האם שכר הדירה למפונים כבר החל לזעזע את השוק?

סימנים מדאיגים משוק השכירות אחרי מבצע "עם כלביא", הבאים לידי ביטוי בעלייה משמעותית של מחירי השכירות ממשוכרים חדשים, הם הממצא הבולט העולה ממדדי הדיור של הלמ"ס. בנוסף, מדד מחירי הדירות רושם חודש שלישי של ירידות בשיעור לא גבוה, כשמחוז תל אביב, שמחזיק בכשליש מהיצע הדירות רושם ירידות משמעותיות בכמות העסקאות - הוא המחוז הבולסט בירידות.

● מחיר כמו בשדה דב: בכמה מוכרת עיריית ת"א את הדירה של מניה ביאליק?
● חשד לתרמית של עשרות מיליונים: כך הסתבך קצין שייטת שהפך ליזם נדל"ן

בניגוד למחירי הדירות, שמשקפים את המצב בחודש של לפני "עם כלביא", מדדי השכירות משקפים את המצב בחודש שעבר, ומרמזים לכך שאנו לקראת עליית מחירים.

אמנם מדד יוני פותח את סדרת מדדי השכירות של הקיץ, שבאופן מסורתי נחשבת לגבוה, כך שהעלייה שרשם מדד שירותיי דיור בבעלות הדיירים בחודש שעבר בגובה 0.6% אינה חריגה, אבל נתונים אחרים הם המטרידים.

מחירי השכירות לשוכרים שעברו דירה ולשוכרים חדשים עלו ב-5.9%, לעומת המחירים מחודש מאי. מדובר בעלייה הגבוהה ביותר מאז אוקטובר 2023, ויתכן שיש לייחס אותה לשוכרי הדירות החדשים, שהגיעו מקרב אוכלוסיית המפונים. גם הפער בעליית המחירים שנרשם בין עוברי הדירה לבין שוכרי דירות שחידשו חוזים קודמים, ששכר הדירה הממוצע שלהם עלה ב-2.4% - גבוה מבעבר, מה שעלול להעיד על עליות חריגות במחירי השכירות עבור שוכרים חדשים.

מדובר בנתונים ראשוניים, כמובן, אך יש לעקוב אחריהם בקפידה. אין לשכוח, שמחירי השכירות והחשש לעליות מחירים אלה עקב המלחמה, היוו את אחת מהסיבות של בנק ישראל לא להוריד את הריבית, שכן משקל שכר דירה מהווה כרבע מהמדד.

מה קרה למחירי הדירות?

מהשוואת מחירי העסקאות שבוצעו בחודשים אפריל 2025-מאי 2025, לעומת מחירי העסקאות שבוצעו בחודשים מרץ 2025-אפריל 2025, נמצא כי מחירי הדירות ירדו ב-0.3%. מהשוואת עסקאות בין החודשיים הללו, לבין החודשיים המקבילים בשנה שעברה עולה, כי מחירי הדירות עלו ב-3.9% בשנה הזו.

במחוזות תל אביב וירושלים נרשמו הירידות החדות ביותר. מדד מחירי הדירות בתל אביב ירד ב-1.2% ובירושלים ב-0.9%. במחוז הדרום הם ירדו ב-0.8%. לעומת זאת במחוז חיפה המחירים עלו ב-1.4%, במחוז הצפון בחצי אחוז ובמחוז המרכז ב-0.2%.

ואולם יותר מהנתונים החודשיים, מענינים הנתונים מהחודשים האחרונים, שלכאורה מסמנים תחילת מגמה, במיוחד באזור תל אביב, שם נרשמה ירידה מצטברת של 2.6% בתוך שלושה חודשים; באותם 3 חודשים נרשמה ירידה של 44% במספר העסקאות שבוצעו, לעומת שלושת החודשים שקדמו להם (דצמבר 2024 עד פברואר 2025) בתל אביב נרשמה ירידה של 46% במספר העסקאות.

במקביל, שליש מהיצע הדירות החדשות הלא מכורות (כ-26 אלף) מצוי במחוז תל אביב, כך שנראה שהשילוב הזה של היצע גדול במיוחד עם ביקושים פוחתים, לוחץ לירידות מחירים.

במחוז דרום מדד מחירי הדירות ירד ב-0.7% בתוך 3 חודשים, ובמחוז הצפון נרשמה ירידה של 0.1%; לעומתם במחוז ירושלים נרשמה עלייה של 0.5% במחירים, מה ששוב מקשר אותנו לכמות תושבי החוץ שרוכשים בבירה דירות יוקרה ולוחצים את המחירים כלפי מעלה. במחוז מרכז המחירים עלו בשלושת החודשים האחרונים בחצי אחוז גם כן, ואילו מחוז חיפה רשם עלייה משמעותית של 1.7% במחירים.

נראה כי ההסבר לכך הוא תמהיל הרכישות במחוז זה. אמנם היצע הדירות החדשות נמוך, וכמות הרכישות של דירות חדשות בשלושת החודשים מרץ-מאי נחתכה בכמעט 50% לעומת שלושת החודשים שקדמו להם, ואולם מחוז זה מתאפיין ביחס הגבוה ביותר שבין רכישת דירות יד שנייה לדירות חדשות, כך שלירידה בהיצע הדירות קבלן יש משמעות מופחתת בשיקלול מדד מחירי הדירות הכולל.

מה קורה בשוק היד השנייה?

מדד מחירי הדירות החדשות ירד ב-0.4% מה שמביא למסקנה לכאורית שמחירי הדירות החדשות ירדו בקצב מהיר יותר מאשר מחירי הדירות יד שנייה (כי סך המדד ירד ב-0.3%) ואולם אם מנכים מהמדד הזה את הדירות שנמכרו במסגרת תוכניות הדיור המסובסד, נוסח "מחיר למשתכן" מקבלים, כי מחירי הדירות החדשות בשוק החופשי ירדו ב-0.1% בלבד, מה שמוביל למסקנה, כי קצב ירידת המחירים בדירות יד שנייה גבוה יותר.