המספרים מגלים: למה לחברת שפיר כל כך דחוף לצאת לעסקה בתחום המגורים?

זה התחיל עם חברת מליסרון, ענקית הנדל"ן המסחרי, שרכשה באמצע 2022 מחצית מחברת המגורים אביב ייזום, ובהמשך השלימה השתלטות מלאה עליה; המשיך עם קבוצת עזריאלי, ענקית מסחר ומשרדים נוספת, שנמצאת עדיין במו"מ לרכישת חברת הבנייה צמח המרמן, תמורת יותר מ־850 מיליון שקל; ובתווך עוד שלל עסקאות קטנות יותר, מצד חברות נדל"ן ומצד גופים חיצוניים לענף, לרכישת חברות בנייה - בעיקר בתחום ההתחדשות העירונית, אך לא רק.

● לוד מובילה במכירת דירות חדשות, אך עדיין מתקשה במשיכת כוח קנייה
● 10 קומות נוספות בעשרות מיליוני דולר: אנבידיה תשתלט על חצי מגדל בת"א

הפרסומים האחרונים על ההתעניינות של חברת שפיר הנדסה בחברת הנדל"ן דונה, מגבירים את המגמה: האצת הכניסה של חברות ענק מתחומי נדל"ן משיקים, לתחום המגורים. מה גורם לחברות ענק כאלו - חברת שפיר, למשל, נחשבת לאחד הגורמים החזקים בענף התשתיות - לבחון כניסה לתחום הזה, ודווקא בתקופה של חוסר ודאות בולט?

שיעור רווחיות כפול

גורמים בשוק המעורים בנושא מבהירים כי המגעים שהחלו בין שפיר לבין חברת דונה אינם היחידים או הראשונים סביב רכישת חברת הנדל"ן למגורים. בתחילת השנה שעברה הוזכרה דונה כמי שמתכוונת לצאת להנפקה בבורסה, ומאז חברות שונות הביעו עניין ברכישתה - בעוד במקביל המהלך להנפקה התמהמה. אותם גורמים מציינים כי בדונה בוחנים כל פנייה, ובמקביל לא ויתרו על הרעיון לצאת להנפקה בעתיד הנראה לעין.

ובכל זאת, הבחירה של שפיר הנדסה לבחון את רכישת דונה מסמנת היטב על המגמה שאליה הולך השוק: כניסה של עוד ועוד חברות לתחום המגורים. נראה כי התקופה הנוכחית, שבה קשה לדעת לאן השוק הזה הולך ורבים מהמומחים מציינים כי ייתכנו ירידות מחירים בשוק הדירות החדשות בזמן הקרוב, לא עוצרת את הנהירה הזו אל שוק המגורים. גם המשקיעים אהבו אתמול את השמועות בנוגע לשפיר, ומניית החברה טיפסה בכאחוז בבורסה, בזמן שמרבית מניות הנדל"ן האחרות דווקא סבלו מסנטימנט שלילי.

ייתכן שהסיבה לכך מסתתרת במספרים עצמם. בדיקה בדוח של שפיר הנדסה לשנת 2024 מראה כי ישנו הבדל עצום בשיעור הרווחיות בין תחום קבלנות התשתיות לתחום הקבלנות בבנייה למגורים. בתחום קבלנות התשתיות, בשמונה פרויקטים, ירד שיעור הרווחיות של שפיר מ־4.45% בשנת 2022 ל־1.84% בשנת 2024. בתחום הקבלנות בבנייה למגורים שיעור הרווחיות ירד גם כן, אך בערכים אחרים לגמרי: מ־6.52% בשנת 2022, ל־4.51% בשנת 2024. אומנם מדובר בשני פרויקטים בלבד בתחום זה, אך על פניו הוא רווחי ביותר מפי שניים מתחום קבלנות התשתיות. חברת דונה פועלת הן בייזום והן בקבלנות, וייתכן שזו אחת הסיבות שבגללה מתעניינת שפיר ברכישתה.

כפי שאפשר להבין, לחברה יש כבר היום פעילות מסוימת בתחום הנדל"ן, הן בבנייה והן ביזמות נדל"ן, אך זו קטנה משמעותית בהשוואה לתחומים החזקים שלה. ההכנסות המצטברות מפרויקטים בביצוע בתחום הנדל"ן בשנת 2024 היו 340 מיליון שקל בלבד, מתוך 5.419 מיליארד שקל הכנסות מצטברות בסך הכול באותה שנה. לכן פוטנציאל ההכנסות של החברה מתחום זה לבדו, ודאי מענף המגורים, נראה גדול מאוד.

צעדים ראשונים בתחום

כדי להמחיש עוד יותר את הפוטנציאל הזה, נסתכל בנתונים של חברה שכבר נכנסה לתחום - מליסרון. על פי מספרי דוח הרבעון הראשון של 2025, אביב מליסרון בונה בימים אלו 1,266 דירות, וצופה נכון להיום כי בשנת 2028 תהיה עם 3,613 דירות בבנייה. צפי ההכנסות שלה מפרויקטים (לא כולל פרויקטים המקודמים על ידה ואין לגביהם ודאות תכנונית) הוא 11.3 מיליארד שקל, חלק החברה. מליסרון השלימה בסוף השנה שעברה את רכישתה של אביב ייזום מקבוצת אביב, לפי שווי של 1.25 מיליארד שקל.

גם קבוצת עזריאלי, כאמור, מנסה בימים אלו להיכנס לתחום המגורים. לצורך כך היא מינתה לתפקיד המנכ"ל את אחד השמות המנוסים בענף המגורים, רון אבידן שהגיע מחברת אזורים. בימים אלו היא מנהלת משא ומתן לרכישת חברת צמח המרמן ולמיזוגה אל עזריאלי. לאחרונה אף שיפרה את הצעתה, וקבעה במסגרתה לצמח המרמן שווי של 855 מיליון שקל, לעומת 635 מיליון שקל בהצעתה הראשונה. עוד לפני כן רשמה צעדים ראשונים בתחום, בדיור להשכרה. לחברה כבר היום פרויקטים מאוכלסים להשכרה, בין היתר בפרויקט עזריאלי טאון בת"א ובמודיעין, והיא מתכננת פרויקט דיור להשכרה ארוכת טווח גם במגדל הספירלה, לצד פרויקט דיור להשכרה בגליל ים.

חברה נוספת שעיקר פעילותה עד היום היה בתחום הנדל"ן המניב, וכעת מוסיפה גם היא את המגורים לפורטפוליו שלה, היא גב־ים, מהחברות המובילות את הנדל"ן למשרדים בישראל. החברה רכשה לאחרונה מבעלת השליטה בה, נכסים ובניין, את פעילותה של נכסי הדרים המתרכזת בעיקר במגורים, אולי גם בשל החשש מרוויה בתחום המשרדים, ובעקבות הירידה בביקושים בתחום. בהזדמנות זו מונתה גם מנכ"לית חדשה לחברה, נטלי משען־זכאי, כולל הצהרות שהיא צפויה להרחיב משמעותית את פעילות גב־ים בתחום הייזום למגורים. עוד שם מרכזי שפונה לתחום המגורים לאחרונה הוא איש העסקים יצחק תשובה, שבין היתר השקיע לאחרונה בחברת צילו בלו (חנן מור לשעבר), ולאחרונה זכה עם חברה בת שלו, תשלוז השקעות והחזקות, בקרקע לבניית 177 יח"ד ברובע שדה דב היוקרתי.

חברת דונה, שהוקמה בשנת 1991, תכננה ובנתה עד היום 16 אלף יחידות דיור, בעיקר בפריפריה. לחברה זרוע מגורים, דונה הנדסה, שהיא זו שנמצאת "על המדף", ולצידה ישנה גם פעילות נדל"ן מסחרי באמצעות "דונה שי נכסים", פעילות לשכירות ארוכת טווח באמצעות "דונה דום" וכן פעילות נדל"ן בחו"ל. עד היום הוערך השווי שלה בכמה הזדמנויות, אך מאחר שמדובר בקבוצת חברות ייתכן כי המספרים בפועל יהיו אחרים. כך או כך, ההערכות בשוק הן כי פעילות הנדל"ן למגורים של החברה שווה כמה מיליארדי שקלים.