פרויקט פינוי־בינוי. מינימום של 24 יח''ד / צילום: שי אשכנזי
מאז ומתמיד יזמי נדל"ן נדרשו למידה עצומה של אופטימיות ואהבת סיכונים. הציבור, וגם התקשורת, מכוונים מטבע הדברים את מרבית האש לרווחים האבסולוטיים, בין השאר באשמת לא מעט קבלנים רהבתניים ומוחצנים, אבל מדובר במקצוע שבו כמעט כל פרויקט חדש מסכן למעשה את כל הישגיו הקודמים של היזם. ככה זה בענף שדורש הוצאה של מאות מיליוני שקלים בממוצע על קרקע או פרויקט בודד, וכשהצלחה או כישלון נמדדים על פני טווח של שנים.
● המספרים מגלים: למה לחברת שפיר כל כך דחוף לצאת לעסקה בתחום המגורים?
● "תנאים עמומים": ביהמ"ש פסק פיצוי של 10 מיליון שקל לדיירים שהיזם איחר במסירת הדירות שלהם
אבל מה שהיה נכון תמיד, מתפוצץ כעת על סטרואידים. עם תשומות בנייה בשמיים, ריבית בשיא ומאות קבלנים שיעשו הכל בשביל להיכנס לעוד פרויקטים. כדי להמשיך לרכוב על הסוס הנדל"ני, על הספקולציה והאופטימיות להיות בשיא.
הדוגמאות רבות, אבל השבוע זה קפץ בדוח כספי שפרסמה חברת הנדל"ן אלמוגים , יזמית בגודל בינוני שנסחרת בתל אביב בשווי 400 מיליון שקל. אלמוגים הציגה טבלה מסודרת המונה פרויקטים מאוד עתידיים, כולל צפי המכירות והרווחים. כמה הפרויקטים רחוקים? כותרת הטבלה היא "פרויקטים של התחדשות עירונית שבהם החברה טרם הגיעה לרוב חתימות הדיירים הנדרש". כלומר, עדיין אין רוב נדרש של חתימות שני שלישים מהדיירים, כדי לחייב את האחרים להוציא את הפרויקט לדרך.
החברה מציינת כי הבנייה תחל בשנים 2027-2030, אבל זו בעיקר משאלת לב. בפרויקט במתחם העצמאות-סוקולוב בבת ים, למשל, שיכלול לפי הצפי 80 דירות לשיווק (מתוך 140 סה"כ), חתמו עד כה 33% מהדיירים - אבל הצפי לתחילת הבנייה הוא 2027. אשרי המאמין.
בדיעבד, לא מלכתחילה
ההפתעה הגדולה באמת נמצאת בתחזית הרווח הגולמי מאותם פרויקטים. תחזיקו חזק: על כל פרויקט, תשעה במספר (ב-8 ערים שונות), החברה מעריכה שהרווח יעמוד על 13%. דוגמאות: ברחוב הרא"ה ברמת גן מדובר ב-72 דירות שיימכרו ב-165 מיליון שקל, עם רווח גולמי צפוי של 21 מיליון שקל. במתחם טבנקין בחיפה פרויקט ענק של פינוי בינוי, עם הכנסות כוללות של 941 מיליון שקל שישאיר לה רווח של 122 מיליון שקל.
ולפני שאתם מתפעלים מרווח של עשרות ומאות מיליונים, צריך להבין שמדובר ברווח גולמי זעום. למי שלא בקיא בכללי חשבונאות בסיסיים, זהו הרווח לפני שגורעים ממנו הוצאות על שיווק או מימון, למשל, בדרך הארוכה עד לשורת הרווח הנקי. נכון שתעלולי מינוף יכולים להגדיל את הרווח על ההון העצמי (אם הרוב המוחלט של הכסף "מהבית" יגיע בפועל מאשראי מבחוץ), אבל זה כמובן גם מגדיל את הסיכון עשרות מונים.
אמנם לא פעם חברות מציגות רווח גולמי אפילו חד-ספרתי על פרויקטים למגורים. אבל תמיד בדיעבד, ולא מלכתחילה. פרויקט שיצא בתקוות גדולות, התגלגל בצנרת המתישה שנים, ושורת בלת"מים שחקו לו את הרווח הצפוי. אפילו אפריקה ישראל "הגדולה" פרסמה השבוע כי על הפרויקט בנס ציונה על קרקע שרכשה ב-2018 ושעליה הקימה 216 דירות שתסיים רק השנה, היא צופה רווח גולמי של 8% בלבד. וכשבשאר הפרויקטים שיעורי הרווחיות הם עשרות אחוזים, ניתן לספוג ולהמשיך.
לא בכדי ועדות התכנון, שקובעות כמה דירות לאשר בכל פרויקט כדי שיהיה רווחי, מבקשות רווחיות מינימלית של 17%. החברות מציגות לרוב רווחיות צפויה של 20% וגם 30% בתחילת הדרך, כדי להיות בטוחות שיסיימו במצב סביר.
אבל כשחברה מנופפת ב-13% רווח גולמי לפי התחזיות שלה עצמה, ועוד על פרויקטים בקושי "על הנייר" ובשלב החתמת הדיירים, כנראה שהיא מגייסת מידה עצומה של אופטימיות. אותם 13% מתבססים על מצב השוק הנוכחי ("ההכנסות מבוססות על מחירי מכירה הקיימים באזור הפרויקט ועלויות הבנייה מבוססות על ניסיון החברה"), אבל למה שלא נניח ששולי הרווח יגדלו - או שהמחירים ימשיכו לטוס, או שעלויות הבנייה יצנחו.
ועדות התכנון רוצות 17%
מיכל גור, מנכ"לית אלמוגים, אומרת בתגובה כי "כחברה ציבורית הכפופה לכללי החשבונאות, ובהינתן שמדובר בפרויקטים שגם הזכויות בהם עדיין לא מוקנות, עלינו להיות שמרניים. ההערכה היא שבתוך שנתיים-שלוש הפרויקטים יתקדמו, ואז נוכל לתת הערכה הרבה יותר גבוהה וריאלית". לדבריה, "אין אמנם ודאות לכלום, אבל במדינת ישראל אנחנו יודעים שב-3 שנים יש בדרך כלל עלייה במחירי הדירות".
וקוריוז קטן לסיום. מי שמרוויח בכל מקרה מקצב המכירות של אלמוגים, גם אם חלילה לא יהיה רווח בשורה תחתונה, הוא קובי ליברמן, הבן של ח"כ אביגדור ליברמן וחתנו של בעל השליטה, מריו זוזל. לאחרונה אישר לו דירקטוריון החברה עמלה של 0.5% על מכירת דירות בפרויקט ברחוב הרב קוק בתל אביב. מדובר בהמשך להסכם דומה שנחתם איתו בעבר על פרויקטים אחרים, ומאחר ו"הקרוב הינו בעל ניסיון וקשרים רבים בעולם הנדל"ן בכלל, ובקרב אוכלוסיית היעד בפרט".
כוכבי השבוע
מצוין: חברות הסלולר מנופפות ב-40 שקל ללקוח
חברות הסלולר הציגו בשבוע האחרון דוחות שיא, אבל זה כמובן שיא רק של עשור. הזדמנות מצוינת להיזכר כמה שילמנו פה על סלולרי לפני הרפורמה בשוק התקשורת, שבסך הכול הכניסה לשוק יותר תחרות (הפרחים לשר כחלון). במספרים, אצל סלקום ההכנסה הממוצעת ללקוח (ARPU) עמדה ברבעון הראשון על 38 שקל. בשנת 2011 היא הגיעה ל-115 שקל. בפלאפון המתחרה, ההכנסה הממוצעת ללקוח עומדת על 45 שקל - לעומת 110 בשנת 2011. ב-2015 הן עוד הוציאו מאיתנו כ-65 שקל בממוצע ללקוח.
אז נכון שיוקר המחיה מכה היום בכולנו, וקשה לשאוב עידוד מרמות המחירים, אבל דווקא בגלל זה כל כך חשוב להבין את משמעותה של תחרות. בזמן שהתלות המוחלטת של כולנו ברשת הסלולרית רק גדלה משנה לשנה, החברות כבר לא יכולות לחלום על רווח פר לקוח קרוב לזה שגרפו לפני עשור.
בלתי־מספיק: כשהטיסות מעקמות את האינפלציה
מחירי הטיסות הם עוד הוכחה לכמה שספינה כבדה כמו הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה לא יכולה לשקף את השינוי האמיתי בסל הצריכה, ועד כמה מדידת האינפלציה עקומה. אולי אין שיטה פשוטה ומדויקת יותר, אבל צריך להכיר את הבעייתיות.
לפי הלמ"ס, מחירי הטיסות קפצו באפריל ב-15.9%. בעקבות זאת, סל המוצרים שלנו זינק ב-0.7% - המשקל הדומיננטי ביותר במדד החודשי, שקפץ ב-1.1%. עד כמה זה דרמטי? 30% מהמשכנתאות שלנו צמודות לאותו מדד (184 מיליארד שקל). גם כמעט כל שוכרי החנויות או המשרדים חתומים על חוזים צמודים. זאת, כשברור לכל בר דעת שאם מחירי הטיסות מזנקים, לא מעט ישראלים דווקא חוסכים כסף, כי הם החליטו לוותר על חופשה ואפילו על נסיעת עבודה. אבל הסל מתעדכן אחת לשנתיים, ואי אפשר לשנות את משקולות הצריכה כי חברות התעופה הזרות שוב ברחו.