מחירי הדירות חזרו לעלות / עיבוד: טלי בוגדנובסקי
חוסר הטיפול הממשלתי בשוק השכירות עלול לעלות למדינה ביוקר בתקופה הקרובה, וזאת בעקבות הקפיצה בביקושים לדירות מצד אלפי משפחות שפונו מבתיהן במהלך המלחמה, לתקופות שנעות ממספר חודשים לשנים. מדדי השכירות של הלמ"ס שפורסמו ביום ג' וסקירות שוטפות של הכלכלן הראשי במשרד האוצר מראים, כי שוק השכירות מתחיל להאיץ את עליות המחירים בעוד שהיצע הדירות להשכרה יורד במאות דירות בחודש.
● אריק מירובסקי, פרשנות | הנתונים של תל אביב מסמנים: תחילת מגמה חדשה במחירי הנדל"ן
● בר לביא, פרשנות | סעיף חדש מקפיץ את האינפלציה ומעמיד את הנגיד בדילמה
● המחשבון | זו אחת הטעויות הכי נפוצות של בעלי משכנתאות. כך תימנעו ממנה
בשבוע שעבר נגיד בנק ישראל פרופ' אמיר ירון אכזב רבים, כשהותיר את הריבית הגבוהה ברמתה הנוכחית. בין היתר הוזכר החשש מעליית שכר דירה שצפויה בעקבות מלחמת "עם כלביא" עם איראן, שגבתה מחיר משקי גבוה, ויצרה כ־15 אלף מפונים מדירות שניזוקו ברמות שונות. שכר הדירה מהווה כרבע מכלל מדד המחירים לצרכן, ולכן עלייה שלו לוחצת לכיוון של עלייה ברמת האינפלציה, דבר שימנע או לפחות יעכב הורדות בריבית.
ואכן נתוני יוני מגבירים את החשש שקצב העלייה בשכר הדירה יוגבר. מדד שירותי דיור בבעלות הדיירים עלה בשיעור של 0.6% שנחשב למעט גבוה יחסית לחודשי יוני, אם כי לא חריג בהיקפו. יוני הוא חודש שפותח את סדרת מדדי הקיץ, שמשקפים את חילופי הדירות בקרב שוכרים, שמבוצעים בעיקר בחופשות הקיץ בין יולי לספטמבר. כתוצאה, מדדי הקיץ עולים בדרך כלל בשיעורים גבוהים, גם בתנאים רגילים.
חילופי שוכרים
ואולם הנתונים המטרידים יותר מגיעים ממקום אחר. בשנים האחרונות הלמ"ס החלה "לפרק" את מדדי השכירות לנישות, וזאת משום שעיקר המדדים נקבעים ע"י רוב גדול של אוכלוסיית השוכרים שמשלמים שכר דירה על סמך הסכמי שכירות תקפים, ורק מיעוטם מחדשים דמי שכירות, או עוברים להתגורר בדירה אחרת תחת הסכם שכירות חדש. בסופו של דבר, שתי האוכלוסיות האחרונות הן אלה שגורמות לשינויים במדדי השכירות, ועל כן צריך להתמקד בהן.
כשבוחנים את אוכלוסיית מחדשי ההסכמים, נתוני הלמ"ס מורים על יציבות בעליות השנתיות הממוצעות, אותם חווים מחדשי הסכמי השכירות, ובתקופה האחרונה היא נעה בסביבות 2.5% לשנה.
לעומתם, המשתנה התזזיתי יותר הם השוכרים שחותמים על הסכמי שכירות חדשים, בעת מעבר דירה, או שכירת דירה ראשונה. בעלי הדירות מנצלים את חילופי השוכרים, כדי להקפיץ את שכר הדירה בצורה משמעותית הרבה יותר מאשר העלאת שכר הדירה לשוכרים קיימים.
לפני 7 באוקטובר 2023 שוכרים אלה חוו עליות גדולות מאוד בשכר הדירה, שיכלו להגיע גם ל־8־9%, ואולם מאז פרוץ המלחמה ההעלאות הללו ירדו מאוד, עד שבתחילת שנה שעברה הן הגיעו לרמות של 2% בלבד. ההערכה הייתה אז, שהאווירה הקשה בתחילת המלחמה, שירותי המילואים הן של השוכרים והן של בעלי הדירות, הקשיים הכלכליים אליהם נקלעו משקי בית רבים ומטחי הטילים שהגיעו מעזה ומלבנון הביאו את הצדדים לוותר יותר מכרגיל, ולחתום על הסכמי שכירות מהירים, שהעלו באופן מינימלי את שכר הדירה.
ואולם כעבור זמן קצר, החלו הסכמי שכירות חדשים לעלות בקצב מהיר יותר, והמחצית השנייה של 2024 הסתכמה עם עלייה ממוצעת של 4% לשוכרים חדשים. 2025 ממשיכה את קו העליות המואצות, עוד לפני "עם כלביא", ובחודש מאי נרשמה עלייה של 5.2% בשכר הדירה של השוכרים החדשים.
ואולם אז פרצה המלחמה, ובחודש יוני חוזים חדשים עלו כבר ב־5.9%. מדובר בעלייה הגבוהה ביותר מאז אוקטובר 2023. גם היחס בין ההעלאות לשוכרים חדשים לבין אלה של מחדשי החוזים הגיעו כמעט לפי 2.5, שזה שיא, לפחות בשנים האחרונות.
מלאי הדירות מצטמצם
גם בחודשי יוני בשנים קודמות העלאות שנרשמו היו גבוהות מאשר ההעלאות של מאי, וזה ניתן להסבר בתקופת הקיץ. ואולם השנה שכר הדירה ביוני עלה בשיעור חד ביותר לעומת חודשי יוני הקודמים. עניין זה, כמו גם היחס הגבוה בין העליות של השוכרים החדשים לאלה של מחדשי החוזים מביאות למסקנה, שככל הנראה להתנפלות המפונים על שוק השכירות באזור תל אביב יש קשר לנושא. אם הערכה זו נכונה, אנו צפויים לקיץ בעייתי במיוחד בשוק השכירות, שכן רבים מצד אלה ששוהים בבתי מלון, יעבור להתגורר בקרוב בדירה חדשה, כך שהביקושים לשכירות צפויים להמשיך לעלות.
מצד שני - היצע הדירות להשכרה מצוי בירידה זה מספר שנים, עקב מדיניות הממשלה. מאז שהועלה לראשונה מס רכישה על דירות ב־2016 מ־5% ל־8% (מדרגות המינימום) בתקופתו של משה כחלון כשר אוצר, משקיעי נדל"ן רוכשים פחות דירות ומוכרים יותר. על פי הכלכלן הראשי באוצר, ב־9 השנים האחרונות ירד היצע הדירות להשכרה ב־34 אלף דירות. בכל חודש נגרעות מאות דירות ממלאי הדירות המיועדות להשכרה.
בחמשת החודשים הראשונים של השנה נגרעו בכל חודש בממוצע 308 דירות ממהמלאי שבידי המשקיעים; זאת לעומת 95 דירות בממוצע בשנה שעברה ו־276 דירות בממוצע בכל אחד מחודשי 2022.
הממשלה כשלה גם בבנייה מהירה של מלאי דירות חלופי שיוקם ע"י חברות במסגרת "דירה להשכיר", ובמסגרת חוק עידוד השקעות הון. על פי הלמ"ס, רק 4% ממלאי הדירות להשכרה מוחזק בידי חברות, בעוד ש־81% מצוי בידי משקיעים פרטיים.
העלאת הריבית והרעת תנאי החוק לעידוד הון בשנים האחרונות, הפכו את הכניסה לשכירות ארוכת טווח לחסרת היתכנות, וכיום אין כמעט פעילות בתחום זה, מה שהביא את שוק השכירות למצב מוחלש אף יותר, בדרך להתמודדות עם הביקושים שמגיעים מצד המפונים.