גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

הפרויקט היוקרתי בת"א, תביעת הענק והשאלה: מתי ניתן להחליף יזם?

תדהר ונוה גד הגישו תביעה בסך 60 מיליון שקל נגד דיירים ברחוב דפנה בת"א ונגד יזם נוסף ● הסיבה: ביטול חד־צדדי של חוזה לפינוי־בינוי בטענה לעיכובים ולתמורות נמוכות

רחוב דפנה בתל אביב, המתחם המיועד לפינוי־בינוי / צילום: תמר מצפי
רחוב דפנה בתל אביב, המתחם המיועד לפינוי־בינוי / צילום: תמר מצפי

מתי בעלי דירות יכולים לבטל בצורה חד־צדדית הסכמים מול יזם לביצוע פרויקט פינוי־בינוי? זו השאלה שבה יצטרך לדון בית המשפט המחוזי בתל אביב, בעקבות התביעה שהגישו יזמיות הנדל"ן תדהר ונוה גד נגד בעלי הדירות במתחם הפינוי־בינוי ברחוב דפנה בתל אביב וחברת ההתחדשות העירונית אדם שוסטר.

זאת, לאחר שבעלי הדירות ביטלו את ההתקשרות מול שתי החברות התובעת, שהחלה עוד לפני 18 שנים. תדהר ונוה גד מבקשות מבית המשפט לאכוף את ההסכם על בעלי הדירות, או לפצותן ב־60 מיליון שקל.

באילו ערים מבצעי המימון של הקבלנים נחתכו בחדות, ואיפה דווקא לא
הבשורה של רשות המסים לבעלי דירות שפונו במסגרת התחדשות עירונית

בחרו ביזם חלופי

הפרויקט ממוקם במשולש הרחובות המרכזי דפנה־ארלוזורוב־נמיר, ומתוכננת בו הקמת 6 מגדלים בני 1,434 דירות במקום 21 שיכוני רכבת משנות ה־50 שכוללים כ־450 יחידות דיור, וזאת במסגרת 6 פרויקטים, שאמורים לקום במתחמים שלהם חולק שטח התוכנית. עקב המיקום, הפרויקטים הללו מהווים ככל הנראה את פרויקט הפינוי־בינוי היוקרתי ביותר בארץ נכון לעכשיו.

הפרויקט הבעייתי מצוי במתחם 502, שכולל 66 דירות ב־3 מבני רכבת ישנים, ברחוב דפנה 34-8. במקום המבנים הישנים אמור להיבנות מגדל של 201 יחידות דיור.

דיירי המתחם בחרו עוד ב־2006 את חברת נוה גד כחברה שתבצע את עבודות ההריסה והבנייה. ב־2019 נכנסה תדהר כשותפה של נוה גד בפרויקט, ובין שתי החברות לבין הדיירים נכרתה מערכת של הסכמים. ואולם הדברים נתקעו, ובשנה שעברה בעלי הדירות הודיעו בצורה חד־צדדית על פקיעת תוקף ההסכם ובחרו ביזם חלופי, חברת אדם שוסטר. מאדם שוסטר נמסר ביחס לתביעה: "תביעת הסרק השקרית וחסרת השחר שהוגשה נגד הדיירים היא ביטוי נוסף להתנהלותן של תדהר ונווה גד מול דיירי המתחמים בדפנה".

האם בעלי דירות יכולים לעשות דבר כזה? חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי) כולל סעיף שהוכנס אליו בעקבות המלצת משרד המשפטים, שמאפשר לבעלי דירות לנקוט צעד דרקוני כזה, בהתממש אחד משני תנאים עיקריים: אם שנתיים מאז החתימה על ההסכם הראשוני בין בעלי הדירות ליזם, האחרון לא הצליח לגבש רוב של בעלי דירות להסכמות, או אם אחרי 4 שנים הוא לא הצליח לגבש יותר מ־60% מבעלי הדירות שמסכימים שיבצע את הפרויקט.

תנאי שני שמאפשר את ביטול ההסכם הוא מהלך קידום התב"ע על־ידי היזם. אם 4.5 שנים לאחר חתימת ההסכם הראשוני הוא טרם הגיש תב"ע למוסדות התכנון - בעלי הדירות רשאים לבטל את ההסכם מולו, אלא אם מדובר בפרויקט שגדול מ־120 דירות קיימות, או שמדובר במתחם שהוכרז על־ידי הרשות להתחדשות עירונית, ואז ניתנת ליזם שנה נוספת להגיש את התוכנית.

ואולם עורכי דין עימם שוחחנו מציינים כי הפרויקט ברחוב דפנה וההסכמים סביבו קדמו לחוק, ועל כן הוא אינו תקף במקרה זה, אם כי עקרונותיו יכולים לשמש את בית המשפט בפסיקותיו בעניין.

בסופו של דבר, שאלת היסוד שצריכה להיבחן על־ידי בית המשפט היא האם ניתן לקבל את עמדתם של בעלי הדירות, לפיה החברות הפרו את ההסכמים ולא הצליחו לקדם את הפרויקט - או לקבל את עמדת החברות, לפיה בין הדיירים לבין עצמם נוצרו מריבות ונתקים שמנעו מהחברות להמשיך ולקדם את הפרויקט.

הכדור עבר לבית המשפט

מטעם בעלי הדירות מגיבים בשלל טענות: ראשית, נטען כי על אף המחלוקות הפנימיות, לא הייתה כל מחלוקת בעניין רצונם של כל בעלי הדירות לבטל את ההסכם עם היזמיות, שכן בין הצדדים נוצר קרע ואי־אמון. לטענתם, הוא החל בכך שהתמורות שהוצעו לבעלי הדירות במתחם זה היו נמוכות משמעותית מאלה שמקבלים בעלי הדירות בפרויקטים אחרים ברחוב דפנה; עוד הם טענו לחוסר שוויוניות בתמורות, וזאת בניגוד להסכם.

טענה נוספת שהועלתה על־ידי בעלי הדירות הייתה חוסר שקיפות בנוגע לזהות היזמים והכנסת תדהר על־ידי נוה גד מבלי שידעו על הצעד קודם לכן; עוד טענו בעלי הדירות כי החברות ניסו למכור את הפרויקט לחברה אחרת, וגם זאת מאחורי גבם.

התוצאה של התנהלות הצדדים הביאה למצב קיצוני שבו בעלי הדירות התפצלו והחליפו עורכי דין ונציגויות. עתירה קודמת שהגישו תדהר ונוה גד לבית המשפט המחוזי בתל אביב למינוי בורר בינן לבין בעלי הדירות - נדחתה לפני כ־4 חודשים. גם במקרה של ביטול ההסכמים והעלאת סוגיית הפיצויים יהיה הרבה על מה לדון, ודאי אם בית המשפט יגיע למסקנה כי להתנהלות החברות הייתה קשר ישיר למהומה שנוצרה במתחם.

עוד כתבות

שירותי בריאות כללית / צילום: תמר מצפי

השופט בדימוס יורם דנציגר יגבש המלצות לפתרון המשבר בקופת חולים כללית

מהלך שדרש משרד הבריאות עשוי ליתר צעדי התערבות נוספים של משרד הבריאות בהליך בחירת מנכ"ל חדש לקופה ● מהכללית נמסר כי: "הדירקטוריון בחר בגורם עצמאי ומקצועי, והעניק לפרופ׳ דנציגר מנדט מלא לעצב את אופן גיבוש ההמלצות"

מאסק והמפלגה החדשה / צילום: Reuters, Dado Ruvic

ההרפתקה החדשה-ישנה של מאסק בפוליטיקה מזעזעת את מניית טסלה

עם השקת הרובוטקסי שהקפיצה את המניה, נדמה היה כי סוף-סוף התחיל מהפך חיובי בטסלה ● אבל ההכרזה הפוליטית של אילון מאסק בסוף השבוע מחקה יותר מ-68 מיליארד דולר משווי החברה ביום אחד, כל זאת על רקע עוד ועוד דיווחים על תקלות בחברה

חיילי צה''ל בעזה / צילום: דובר צה''ל

חלל צה"ל נפל בח'אן יונס שבדרום רצועת עזה, אחרי שנאבק במחבלים שניסו לחטוף אותו

הרמטכ"ל: "נוצרו התנאים לקידום עסקה לשחרור חטופים" ● הלילה התקיימה פגישתם השנייה של טראמפ ונתניהו ● נתניהו: "יש הזדמנויות לשלום, אנחנו עובדים על זה יחד" ● מזכ"ל חיזבאללה: "אנחנו משתקמים, ועכשיו אנחנו ערוכים. אם ישראל תתקוף - נעמוד ונצפה בה? לא, נילחם בה" ● 50 חטופים - 642 ימים בשבי • עדכונים שוטפים

בורסת תל אביב / צילום: Shutterstock

מסחר תנודתי בת"א; טלסיס קופצת בכ-4%, איידיאיי ביטוח יורדת ב-7%

ת"א 35 עולה ב-0.1% ● השקל ממשיך להתחזק, הדולר נסחר מתחת ל-3.31 שקלים ● הביטקוין רושם ראלי ● המכסים של טראמפ הקפיצו את מחירי הנחושת בארה"ב ● אנבידיה שוב עושה היסטוריה - נגעה בשווי שוק של 4 טריליון דולר ● וגם: הענף החם שבאופנהיימר מעריכים שיצמח בחדות

חדשות ההייטק / צילום: רויטרס - Manuel Orbegozo

אפל רכשה סטארט-אפ ישראלי. כך היא תשלב את המוצר שלו

המדור של גלובס מציג מדי שבוע את כל החדשות המעניינות בענף ההייטק ● והפעם:  אפל רכשה את הסטארט-אפ הישראלי TrueMeeting, ג'ק דורסי ממציא את המסנג'ר מחדש, חברת החלל של אילון מאסק בוחנת גיוס בשווי עצום של 400 מיליארד דולר, ושני סטארט־אפים ישראליים מגייסים עשרות מיליונים לפיתוח סוכני AI שיחליפו מענה אנושי ● חדשות ההייטק

משאיות סיוע הומניטרי בעזה / צילום: Reuters, Gaza Humanitarian Foundation

אחרי הלחץ האירופי: ישראל הסכימה להגדיל את הסיוע ההומניטרי לעזה

ההודעה מגיעה ימים לפני ששרי החוץ של האיחוד האירופי יתכנסו לדון במצב ההומניטרי ברצועת עזה ובשאלה כיצד להגיב על בדיקה משפטית של שירות החוץ, שמצאה כי יש "אינדיקציות" למעבר של ישראל על מחויבותה לחוק הבינלאומי, במסגרת הסכם הבסיס בין האיחוד לישראל

הבורסה בפרנקפורט, גרמניה / צילום: Shutterstock

מגמה חיובית באירופה; ירידות קלות בחוזים העתידיים בארה"ב

עליות באירופה זה היום הרביעי ברציפות ● מניות הכרייה הבריטיות מזנקות ● הביטקוין רושם ראלי ● המכסים של טראמפ הקפיצו את מחירי הנחושת בארה"ב ● אנבידיה שוב עושה היסטוריה - נגעה בשווי שוק של 4 טריליון דולר ● וגם: הענף החם שבאופנהיימר מעריכים שיצמח בחדות

מחיר הנחושת בשיא כל הזמנים / צילום: Shutterstock

חמישה דברים שכדאי לדעת על מחירי השיא של הנחושת

לאחר שהנשיא טראמפ הצהיר כי ממשלו יטיל מס של 50% על יבוא נחושת, המחירים המריאו לשיא כל הזמנים, עם הזינוק היומי הגדול ביותר מאז 1968 ● המתכת משמשת לייצור של כל דבר, החל ממכוניות ועד טלפונים ניידים ושבבי מחשב

מנכ''ל פריון, טל יעקובסון / צילום: אוהד דיין

אחרי הדרישה של ווליו בייס והפניקס: פריון מבטלת את מנגנון "גלולת הרעל"

המנגנון אומץ באפריל במטרה להדוף ניסיונות השתלטות, ובעלי מניות ישראלים יצאו נגדו ודרשו לכנס אסיפה ולהצביע על ביטולו ● פריון: ההתקדמות בתוכנית האסטרטגית והעלייה בשווי מביאים לכך שאין עוד הצדקה להמשך קיום המנגנון

רכב חשמלי בהטענה / צילום: Shutterstock

האם ישראל מוכנה למהפכת הרכבים החשמליים?

הממשלה קבעה יעד: עד 2030, 100% מהרכבים הנמכרים יהיו חשמליים ● קצב החדירה לשוק מרשים, אבל הפוליטיקאים לא ממהרים להכין כראוי את המדינה ● מדור "המוניטור" של גלובס והמרכז להעצמת האזרח עוקב אחרי היערכות המשק למעבר לתחבורה חשמלית

פרופ' אמנון שעשוע, ממייסדי מובילאי / צילום: Nasdaq, Inc

אינטל הצמאה למזומנים מוכרת מניות מובילאיי, אך בינתיים נשארת בשליטה

יצרנית השבבים שנקלעה למצוקת מזומנים ולפיטורים, מוכרת מקצת ממניותיה במובילאיי תמורת כ־900 מיליון דולר ● אופנהיימר: "אם זה לא יעשה נזק למניה, אולי אינטל תוכל למכור עוד"

ידין ענתבי, אבי לוי, משה לארי, אלי כהן, חנן פרידמן / צילום: יונתן בלום, ישראל הדרי, אייל טואג, באדיבות מזרחי-טפחות, אורן דאי

חשיפת גלובס: בבנקים מקדמים תיקון לחוק שכר הבכירים ולהעלאת שכר המנכ"לים

בבנקים מחפשים דרכים להעלות את שכר המנכ"לים שעומד כיום על כ־4 מיליון שקל בשנה בממוצע, ואף פנו למשרד האוצר ולרגולטור הממונה בבנק ישראל ● במערכת הבנקאית טוענים כי החוק להגבלת שכר הבכירים משנת 2016 יוצר פער לא סביר מול שאר המגזר העסקי ● גורם בשוק: מדובר במהלך מנותק, במיוחד כשהוא מגיע בתקופת מלחמה

זירת הפיגוע בצומת גוש עציון / צילום: מד''א

פיגוע ירי ודקירה בגוש עציון: צעיר נרצח, 2 מחבלים חוסלו

רס"ר אברהם אזולאי הוא הלוחם שנפל בתקרית הקשה בח'אן יונס: הוא נאבק במחבלים שניסו לחטוף אותו - ונורה; כוחות במרחב הצליחו לסכל את החטיפה ● טיל שנורה מתימן יורט ע"י חיל האוויר מחוץ לשטח הארץ ● גורם ישראלי: "הסכם הפסקת אש בעזה עשוי להיות אפשרי תוך שבוע או שבועיים - אך לא תוך יום" ● 50 חטופים - 643 ימים בשבי • עדכונים שוטפים

יצחק תשובה / צילום: גדעון לוין

הפגישה הסודית בהרצליה והתדהמה בשוק: מאחורי הקלעים של מאבק השליטה בישראכרט

מהפגישה בין בכירי קבוצת דלק ומנורה לצורך רכישה משותפת של חברת כרטיסי האשראי, דרך המהלך שנרקם בחשאי מול בנק ישראל, ועד להצעה שטרפה את הקלפים ומעמידה את יצחק תשובה ועידן וולס כפסע מהשליטה בישראכרט ● גלובס מספק מבט מבפנים על העסקה שמסעירה את שוק ההון

מכשיר האזנה / אילוסטרציה: Shutterstock, Andrey Burmakin

סכסוכי גירושים: מה ההשלכות של הטמנת מכשיר האזנה בבגדי הילד?

אם גרושה הגישה בקשה לצו הגנה נגד האב עבור שני ילדיהם, בליווי הקלטות שערכה ללא ידיעתו, והאב טען כי יש לפסול את ההקלטות בהיותן האזנות סתר ● מה קבע בית המשפט?

נתב''ג. החברות הזרות חוזרות / צילום: ap, Matias Delacroix

120 טיסות שנעלמו משמי ישראל עומדות לחזור לנתב"ג. כל היעדים והמחירים

לופטהנזה, יונייטד, וויזאייר ואג'יאן מאיצות את חזרתן לישראל עם עשרות טיסות שבועיות שחלקן צפויות להתווסף כבר ביולי ● אילו יעדים ייפתחו, ומה מחירי הכרטיסים הצפויים? ● גלובס עושה סדר 

סניף בנק UBS / צילום: ap, Sang Tan

הצניחה המפתיעה בדולר הובילה את הבנק השוויצרי לפצות לקוחות על הפסדי עתק

בנק UBS השוויצרי יפצה לקוחות על הפסדים של מאות מיליוני דולרים כתוצאה משימוש במכשיר פיננסי ששווק להם, שהתבסס על שער הדולר־פרנק ● ההפסדים נרשמו אחרי שהדולר צלל בשל הכרזת טראמפ על מלחמת סחר ● הבנק: הפיצוי יוענק כ"מחווה של רצון טוב"

זירת שריפה שפרצה בעקבות תקיפה רוסית על תחנת חשמל באוקראינה / צילום: ap, Alex Babenko

רוסיה שיגרה על אוקראינה 728 כטב"מים במכה. כך איראן עזרה לה

התקיפה האחרונה כללה יותר כטב"מים בלילה אחד, מאשר כל הכטב"מים שרוסיה השתמשה בהם במשך חודש שלם בשנה שעברה

ישראל פריי / צילום: איל יצהר

"מקרה גבולי": הוארך מעצרו של העיתונאי ישראל פריי שבירך על מות חיילים

בית משפט השלום האריך עד יום ראשון את מעצרו של העיתונאי ישראל פריי, שנעצר בחשד להסתה ותמיכה בטרור בעקבות ציוץ ברשת X ● השופטת ציינה כי מדובר במקרה גבולי, ודחתה את בקשת המשטרה להאריך את המעצר בשבוע ● נציב שב"ס הורה להתייחס לפריי כאל אסיר ביטחוני

יצחק תשובה ועידן וולס / צילום: גדעון לוין ורון קדמי

תשובה יהפוך לבעל השליטה בישראכרט. איך תיראה החברה תחתיו?

בנק ישראל העניק לקבוצת דלק היתר שליטה בישראכרט ● כעת נותרו פרטים טכניים, ובתוך ימים ספורים המהפכה תצא לדרך ● המטרה העיקרית: שיפור ביצועי חברת האשראי הגדולה בישראל