האם נחסמה הדרך בפני רוכשי דירות להגיש ייצוגיות נגד קבלנים בשל ליקויי בנייה?

האם אי־עמידה במפרט במכרז "מחיר למשתכן" מקים עילת תביעה ייצוגית נגד חברות הבנייה בפרויקט? ביהמ"ש המחוזי השיב לאחרונה בשלילה לשאלה זו, וקבע כי יש לבחון את הטענות בתביעות פרטניות ולבחון כל מקרה לגופו.

הטענה: חסר של תריסים ורשתות

ההכרעה ניתנה במסגרת בקשה לאישור תביעה ייצוגית שהגישו שני רוכשי דירות בפרויקטים של "מחיר למשתכן" בראש העין נגד חברות הבנייה דור-אל ש. הנדסה ורמי שבירו, בטענה כי אלו הפרו את הוראות מכרז מחיר למשתכן ואת הוראות הדין.

באמצעות עוה"ד אילון אקון טענו הרוכשים, כי החברות גבו תשלומים שלא כדין בגין חיבור לתשתיות מים וחשמל, בניגוד לתנאי המכרז הממשלתי, מסרו דירות שלא עמדו במפרט המחייב, לרבות חסר של תריסים, רשתות, וחיבורי חשמל למחסנים, וגבו כחברות משכנות תשלומים עודפים בגין שירותים שונים, מעבר לתעריפים המותרים לפי צו הפיקוח ותקנות המקרקעין.

מנגד טענו החברות באמצעות עו"ד רונן קצף ודוד טויטו ממשרד פירון, כי דין הבקשה לאישור תובענה ייצוגית להידחות. בין היתר נטען, כי מדובר בתקלות שכלל אינן מתאימות להתברר כתובענה ייצוגית, ומדיניות משפטית נכונה אינה צריכה לאפשר הגשת תובענות ייצוגית בכל הנוגע לליקויי בניה ואי התאמות בדירות חדשות. זאת, בין היתר, הואיל וחוק המכר (דירות), קבע הסדר קוגנטי, צרכני ומובהק לטיפול בליקויי בנייה ואי התאמות בדירות חדשות.

ההסכם השלישי שנחתם הוא חוזה מכר בין הזוכה לבין רוכשי הדירות. הסכם זה מסדיר - ככל חוזה מכר - את הזכויות והחובות של הצדדים, לרבות חיובים כספיים.

רמי שבירו הנדסה בניה והשקעות בע"מ ודור-אל הנדסה בניה והשקעות בע"מ הן חברות קבלניות אחיות, יזמיות העוסקות זה שנים בהקמת פרויקטים למגורים. שתי החברות אשר זכו במרכז התקשרו בהסכם המכרז עם רמ"י וכפועל יוצא מכך מכרו דירות במסגרת פרויקט מחיר למשתכן בראש העין.

שני הרוכשים שהגישו את בקשת אישור התביעה כייצוגית הם עורכי דין. הראשון רכש ביוני 2019 דירה בפרויקט "מחיר למשתכן" של רמי שבירו, וזו נמסרה לו בפברואר 2021, והשני רכש דירה בפרויקט "מחיר למשתכן" של דור-אל וזו נמסרה לו במאי 2020. לטענת המבקשים, כאמור, החברות הפרו את הוראות המכרז והדין כאשר מסרו דירות שהמפרט שלהן אינו תואם להוראות המכרז וגבו סכומים מעבר לתנאי המכרז מהרכשים.

ההחלטה: לא מדובר במדיניות שיטתית

בית המשפט דחה את הבקשה לאישור התביעה הייצוגית, והשופטת לימור ביבי ציינה כי "המבקשים לא הרימו את הנטל המוטל עליהם להוכיח קיומה של קבוצת תובעים שעניינם מעורר שאלות מהותיות משותפות... וכן לא הוכיחו כי תובענה ייצוגית היא הדרך היעילה וההוגנת להכרעה במחלוקת".

בין היתר נקבע בעניין אי־ההתאמה למפרט כי אף אם קיימים ליקויים מסוימים בדירותיהם של המבקשים, לא הוכח שמדובר בתופעה רוחבית או במדיניות שיטתית.

כמו כן נקבע כי הטיפול בליקויי בנייה מוסדר במסגרת חוק המכר (דירות), ולא בדרך של תובענה ייצוגית. "ככלל אין להתיר ניהולה של תובענה ייצוגית כשהתשתית הראייתית מצביעה על כך שמדובר בטעויות נקודתיות גרידא וכי ככלל, חרף פערי המידע והקשיים הניצבים בדרכו של המבקש, עליו הנטל להוכיח קיומה של קבוצה והתאמת עניינה להליך של תובענה ייצוגית", נכתב בפסק הדין.

עוד הוסיפה השופטת: "לאחר שבחנתי הטענות לעניין זה, נחה דעתי כי אין בהן כדי לבסס שאלה עובדתית או משפטית המתאימה לידון בתובענה ייצוגית ומשכך, כי אין מקום לאפשר הגשת תובענה ייצוגית בגינן. קביעתי זו מושתתת ראש וראשונה על קיומו של ההסדר הנורמטיבי הקוגניטיבי הקבוע בחוק המכר דירות, אשר ייעודו להסדיר את אופן הטיפול באי התאמות, ביחסי קבלן-רוכש".

המשמעות: הפתרון עובר דרך חוק המכר

עו"ד רונן קצף, שותף במחלקת הליטיגציה במשרד פירון שייצג את החברות שבירו ודור אל הנדסה, ציין: "ביהמ"ש פסק, פסיקה עקרונית ותקדימית, כי התביעה הייצוגית אינה הליך המתאים לבירור תביעות שנושאן ליקויי בניה או אי התאמות למפרט.

"בתביעות ממין זה, מטבע הדברים כל מקרה הוא לגופו, הן מבחינת הנסיבות הפרטניות והן מבחינת הנזק. לכן, אין מדובר בעניין שיש בו 'שאלות משותפות' לציבורים שלמים, באופן שיצדיק תביעה ייצוגית. נוסף לכך, חוק המכר (דירות) כבר יצר הסדר נורמטיבי קוגנטי ייחודי, המותאם במיוחד לפתרון בעיית ליקויי הבניה ואי־ההתאמות של דירות חדשות, ואין כל הצדקה 'לדלג' מעל ההסדרים שקובע חוק זה בתביעות ייצוגיות. אין מדובר בפגיעה בציבור רוכשי הדירות - ההיפך הוא הנכון, דווקא ההבנה שתלונת כל רוכש דירה מחייבת תשומת לב ובדיקה פרטנית, שוללת את האפשרות לברר תביעות כאלה בהליך ייצוגי, שהנו המוני ו"סדרתי" במהותו".

במקרה של הייצוגית שהוגשה, נקבע, אי־ההתאמות שעליהן הצביעו המבקשים גלויות לעין. "בנסיבות אלו, הרי שאינני סבורה כי ניתן לדבר בעילת תביעה משותפת, כללית ורוחבית באשר לכלל רוכשי הדירות. אלא, בעילת תביעה שעל פניו יש לבררה באופן פרטני באשר לכל דירה ודירה", קבעה השופטת והוסיפה כי "בכלל כך, יש לבחון באשר לכל דירה - מהו מועד המסירה של הדירה, תקופת הבדק והאחריות, האם הרוכש היה מודע לדבר אי ההתאמה, מתי זיהה אותה, האם מסר הודעה בדבר אי ההתאמה למשיבות, האם המשיבות תיקנו את אי ההתאמה וכיוצא בכך".

באשר לטענה כי החברות חייבו את הרוכשים בתשלום שלא כדין בגין חיבור לחשמל, צוין כי המבקשים עצמם לא שילמו תשלום כלשהו בגין החיבור לתשתית החשמל ולכן אינן מתאימים לייצג קבוצה אשר אינם נכללים בה; ובנוגע לחיוב שלא כדין בגין חיבור לתשתיות המים נקבע כי החיוב הוא בגין מונה מים ולא בגין חיבור לתשתיות המים, החברות לא הפרו את התחייבותן בעניין לפי תנאי המכרז וסביר כי טענה זו תוכרע נגד הקבוצה, לו הייתה מאושרת הייצוגית.