ביום שני בערב נסגרו שבעת המכרזים הראשונים על הקרקעות במתחם המכונה "מטווח 24" בראשון לציון. מדובר במכרזים לכ-1,100 יחידות דיור שמצויות ב"מערב הרחוק" של העיר, ולא סתם מישהו השווה את שטחי המתחם לשדה דב, אך כמובן בקנה-מידה קטן יותר.
ואכן, המכרזים נחלו הצלחה רבה. עיריית ראשון לציון, שארגנה את המכרזים, טרם פרסמה את התוצאות הסופיות, אך מסרה כי סך המכרזים הסתכם ב-1.4 מיליארד שקל, מה שהופך אותם למכרז "כבד במיוחד". בנוסף, חלק מהחברות כבר הודיעו כי הצעותיהן היו הגבוהות ביותר, ועל כן סיכווי הזכייה שלהן גבוהים מאוד.
● החשש ממלחמה מגיע לתחום השיפוצים: ירידה של 25% בהזמנות לקראת פסח
● הקרקעות ששימשו לרכישת השליטה בבנק הפועלים עברו לידי המדינה: זה הרווח של הבעלים
מה זה "מטווח 24"?
מדובר בשטח של כ-9,500 דונם שמצוי בחוף ימה של ראשון לציון, צפונית לבסיס פלמחים, ושייך לחטיבה הטכנולוגית ליבשה של צה"ל. השטח משמש לניסויים באמצעי לחימה שונים. לפני 3 שנים חתמו העירייה ומשרד הביטחון על הסכם לפינוי מדורג של המטווח, שיסתיים ב-2030.
מה מתוכנן לקום בשטחים המפונים?
על-פי התכנון, פחות משליש מהשטח המפונה ישמש לבנייה למגורים ולתעסוקה; עיקר השטחים יהוו שמורת טבע. לפני מספר חודשים אושרה תוכנית לחלק הצפוני של המטווח, שנמצא מערבית לבית הספר לכיבוי והצלה ולמתחם האלף, בצמוד לדרך רחבעם זאבי. חלק זה, שעל חלקו בוצעו המכרזים, משתרע על כ-330 דונם, שפונו על-ידי צה"ל, והוא מיועד להקמת 3,664 יחידות דיור ו-209 אלף מ"ר של שטחי תעסוקה.
הבנייה תהיה בעיקר מגדלים בגבהים של 20-35 קומות בעיקר. התוכנית קובעת תמהיל קשיח של גודלי דירות: 15% מהן יהיו בשטחים של 45-55 מ"ר, 20% בשטחים של 56-80 מ"ר, 35% בשטחים של 81-105 מ"ר, 20% בשטחים של 106-140 מ"ר, ו-10% בשטחים של מעל ל-140 מ"ר.
מתי היזמים יכולים לעלות על הקרקע?
"מבחינתנו מחר בבוקר, תלוי בהם. שיוציאו היתרים. מבחינת משרד הביטחון וצה"ל אין בעיה. השטח הזה מפונה", אומר עדי ברוק, ראש מינהלת מתחמי הפיתוח (האלף, פארק הים, צריפין, ראשון איילון ואגמים).
אילו חברות ניגשו למכרזים, ואילו חברות זכו?
למכרזים ניגשו בין הייתר שיכון ובינוי, אזורים, י.ח. דימרי, גיא ודורון לוי, גינדי ישראל, פריאור (קבוצת תשובה) וקבוצת דוידסון של מארגנת קבוצות הרכישה קרן בן דוד.
ההודעה הרשמית על הזוכים בשבעת המכרזים תפורסם בימים הקרובים לאחר בדיקת כל הערבויות על-פי חוק, אך לפי הידוע עד כה, בין היתר מדיווחים לבורסה, פריאור (מהדרין) זכתה שני מגרשים ל-294 יחידות דיור ב-417 מיליון שקל, אזורים זכתה במכרז ל-226 יחידות דיור ובנייה מרקמית בתמורה ל-306 מיליון שקל, קבוצת דוידסון זכתה במגרש ל-118 יחידות דיור, ואילו גינדי החזקות זכתה בשלושה מגרשים ל-465 יחידות דיור ב-502 מיליון שקל. כאמור - לא מדובר בתוצאות רשמיות וסופיות.
מה אומרים המחירים הללו על השוק?
כשיזם משלם על קרקע, הוא מעריך כמה יוכל לדרוש בעבור הדירה שיקים עליה בעוד מספר שנים. הפרויקטים הראשונים שיוקמו במתחם יושלמו בסוף העשור הנוכחי ובתחילת העשור הבא, כך שמחירי הקרקע צופים גם את מחירי הדירות אז.
ברוק מעיר כי מדובר במחירים ללא מע"מ וללא אגרות פיתוח, שאותן יצטרכו היזמים לשלם לעירייה (בדומה להוצאות פיתוח שיזמים משלמים לרמ"י במכרזים שלה), שמחושבים לפי מ"ר בנייה ומתעדכנים על-פי המדד. בראשון לציון הם מגיעים כיום לכ-39 שקל למ"ר.
ואם נחזור להצעות המסתמנות כזוכות, טווחי המחירים משתנים מאוד מרמה של 1.08 מיליון שקל ליחידת דיור ועד כ-1.4 מיליון שקל. גינדי ישראל, שזכתה במחיר הנמוך ביותר, תהנה מיתרון לגודל. אזורים, לעומת זאת, תשלם כ-1.35 מיליון שקל ליחידת דיור (לא כולל הבנייה המרקמית שתקים לצד מגדל המגורים), אך לטענתה מדובר במגרש האיכותי ביותר, שמצוי בחזית לים.
לפני כשנה נסגר מכרז רמ"י ל-57 יחידות דיור במתחם האלף בראשון לציון, שמצוי מעט מזרחית למטווח 24, שבו זכתה חברת גיא ודורון לוי לפי 1.43 מיליון שקל ליחידת דיור. בהתייחס לכך שמדובר במכרז קטן בהרבה מאלה שבוצעו על מטווח 24, ושאלה האחרונים לא כוללים אגרות פיתוח שיעלו את עלויות הבנייה במאות אלפי שקלים לפחות - המחירים אינם משקפים ירידות מחירים צפויות, לפחות לא על-פי היזמים.
