הקבלנים עתרו לבג"ץ בטענה לנזק של 131 מיליארד שקל בגין המלחמה, בין השאר בשל דרישות לפיצויים על איחור בהשלמת יותר ממאה אלף דירות ● כעת כל יזם יתמודד לבדו מול הרוכשים
אתר בנייה / צילום: Shutterstock
הקבלנים בדרך לשלם מיליארדים על איחורים במסירת דירות שנגרמו בשל המלחמה? בעקבות החלטת בג"ץ לדחות את עתירת התאחדות הקבלנים בוני הארץ נגד המדינה בגין נזקי המלחמה, ובעקבות קביעתו הספציפית כי שאלות בנוגע לאיחור במסירת דירות יידונו בערכאות נמוכות יותר - נראה כי הקבלנים חשופים כעת לתביעות משפטיות מצד עשרות ומאות אלפי רוכשים שמסירת דירתם מתעכבת.
נזכיר כי התאחדות הקבלנים הגישה לקראת סוף חודש מאי האחרון עתירה הדורשת פיצוי בסך 131 מיליארד שקל מהמדינה על נזקי מלחמת "חרבות ברזל". אחת הסוגיות המרכזיות בעתירה היא עיכוב של "מאות ימים" במסירת דירות, שמקורו בהחלטת המדינה לעצור את כניסתם של פועלים פלסטינים לישראל בעקבות אירועי 7 באוקטובר. הקבלנים קיוו שהמדינה תגבש מתווה שלכל הפחות יקל את עול הפיצויים שעליהם לשלם, אך כאמור החלטת בג"ץ מותירה אותם להתמודד עם מציאות זו לבדם.
● האם נחסמה הדרך בפני רוכשי דירות להגיש ייצוגיות נגד קבלנים בשל ליקויי בנייה?
● המאבק נגד העלמת מס של משכירי דירות עולה שלב. מי על הכוונת?
הקבלנים יצטרכו להוכיח שמזערו את הנזק
הרכב של שלושה שופטים בראשות נשיא בית המשפט העליון, השופט יצחק עמית, דחה את העתירה במלואה, אך התייחס באופן ספציפי לנושא האיחור במסירת דירות. וכך כתב הנשיא עמית: "הסעד שהתבקש בנוגע לאיחור במסירת דירות, ראוי שיתברר תחילה בערכאות השונות על רקע מקרים קונקרטיים". לדבריו, המלחמה אכן פגעה בענף הבנייה, "אך אין זה תפקידו של בית משפט זה להורות למדינה כיצד לגבש מדיניות בנושא וכיצד לממשה".
על אף השיפור בענף בשל כניסת אלפי עובדים זרים, ההערכות מדברות על עיכובים במסירת דירות של חודשים ארוכים - חצי שנה ויותר. גם סגירתם של אתרי בנייה רבים במהלך מבצע "עם כלביא" עשויה להוסיף לעיכובים.
בעתירה לבג"ץ העריכה התאחדות הקבלנים כי נגרמו כ־283 ימי עיכוב (כמעט תשעה חודשים וחצי) במסירת דירות באתר בנייה ממוצע. הפיצויים בגין איחור נקבעים על־פי שכר הדירה החודשי שהיה ניתן לדירה דומה. לפי ממוצע שכירות ארצי של 4,817 שקל נכון לסוף 2024, ובהתאם למתווה הפיצויים המעודכן שבו מחויבים הקבלנים, תקופה כזו מחייבת פיצויים של 47,166 שקל לכל דירה.
"איני יודע אם הקבלנים חשופים כאן במיליארדים, אבל מדובר בהרבה כסף", אומר עו"ד אילן שרקון, מייסד משרד שרקון, בן עמי, אשר ושות' (CBA). "כל אחד מהקבלנים יצטרך להתמודד בעצמו עם המקרה שלו, ויש בזה היגיון: הפסיקה מכירה במלחמה ככוח עליון, אבל זה לא מזכה אוטומטית כל קבלן. הוא יצטרך להוכיח שעשה צעדים למזעור הנזק, שלא הגיעו די עובדים, שספקים הפסיקו להגיע. ההתייחסות גם תהיה שונה בין פרויקט בעוטף עזה לבין פרויקט במרכז או בזיכרון יעקב לצורך העניין. אי־אפשר להפוך מקרה אחד לגורף עבור כולם".
"יש הכרה של בתי המשפט בנזקי המלחמה לענף, וזה מתבטא גם בפסיקת בג"ץ האחרונה", אומרת עו"ד טל רון, שותפה במחלקת הליטיגציה המסחרית במשרד פרל כהן, שמייצגת יזמים וקבלנים רבים, גם סביב סוגיית הגדרת המלחמה ככוח עליון. "הקבלנים נדרשים להוכיח שהמלחמה גרמה לעיכוב. המילה מלחמה היא לא מילת קסם שמזכה מיד בהכרה, אבל ברור שההשלכות שלה ממושכות ואקוטיות. אין קבלן או יזם שלא נפגע משמעותית מהמלחמה".
"שני הצדדים נפגעים בסיפור הזה"
המשמעות בקביעת בג"ץ מבחינה פרקטית ברורה: כאשר ישנן עשרות ומאות אלפי דירות שמסירתן מתעכבת, בתי המשפט צפויים להיות עסוקים בשאלת הפיצויים המגיעים לרוכשים.
"בסיפור הזה שני הצדדים נפגעים", אומר עו"ד שרקון. "הקבלנים, שנדרשים לפצות את הדיירים על איחורים שלא בהכרח נגרמו באשמתם; והדיירים - שלא מקבלים במשך חודשים ארוכים את הנכס שרכשו במיטב כספם. צריך לקבוע איפה מותחים את הקו בין טובת הדייר לטובת הקבלן. לאט־לאט הערכאות יידרשו לכך, וצפויות פסיקות ברורות בנושא. צפוי עומס לא קטן על בתי המשפט, כי כל עיכוב ומחלוקת שתפרוץ בעקבותיו יגיעו לשם. בתי המשפט ידונו בכך עוד שנים קדימה".
עו"ד רון צופה שיוגשו "עוד עשרות, מאות ואלפי תביעות בנושא, וזה רק עניין של זמן עד שיהיו הכרעות. הנזק לא יכול להיות רק על כתפי הקבלנים, לא הגיוני שהם יישאו לבד בעול. אני מקווה שפסיקות ברורות של בתי המשפט יובילו גם את המדינה לחקיקה בעניין, כי כרגע הקבלנים נאלצים להתמודד לבדם, באין פתרון אמיתי מצד המדינה - לא חקיקה ולא מתווה ברור.
"בתי המשפט מתמודדים כבר היום עם תביעות כאלה, בעיקר בערכאות הנמוכות כרגע, ולכן העומס כבר מורגש בפועל. הפסיקה של בג"ץ לא נתנה מענה ופתרון לסוגיה ולעומס הזה, וזה אומר שכל הצדדים - הקבלנים, הדיירים ומערכת המשפט - צפויים לכלות משאבים רבים על דיונים בסוגיה הזו".
חיים פייגלין, משנה לנשיא התאחדות הקבלנים ומנכ"ל חברת צמח המרמן, מסכים שצפויה הצפה של בתי המשפט בהליכים כאלה. "יש כ־110 אלף רוכשים שהדירות שלהם התעכבו", לדבריו. על דחיית העתירה הוא אומר כי "יש הרגשה שבית המשפט חושש מהתערבות בעבודת הממשלה - על אף שזה לא מה שביקשנו, אלא ביקשנו הכרה במלחמה ככוח עליון. מצד שני, לא נזרקנו מכל המדרגות, לא נאמרו אמירות שסותרות את הטענות שלנו - וזה עשוי להיות סמן חשוב לערכאות הנמוכות יותר".
עו"ד טל רון, משרד פרל כהן: "יוגשו עוד עשרות, מאות ואלפי תביעות בנושא, וזה רק עניין של זמן עד שיהיו הכרעות. הנזק לא יכול להיות רק על כתפי הקבלנים "