לוד מובילה במכירת דירות חדשות, אך עדיין מתקשה במשיכת כוח קנייה

הכותב הוא מנכ"ל חברת הייעוץ הכלכלי־שיווקי צ'מנסקי בן שחר ושות'

לאן צועד ענף הקמעונאות והשיווק? מהן המגמות החדשות שיאפיינו אותו, ומהן המגמות שצפויות להיכחד? מיהם השחקנים שישרדו את קצב השינויים המהיר? המדור ינתח את המצב בענף ואת העתיד שמצפה לו. לפניות ותגובות: tamir@c-bs.co.il

בשנים האחרונות לוד מעצבת לעצמה זהות ומיתוג חדשים והופכת מעיר מורכבת עם אתגרים לעיר בעלת אפשרויות, תחת הסלוגן "לוד מאוד". המיקום הגאוגרפי מעניק לה יתרון תחרותי מובהק: היא בלב ישראל, והתכנון הוא ש"כולם" יגיעו אליה.

● המרכזים המסחריים החדשים: כך מחליפים עסקי המזון את חנויות האופנה
● מנכ"ל ביג על הפתיחה בשבת: "למאבק אין אימפקט על הפדיון, והשוכרים מרוצים"

לשם כך העיר יצרה ומייצרת בשנים האחרונות מלאי תכנוני מגוון ומאושר לפיתוח, כגון "2O בלוד", אתר גולף, אזור תעסוקה ליד נתב"ג ("איירפורט 2"), הרחבת "קרית הנהלות הבנקים" וכן מרכז תחבורתי אזורי. בצפון העיר החלה להתממש מעין "עיר חדשה" עם אלפי יחידות דיור. כל זאת לאחר אכלוס כ־4,000 יחידות דיור חדשות במשפחות בעלות מאפיינים חברתיים־כלכליים גבוהים, באופן יחסי, בשכונת "נופי בן שמן".

גם מנתוני הלמ"ס עולה כי בחודשים ינואר־מרץ לוד עקפה את תל אביב ואת ירושלים במכירת דירות חדשות, ולמעשה היא ניצבת במקום הראשון עם היקף של 620 דירות חדשות ברבעון.

מגמות הפיתוח והמימוש עדיין בראשית דרכן, אך הן מצביעות על שינוי מגמה אפשרי בשוק המגורים בעיר. אלא שכוח הקנייה המקומי העירוני אינו גדול, והיעדר עוגני מסחר ובילוי משמעותיים מונעים מהעיר להפוך למוקד משיכה אזורי.

במקביל, מרכזים מסחריים קיימים וחדשים נבנים ביישובים הסובבים, כדוגמת מודיעין, רמלה ושוהם, ומושכים כוח קנייה מהעיר. פיתוח "ביג פאשן לוד" במתחם אלדן שנמצא כעת בשלבי משא־ומתן, ו/או מימוש "עזריאלי של לוד", ישנו את כיווני זרימת כוח הקנייה אל העיר.

כאן נציג את תמונת השוק ביחס לגודלה, למאפייניה ולתפקודה של כלכלת לוד. המידע מתבסס גם על עבודת ייעוץ שערכנו בצ'מנסקי בן שחר ושות' ביחס ל"2O בלוד".

בונים על הארנה

בהתאם לנתוני הלמ"ס על לוד, בשנת 2022 העיר השקיעה בתושב 3,810 שקל - נתון נמוך מהממוצע בישראל, העומד על כ־4,900 שקל. בחמש השנים האחרונות נבנו בלוד רק 7,000 מ"ר של שטחי מסחר ומשרדים בשנה בממוצע, בהשוואה ל־73 אלף מ"ר שנבנים במודיעין מדי שנה ו־102 אלף מ"ר שנבנים בראשון לציון. השכר החודשי הממוצע של שכיר בלוד עומד על 8,777 שקל בלבד - פער של כ־22% מהשכר הממוצע הארצי (11,330 שקל).

לעומת זאת, לוד נהנית ממיקום גאוגרפי מהטובים במדינה ומנגישות תחבורתית גבוהה. היא נושקת לנתב"ג, עם חיבור מצוין לכבישים מספר 1, 6 ו־40, עם שתי תחנות רכבת פעילות ותחנת רכבת שלישית נוספת ("לוד צפון"), שצפויה להיבנות בשנים הקרובות. תחנות מטרו ותחנות רכבת קלה נמצאות בתכנון ויאפשרו גישה מהירה אל ומהמטרופולין כולו.

לעיר יש מספר יתרונות תחרותיים, כמו נגישות מיטבית ומערכת הסעת המונים, "קריית בנקים" הפועלת בתחומה, אזור תעשייה בעירוב שימושים, היצע תכנוני אינסופי של נדל"ן מניב ושל מגורים, שחלקם מנותקים מהעיר ה"ישנה", וכן שוק ומרכז עיר מתפקדים. במקביל, העיר מתמודדת עם אתגרים חברתיים וכלכליים שמלווים אותה מיום הקמתה.

בכל הנוגע לתכנון עירוני, אלפי יחידות דיור נמצאות בבנייה ובאכלוס ברובעים החדשים בעיר. אל ה"רובע הבינלאומי", למשל, מהגרת אוכלוסייה בעלת מאפיינים חברתיים־כלכליים גבוהים מכל הארץ, באופן שישנה את המאזן הדמוגרפי של העיר.

בצפון העיר מתוכנן רובע חדש (תמ"ל 1095) אשר כולל כ־1,900 יחידות דיור חדשות, בעירוב שימושים עם מעל 1.5 מיליון מ"ר שטחי מסחר ומשרדים. רובע צפון העיר עתיד להיבנות בסמוך לתשתיות תחבורה מתקדמות, בתכנון שמיישר קו עם ערים חזקות במרכז הארץ. עם מימושו, לוד תוכל להוות אלטרנטיבה לזוגות צעירים ולמשפרי דיור.

בתוך המהלך הכולל של התחדשות לוד, העירייה החלה ליזום הקמת ארנה בת 20 אלף מושבים - "מגה־פרויקט" שעשוי להוות עוגן משמעותי לעיר מבחינה כלכלית ומיתוגית. הארנה תהיה ברובע החדש בצפון העיר, בסמוך לתחנת הרכבת העתידית ובמרחק נסיעה קצר מערי המרכז, מטרופולין ירושלים ונמל התעופה.

העירייה כבר ניהלה שיחות ראשוניות עם קבוצות ספורט גדולות וכן עם גופים מסחריים בתחום ההפקות וחברות כרטיסים, המעוניינות לבחון את פוטנציאל המקום. התכנון הוא שהיא תמשוך גם מופעים בינלאומיים, כנסים, תערוכות ומשחקי ספורט - מה שייצר תנועה יומיומית לעיר.

העודף התכנוני

בלוד קיימים כ־70 אלף מ"ר שטחי מסחר פעילים, 30 אלף מ"ר מהם מצויים במרכזים מסחריים כמו קניון לוד, מגה אור ויקטורי, מרכז מסחרי גני אביב ואזור התעשייה הצפוני; ו־40 אלף מ"ר מסחר ברחוב. ההיצע הקיים אינו מספק מענה ל־27 אלף משקי הבית המתגוררים בעיר.

גמר הבנייה השנתי הממוצע בחמש השנים האחרונות של שטחי מסחר בלוד הוא כ־0.6 אלפי מ"ר בלבד בשנה - נמוך מאוד ביחס לערים שכנות, כמו ראשון לציון (38 אלף מ"ר בשנה) או יהוד (14 אלף מ"ר בשנה).

קיים עודף תכנוני לשטחי מסחר בעיר, כאשר מכוח תוכניות בנייה מאושרות ניתן לממש כמיליון מ"ר ברוטו של שטחי מסחר, הרבה יותר מהנדרש ובתכנון שאינו מבוקר מחד. מאידך ההיצע הזה יכול לאפשר להקים מיידית מרכז עירוני מודרני, כמו בעיר השכנה עם "עזריאלי רמלה".

שטח המשרדים בעיר עומד על כ־200 אלף מ"ר, כאשר חלק ניכר מתוכם מאכלסים את הנהלות הבנקים של לאומי ומזרחי טפחות המהוות עוגן כלכלי משמעותי. בחמש השנים האחרונות נבנו בממוצע כ־6,000 מ"ר שטחי משרדים בשנה - נמוך מהערים השכנות. ההיצע התכנוני עומד על לא פחות כ־4.6 מיליון מ"ר ברוטו של שטחי משרדים לא ממומשים.

התמקמותן של הנהלות הבנקים בעיר מעידה על הפוטנציאל לפיתוח שטחי משרדים בעיר. על־מנת "לתפוס" את הביקושים, נדרש יהיה לבצע תוכנית אסטרטגית כוללנית ולמשוך דיירי עוגן משמעותיים נוספים.

הגדלת האטרקטיביות

התוכניות בלוד נועדו להוסיף אוכלוסייה "חזקה" וצרכנית, למשוך השקעות ולשפר את איכות החיים בעיר. על־מנת להפוך אותה לאטרקטיבית, חדשנית ומודרנית, נדרש לעצב תוכנית אסטרטגית מקיפה בעלת תכנון נכון ומבוקר של שטחי הנדל"ן המניב, תוך המשך יצירת עירוב שימושים ואזורי מגורים איכותיים.

ההחלטות שיתקבלו בשנים הקרובות, ומימושן, יעצבו את עתידה של לוד ויקבעו האם תממש את הפוטנציאל הגלום בה ותהפוך לעיר מרכזית ומשגשגת בלב ישראל.

יהודה ויקסלבאום, אנליסט בכיר בצ'מנסקי בן שחר, היה שותף לכתיבת הטור