הדמיה של הפרויקט המתוכנן בנשר / צילום: כלל תעשיות
קרקע פרטית בעיר נשר - חלק מתוכנית חדשה החולשת על אלפי דונמים - בבעלות כלל תעשיות: זהו המועמד הנוסף של ענקית השבבים הבינלאומית אנבידיה להקמת מרכז הפיתוח החדש שלה, כך נודע לאחרונה לגלובס. דווקא השכנה, האחות הגדולה חיפה, נותרה לפי המסתמן מחוץ למירוץ - אף על פי שהציעה לאנבידיה שטח של 73 דונמים בסמוך לפארק מת"ם.
● עוד לפני הבנק הדיגיטלי: ניר צוק רוצה למכור את התוכנה למתחרים
● כמעט 80% מעובדי אנבידיה הפכו למיליונרים. כמה כסף יש להם?
על פי הפרטים שנודעו לגלובס, נציגי אנבידיה הגיעו לסיור בשטח, שעליו מתוכננת בין היתר שכונת מגורים חדשה בת 5,000 יחידות דיור. היא כוללת גם 180 דונם למסחר ולתעסוקה, שעליהם מאושרים לבנייה 120 אלף מ"ר - מספרים אשר תואמים את ה-RFI (בקשה לקבלת מידע) שפרסמה אנבידיה לאיתור קרקע עבור מרכז הפיתוח. התוכנית על הקרקע, בין נשר לקיבוץ יגור, נמצאת ב"ריבוע החיפוש" שהגדירה אנבידיה, ואושרה זה מכבר, עוד בשנת 2019 - קריטריון נוסף שהגדירה אנבידיה בבקשה שפרסמה.
ענקית השבבים הגדירה ב-RFI שפרסמה בתחילת יולי כי היא מחפשת קרקע בשטח של עד 120 דונמים. ההערכות בשוק הן שהיא תקצה עבור רכישת הקרקע עד 500 מיליון שקלים, ולפי פרטים שהגיעו לידי גלובס, תוכל לקבל את הקרקע מכלל תעשיות בפחות מ-2 מיליון שקלים לדונם, קרי פחות מ-240 מיליון שקלים עבור השטח המקסימלי שהגדירה החברה.
המכרז האחרון על קרקע מדינה בייעוד תעסוקה בנשר שווק ב-2022, תמורת מחיר ממוצע של כ-3.1 מיליון שקל לדונם.
"הם רוצים משהו מהיר"
רועי לוי, ראש עיריית נשר, אמר בשיחה עם גלובס כי "פתחנו את ה-RFI של אנבידיה והבנו שיש לנו משהו מתאים. הם רוצים רכישה מהירה, לא מכרזים ולא הרצאות ערטילאיות - ואצלנו הם יכולים לקנות מחר בבוקר את השטח מכלל תעשיות ולצאת לדרך.
"הגשנו את ההצעה בצורה מסודרת, והצענו להם מגורים לעובדים, את הקמפוס ומעונות לסטודנטים עם 400 חדרים, סטודנטים שיוכלו לעבוד אצלם. כלל תעשיות התקשרו עם משרד אדריכלים בארה"ב והתאימו את ההצעות למה שאנבידיה ביקשו. היינו גם בקשר עם הטכניון וקיבלנו מהם מכתב תמיכה בחלופה שלנו. הם קיבלו מאיתנו הצעה מעולה". לא התקבלה תגובה מחברת אנבידיה.
לפני כשבוע וחצי פרסמנו בגלובס על אתרים מועמדים נוספים שהגיעו, כך נראה, לשלב הסופי בתהליך הבחירה של אנבידיה: פארק התעשייה מבוא כרמל שבמועצה האזורית מגידו, אשר נחשב למועמד המוביל בעיני רוב הגורמים בשוק, קרקע בקריית טבעון וקרקע בקריית אתא. למעשה, הקרקע בנשר, שנכנסה כעת לתמונה, של חברת כלל תעשיות, היא היחידה מבין המועמדות הסופיות שאינה קרקע השייכת למדינה.
בימים האחרונים נראה כי מאמצי החיפוש של אנבידיה אחר המיקום המתאים הואצו, ולאחרונה משלחת של בכירי החברה מישראל נסעה לטובת העניין אל מטה החברה בארה"ב, ונציגי החברה מהמטה הבכיר אף הגיעו לישראל בעצמם כדי לבחון את העניין מקרוב. על פי ההערכות, אנבידיה תחליט על המקום הסופי שבו תקים את המרכז החדש שלה כבר במהלך החודש הנוכחי.
המתחם בנשר, בשטח של כ-2,550 דונמים, מיועד בין היתר להקמת שכונה חדשה בעיר, בת 5,000 יחידות דיור.
השטח כולל את הקרקעות שעליהן פעל מפעל נשר ההיסטורי. בדברי ההסבר לתוכנית מצוין, כי מטרתה "להגדיר רובע מגורים עירוני חדש בנשר, המאופיין בשילוב שימושי קרקע מגוונים, באופן הנותן מענה לצורכי כלל תעשיות האוכלוסייה למטרות מגורים, תעסוקה, מסחר, בנייני ציבור ושטחים פתוחים, תוך שילוב עקרונות פיתוח בני-קיימא ליצירת סביבה ידידותית ואיכותית".
חברת כלל תעשיות רכשה לפני שנים את הקרקע מחברת "נשר מפעלי מלט ישראליים", ובהמשך מכרה מחצית ממנה לאפריקה ישראל ולשיכון ובינוי - שיחד מקימות את השכונה החדשה. למדינה יש זכויות מעטות במתחם, בשיעור כולל של כ-2.5%.
מה היתרון עבור אנבידיה ברכישת קרקע פרטית דווקא, ולא קרקע מדינה? בעיקר הימנעות מפלונטר משפטי.
משה דוידוביץ', יו"ר פורום קו העימות, ציין בשיחה עם גלובס כי בכוונתו לנקוט את כל האמצעים, "לרבות אמצעים משפטיים", אם המדינה תחליט להעניק לאנבידיה הנחות על הקרקע בפטור ממכרז - הנחות שהמדינה, כך נראה, מוכנה להעניק לחברה כמעט בכל מקום שבו תבקש להקים את המרכז החדש שלה.
תיהנה מהנחות גדולות
כפי שפרסמנו לאחרונה, רשות מקרקעי ישראל ומשרד האוצר מקדמים הצעה שתובא לאישור מועצת מקרקעי ישראל, שמציעה לאנבידיה לרכוש קרקע ללא מכרז, והנחות משמעותיות בדמי החכירה שתשלם. מדובר בדמי חכירה מהוונים בשיעור של 51% מערך הקרקע במרכז, במקום 91% בדרך כלל; דמי חכירה של 31% מערך הקרקע באזורי עדיפות לאומית ב', במקום 51%; וללא דמי חכירה באזור עדיפות לאומית א', כפי שמוצע כיום רק ביישובי קו העימות.
על הצעה זו מתרעמים ביישובי פורום קו העימות, וגורמים בשוק המעורים בפרטים בטוחים כי עתירה קרובה. רכישת קרקע פרטית, אם כן, תמנע מאנבידיה את "כאב הראש המשפטי" הזה.
אומנם עתירה כזו עשויה להידחות בסוף, אך עצם הכניסה להליך משפטי, שבישראל עשוי להימשך שנים, כידוע, עשויה להרתיע מאוד את אנבידיה. לקרקע של כלל יתרונות רבים נוספים, כמו נגישות, קרבה לאחד המוסדות הגבוהים הטובים בארץ, הטכניון, ולכביש שש ולתשתיות חשמל - אך יתרונות אלו משותפים גם למרבית המועמדים הסופיים של אנבידיה, אם לא לכולם. עניין הקרקע הפרטית, אם כן, יכול להכריע את הכף, ודאי אם אנבידיה תזכה מכלל להנחה משמעותית, כפי שמעריכים בשוק.