גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

הפרויקט היוקרתי בת"א, תביעת הענק והשאלה: מתי ניתן להחליף יזם?

תדהר ונוה גד הגישו תביעה בסך 60 מיליון שקל נגד דיירים ברחוב דפנה בת"א ונגד יזם נוסף ● הסיבה: ביטול חד־צדדי של חוזה לפינוי־בינוי בטענה לעיכובים ולתמורות נמוכות

רחוב דפנה בתל אביב, המתחם המיועד לפינוי־בינוי / צילום: תמר מצפי
רחוב דפנה בתל אביב, המתחם המיועד לפינוי־בינוי / צילום: תמר מצפי

מתי בעלי דירות יכולים לבטל בצורה חד־צדדית הסכמים מול יזם לביצוע פרויקט פינוי־בינוי? זו השאלה שבה יצטרך לדון בית המשפט המחוזי בתל אביב, בעקבות התביעה שהגישו יזמיות הנדל"ן תדהר ונוה גד נגד בעלי הדירות במתחם הפינוי־בינוי ברחוב דפנה בתל אביב וחברת ההתחדשות העירונית אדם שוסטר.

זאת, לאחר שבעלי הדירות ביטלו את ההתקשרות מול שתי החברות התובעת, שהחלה עוד לפני 18 שנים. תדהר ונוה גד מבקשות מבית המשפט לאכוף את ההסכם על בעלי הדירות, או לפצותן ב־60 מיליון שקל.

באילו ערים מבצעי המימון של הקבלנים נחתכו בחדות, ואיפה דווקא לא
הבשורה של רשות המסים לבעלי דירות שפונו במסגרת התחדשות עירונית

בחרו ביזם חלופי

הפרויקט ממוקם במשולש הרחובות המרכזי דפנה־ארלוזורוב־נמיר, ומתוכננת בו הקמת 6 מגדלים בני 1,434 דירות במקום 21 שיכוני רכבת משנות ה־50 שכוללים כ־450 יחידות דיור, וזאת במסגרת 6 פרויקטים, שאמורים לקום במתחמים שלהם חולק שטח התוכנית. עקב המיקום, הפרויקטים הללו מהווים ככל הנראה את פרויקט הפינוי־בינוי היוקרתי ביותר בארץ נכון לעכשיו.

הפרויקט הבעייתי מצוי במתחם 502, שכולל 66 דירות ב־3 מבני רכבת ישנים, ברחוב דפנה 34-8. במקום המבנים הישנים אמור להיבנות מגדל של 201 יחידות דיור.

דיירי המתחם בחרו עוד ב־2006 את חברת נוה גד כחברה שתבצע את עבודות ההריסה והבנייה. ב־2019 נכנסה תדהר כשותפה של נוה גד בפרויקט, ובין שתי החברות לבין הדיירים נכרתה מערכת של הסכמים. ואולם הדברים נתקעו, ובשנה שעברה בעלי הדירות הודיעו בצורה חד־צדדית על פקיעת תוקף ההסכם ובחרו ביזם חלופי, חברת אדם שוסטר. מאדם שוסטר נמסר ביחס לתביעה: "תביעת הסרק השקרית וחסרת השחר שהוגשה נגד הדיירים היא ביטוי נוסף להתנהלותן של תדהר ונווה גד מול דיירי המתחמים בדפנה".

האם בעלי דירות יכולים לעשות דבר כזה? חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי) כולל סעיף שהוכנס אליו בעקבות המלצת משרד המשפטים, שמאפשר לבעלי דירות לנקוט צעד דרקוני כזה, בהתממש אחד משני תנאים עיקריים: אם שנתיים מאז החתימה על ההסכם הראשוני בין בעלי הדירות ליזם, האחרון לא הצליח לגבש רוב של בעלי דירות להסכמות, או אם אחרי 4 שנים הוא לא הצליח לגבש יותר מ־60% מבעלי הדירות שמסכימים שיבצע את הפרויקט.

תנאי שני שמאפשר את ביטול ההסכם הוא מהלך קידום התב"ע על־ידי היזם. אם 4.5 שנים לאחר חתימת ההסכם הראשוני הוא טרם הגיש תב"ע למוסדות התכנון - בעלי הדירות רשאים לבטל את ההסכם מולו, אלא אם מדובר בפרויקט שגדול מ־120 דירות קיימות, או שמדובר במתחם שהוכרז על־ידי הרשות להתחדשות עירונית, ואז ניתנת ליזם שנה נוספת להגיש את התוכנית.

ואולם עורכי דין עימם שוחחנו מציינים כי הפרויקט ברחוב דפנה וההסכמים סביבו קדמו לחוק, ועל כן הוא אינו תקף במקרה זה, אם כי עקרונותיו יכולים לשמש את בית המשפט בפסיקותיו בעניין.

בסופו של דבר, שאלת היסוד שצריכה להיבחן על־ידי בית המשפט היא האם ניתן לקבל את עמדתם של בעלי הדירות, לפיה החברות הפרו את ההסכמים ולא הצליחו לקדם את הפרויקט - או לקבל את עמדת החברות, לפיה בין הדיירים לבין עצמם נוצרו מריבות ונתקים שמנעו מהחברות להמשיך ולקדם את הפרויקט.

הכדור עבר לבית המשפט

מטעם בעלי הדירות מגיבים בשלל טענות: ראשית, נטען כי על אף המחלוקות הפנימיות, לא הייתה כל מחלוקת בעניין רצונם של כל בעלי הדירות לבטל את ההסכם עם היזמיות, שכן בין הצדדים נוצר קרע ואי־אמון. לטענתם, הוא החל בכך שהתמורות שהוצעו לבעלי הדירות במתחם זה היו נמוכות משמעותית מאלה שמקבלים בעלי הדירות בפרויקטים אחרים ברחוב דפנה; עוד הם טענו לחוסר שוויוניות בתמורות, וזאת בניגוד להסכם.

טענה נוספת שהועלתה על־ידי בעלי הדירות הייתה חוסר שקיפות בנוגע לזהות היזמים והכנסת תדהר על־ידי נוה גד מבלי שידעו על הצעד קודם לכן; עוד טענו בעלי הדירות כי החברות ניסו למכור את הפרויקט לחברה אחרת, וגם זאת מאחורי גבם.

התוצאה של התנהלות הצדדים הביאה למצב קיצוני שבו בעלי הדירות התפצלו והחליפו עורכי דין ונציגויות. עתירה קודמת שהגישו תדהר ונוה גד לבית המשפט המחוזי בתל אביב למינוי בורר בינן לבין בעלי הדירות - נדחתה לפני כ־4 חודשים. גם במקרה של ביטול ההסכמים והעלאת סוגיית הפיצויים יהיה הרבה על מה לדון, ודאי אם בית המשפט יגיע למסקנה כי להתנהלות החברות הייתה קשר ישיר למהומה שנוצרה במתחם.

עוד כתבות

פרופ' אמנון שעשוע, ממייסדי מובילאי / צילום: Nasdaq, Inc

אינטל הצמאה למזומנים מוכרת מניות מובילאיי, אך בינתיים נשארת בשליטה

יצרנית השבבים שנקלעה למצוקת מזומנים ולפיטורים, מוכרת מקצת ממניותיה במובילאיי תמורת כ־900 מיליון דולר ● אופנהיימר: "אם זה לא יעשה נזק למניה, אולי אינטל תוכל למכור עוד"

משאית של אמזון פריים בארה''ב / צילום: Shutterstock

אמזון הרחיבה את ה"פריים דיי" ל-4 ימים, אבל לישראלים יהיה קשה ליהנות ממנו

ימי הקניות של אמזון פריים, ה"בלאק פריידיי" של הקיץ, מתקיימים השבוע ויימשכו לראשונה ארבעה ימים ● ההערכות מדברות על מכירות שיא, אבל מדיניות המכסים החדשה פוגעת בעומק המבצעים ● והישראלים יגלו שממילא עלות המשלוח מבטלת לא פעם את פער המחירים

שר האנרגיה, אלי כהן / צילום: מארק ישראל סלם - הג'רוזלם פוסט

למרות התנגדות מומחים: שר האנרגיה מקדם את ביטול תאגידי המים

משרד האנרגיה פרסם תזכיר חוק שיאפשר לרשויות המקומיות לבטל את תאגידי המים, בטענה כי הצעד "יבטל משרות מיותרות ויחסוך כסף רב" ● פרופ' יוג'ין קנדל, לשעבר יו"ר המועצה הלאומית לכלכלה, פרסם חוות דעת חריפה נגד המהלך: "ביטול תאגידים ייקר את מחיר המים ויוריד את האיכות והאמינות של אספקת המים בשנים הקרובות"

מוטי גוטמן, מנכ''ל מטריקס ועדי אייל, מנכ''ל וואן טכנולוגיות / צילום: עידן גרוס, Regev Art Photography

"צומחות יותר מהמשק": סקירה מקיפה קובעת כי יש עדיין אפסייד במניות ה-IT

לאחר שהניבו תשואות חזקות מתחילת השנה, באי.בי.אי מעריכים כי ענקיות טכנולוגיית המידע המקומיות ימשיכו לייצר תשואה חיובית דו-ספרתית למשקיעים ● ההמלצה החמה ביותר - למניית מלם תים ● ומי צפויה להפוך להערכתם לשחקנית משמעותית גם באירופה?

בורסת תל אביב / צילום: Shutterstock

מסחר תנודתי בת"א; ארית קופצת ב-5%, טבע יורדת בכ-2%

ת"א 35 יורד ב-0.1% ● השקל ממשיך להתחזק, הדולר נסחר מתחת ל-3.31 שקלים ● הביטקוין רושם ראלי ● המכסים של טראמפ הקפיצו את מחירי הנחושת בארה"ב ● אנבידיה שוב עושה היסטוריה - נגעה בשווי שוק של 4 טריליון דולר ● וגם: הענף החם שבאופנהיימר מעריכים שיצמח בחדות

שירותי בריאות כללית / צילום: תמר מצפי

השופט בדימוס יורם דנציגר יגבש המלצות לפתרון המשבר בקופת חולים כללית

מהלך שדרש משרד הבריאות עשוי ליתר צעדי התערבות נוספים של משרד הבריאות בהליך בחירת מנכ"ל חדש לקופה ● מהכללית נמסר כי: "הדירקטוריון בחר בגורם עצמאי ומקצועי, והעניק לפרופ׳ דנציגר מנדט מלא לעצב את אופן גיבוש ההמלצות"

סניף בנק UBS / צילום: ap, Sang Tan

הצניחה המפתיעה בדולר הובילה את הבנק השוויצרי לפצות לקוחות על הפסדי עתק

בנק UBS השוויצרי יפצה לקוחות על הפסדים של מאות מיליוני דולרים כתוצאה משימוש במכשיר פיננסי ששווק להם, שהתבסס על שער הדולר־פרנק ● ההפסדים נרשמו אחרי שהדולר צלל בשל הכרזת טראמפ על מלחמת סחר ● הבנק: הפיצוי יוענק כ"מחווה של רצון טוב"

סוחר בקומת המסחר בבורסת ניו יורק / צילום: Associated Press, Richard Drew

ותיקי השוק בהלם: השינויים הטקטוניים שחלו במסחר ובהשקעות לאורך השנים

בעשורים האחרונים חלו שינויים דרמטיים במפת השחקנים בשוקי המניות ● איך אלה משפיעים על אופי המסחר ואף על הראלי הנוכחי בשווקים? ● האם השינויים בלתי נמנעים, מי ייהנה מהם ומי עלול להיפגע, ואילו עוד מהפכות מחכות באופק של שוקי ההון?

מאסק והמפלגה החדשה / צילום: Reuters, Dado Ruvic

ההרפתקה החדשה-ישנה של מאסק בפוליטיקה מזעזעת את מניית טסלה

עם השקת הרובוטקסי שהקפיצה את המניה, נדמה היה כי סוף-סוף התחיל מהפך חיובי בטסלה ● אבל ההכרזה הפוליטית של אילון מאסק בסוף השבוע מחקה יותר מ-68 מיליארד דולר משווי החברה ביום אחד, כל זאת על רקע עוד ועוד דיווחים על תקלות בחברה

מוריס פרה, מנכ''ל אינסייטק / איור: גיל ג'יבלי

מנכ"ל אינסייטק בדרך לטיפול חדש בפרקינסון: "השוק כבר לא מקבל הפסדים"

חברת המכשור הרפואי סבלה בשנים האחרונות מירידה חדה בשווייה בצל הפסדים כבדים, למרות הגידול בהכנסות ● השבוע קיבלה אישור לטיפול בקטגוריה נוספת של פרקינסון ● המנכ"ל ד"ר מוריס פרה: "בעבר זה היה בסדר שחברה תפסיד הרבה כסף. היום המשקיעים מכוונים אותה לרווחיות"

רחוב דפנה בתל אביב - מתחם המיועד לפינוי-בינוי / צילום: תמר מצפי

המאבק על פרויקט הנדל"ן היוקרתי בת"א ותביעת המיליונים נגד הדיירים והיזם

יזמיות הנדל"ן תזהר ונוה גד תובעות 60 מיליון שקל מבעלי הדירות ברחוב דפנה בת"א, שסילקו אותן מפרויקט פינוי-בינוי במתחם, ומהיזם הדש אדם שוסטר ● לטענתן, הפרויקט התעכב עקב חילוקי דעות בין בעלי הדירות לבין עצמם ● בעלי הדירות טוענים מנגד כי התמורות שהוצעו להם ע"י החברות היו נמוכות

הבורסה בפרנקפורט, גרמניה / צילום: Shutterstock

מגמה חיובית באירופה; ירידות קלות בחוזים העתידיים בארה"ב

הדאקס עולה ב-0.3% ● הניקיי ירד ב-0.4% ● הביטקוין רושם ראלי ● המכסים של טראמפ הקפיצו את מחירי הנחושת בארה"ב ● אנבידיה שוב עושה היסטוריה - נגעה בשווי שוק של 4 טריליון דולר ● וגם: הענף החם שבאופנהיימר מעריכים שיצמח בחדות

אייל בן סימון, מנכ''ל הפניקס / צילום: יחצ ענבל מרמרי

הראלי של מניות הביטוח: הפניקס עקפה בשווי את הבנק הבינלאומי

לאחר ששילשה את שוויה בשנה האחרונה, עקפה חברת הביטוח הגדולה בישראל את שווי הבנק החמישי בגודלו ● מה צופים המומחים להמשך

דונלד טראמפ, נשיא ארצות הברית / צילום: ap, Jacquelyn Martin

טראמפ מחדש שוב את מלחמת הסחר, ומשדר: נמאס לי מפוטין

מהטלת מכסים ועד אוקראינה, טראמפ הוא נשיא הזיגזגים והקפריזות • השבוע הוא חתם עשרות מכתבים של בשורות רעות לשותפות הסחר של ארה"ב: הגיליוטינה תרד ב־1 באוגוסט, אלא אם כן הוא ישנה את דעתו בפעם המי־יודע־כמה • השבוע גם מתח ביקורת חריפה על נשיא רוסיה

מפגינים למען שחרור החטופים בתל אביב, ארכיון / צילום: פאולינה פטימר

המסר האופטימי שמגיע מקטאר: "חמאס מכין חטופים לשחרור"

רס"ר אברהם אזולאי הוא הלוחם שנפל בתקרית הקשה בח'אן יונס: הוא נאבק במחבלים שניסו לחטוף אותו - ונורה; כוחות במרחב הצליחו לסכל את החטיפה ● טיל שנורה מתימן יורט ע"י חיל האוויר מחוץ לשטח הארץ ● גורם ישראלי: "הסכם הפסקת אש בעזה עשוי להיות אפשרי תוך שבוע או שבועיים - אך לא תוך יום" ● 50 חטופים - 643 ימים בשבי • עדכונים שוטפים

חיילי צה''ל בעזה / צילום: דובר צה''ל

חלל צה"ל נפל בח'אן יונס שבדרום רצועת עזה, אחרי שנאבק במחבלים שניסו לחטוף אותו

הרמטכ"ל: "נוצרו התנאים לקידום עסקה לשחרור חטופים" ● הלילה התקיימה פגישתם השנייה של טראמפ ונתניהו ● נתניהו: "יש הזדמנויות לשלום, אנחנו עובדים על זה יחד" ● מזכ"ל חיזבאללה: "אנחנו משתקמים, ועכשיו אנחנו ערוכים. אם ישראל תתקוף - נעמוד ונצפה בה? לא, נילחם בה" ● 50 חטופים - 642 ימים בשבי • עדכונים שוטפים

בניין משרד האוצר / צילום: רפי קוץ

הגשת התקציב מתעכבת ובאוצר אומרים: "הכול תלוי בתוספת לביטחון"

המשא ומתן הקדחתני שמתנהל בימים אלה בין האוצר למערכת הביטחון הוא האירוע הראשון שצריך להסתיים כדי שכל שאר סעיפי תקציב הממשלה יתיישרו סביבו ● לפי לוחות הזמנים המקובלים בשגרה, אמור היה התקציב לעלות לאישור הממשלה כבר בחודש הבא. אולם, העיכובים לא יאפשרו זאת והלו"ז עדיין לא נקבע

בארה"ב מתפעלים מישראל וטוענים - זה ההישג הגדול שלה באיראן

גלובס מגיש מדי יום סקירה קצרה של ידיעות מעניינות מהתקשורת העולמית על ישראל במלחמה ● והפעם: איך ישראל הצליחה לחסל 16 מדעני גרעין איראניים, בארה"ב מתפעלים מההישגים של ישראל מול איראן, ורוג'ר ווטרס תמך בארגון פרו-פלסטיני שהוצא מחוץ חוק בבריטניה ● כותרות העיתונים בעולם

אבי שמחון / צילום: עמית שאבי - ידיעות אחרונות

אבי שמחון מקדם מסלול אישור מהיר לבניית חוות שרתים

תהליכי אישור בניית חוות שרתים בארץ עשויים לקחת שנים, וכל קיצור שלהם עשוי לקדם את התחרותיות של ישראל בתחום ● פרופ' אבי שמחון הודיע כי הוא מקדם את האצת התהליך הבירוקרטי ● ישי פרנקל, מנכ"ל האוניברסיטה העברית: "אם ישראל בעבר הייתה בקבוצה המובילה בתחום, כיום היא כבר בדרג השני או השלישי"

מטוס של וויזאייר / צילום: Shutterstock, Petr Leczo

ענקית הלואו קוסט מקדימה את חזרתה לארץ. אלו היעדים הראשונים

מוקדם מהתאריך עליו הודיעה בעבר: חברת הלואו קוסט ההונגרית וויזאייר צפויה לחדש את טיסותיה לישראל ב-8 באוגוסט ● בהתחלה מדובר רק בשני יעדים: בודפשט וללרנקה