פרויקט של אפי קפיטל. למרות הירידה, החברה מכרה הכי הרבה דירות ברבעון הראשון של השנה / צילום: טוטם הדמיות
שוק הנדל"ן למגורים מדשדש כבר תקופה לא קצרה, מסיבות רבות שרובן ידועות - המלחמה, עליית המחירים החדה בשנים 2021-2022, הריבית הגבוהה ועוד.
ברבעון הראשון של 2026 מספר עסקאות הנדל"ן, לפי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס), היה כ־22 אלף, נמוך בכ־10% מהרבעון המקביל ב־2025, ונמוך בכ־20% מהממוצע לרבעון בשוק המגורים.
● היזמים בורחים מתל אביב: "פרויקטים רבים לא כלכליים. עדיף להימנע ממימוש היתרים"
● יזם הנדל"ן צחי אבו בדרך להפוך לבעלים של 5 חברות בורסאיות
ובעוד בשוק הדירות מיד שנייה מורגשת התייצבות מסוימת - מספר דירות היד השנייה שנמכרו בין ינואר למרץ 2026 עלה ב־7.4% בהשוואה לשלושת החודשים שלפני כן אף על פי שבענף יודעים לספר שהמוכרים מתפשרים על המחירים - היקף הדירות החדשות שנמכרות ממשיך במגמת ירידה, למעשה, מאז אמצע שנת 2024.
הנתונים הללו ניכרים בדוחות חברות הנדל"ן הציבוריות לסיכום הרבעון הראשון של השנה - והם משפיעים גם על מספרים אחרים, כמו הרווח הגולמי, הרווח הנקי ועוד. גלובס צולל לנתונים.
1 רוב החברות מציגות ירידה - אך לא כולן
ממש כשם שנתוני הלמ"ס משקפים ירידה מתמשכת בהיקפי המכירות של דירות חדשות בשוק המגורים, כך משקפים זאת גם דוחות החברות הציבוריות לרבעון הראשון של 2026.
כך, הדוח של עמרם אברהם לרבעון הראשון מגלה כי החברה מכרה 108 דירות, בהיקף הכנסות של 261 מיליון שקל (היקף ההכנסות כולל גם מכירת חמש יחידות מסחר ומשרדים), זאת לעומת 335 דירות ברבעון הראשון של 2025, בהיקף הכנסות של 680 מיליון שקל (כולל מכירת 25 יחידות מסחר ומשרדים). החברה מציינת כי מ־1 באפריל ועד מועד פרסום הדוח בסוף מאי, היא מכרה עוד 34 דירות בכ־80 מיליון שקל.
חברת אאורה , כפי שפרסמנו לאחרונה כאן בגלובס, מכרה 163 דירות ברבעון הראשון של השנה, לעומת 210 דירות ברבעון המקביל אשתקד. החברה מציינת כי לאחר סוף הרבעון, ועד למועד פרסום הדוח, היא מכרה עוד 98 דירות. ההכנסות של החברה ממכירת דירות ברבעון הראשון של השנה הסתכמו בכ־334.5 מיליון שקל, סכום גבוה יותר בכ־3 מיליון שקל מהתקופה המקבילה אשתקד על אף המספרים הנמוכים יותר.
אפי קפיטל הציגה גם היא ירידה בהיקפי המכירות - אך היא אולי החברה שמכרה הכי הרבה דירות ברבעון הראשון של השנה, בהשוואה ליתר החברות הציבוריות: על פי הדוח לרבעון הראשון של 2026, מכרה אפי קפיטל 205 דירות, תמורת כ־241.5 מיליון שקל, וברבעון הראשון של 2025 מכרה 247 דירות, תמורת כ־361 מיליון שקל. עד לפרסום הדוח מכרה החברה עוד 15 דירות, תמורת כ־29.5 מיליון שקל.
חברת פרשקובסקי מכרה ברבעון הראשון 37 דירות, תמורת כ־54.3 מיליון שקל, לעומת 43 דירות ברבעון הראשון של 2025, בהיקף כספי של 142.1 מיליון שקל. לאחר סיום הרבעון הראשון ועד למועד פרסום הדוח היא מכרה עוד 11 דירות תמורת 69.4 מיליון שקל.
חברת אקרו מכרה ברבעון הראשון 34 דירות, תמורת 149 מיליון שקל, לעומת 35 דירות תמורת 174 מיליון שקל ברבעון המקביל ב־2025. עד לפרסום הדוח הספיקה החברה למכור עוד 13 יחידות דיור תמורת 50 מיליון שקל.
לצד אלו, ישנן גם חברות שהציגו עלייה במכירות: י.ח דמרי מכרה ברבעון הראשון של 2026 177 דירות, תמורת כ־486 מיליון שקל, לעומת 160 דירות תמורת כ־369 מיליון שקל ברבעון הראשון של 2025. עד למועד פרסום הדוח מכרה החברה עוד 156 דירות, תמורת כ־254 מיליון שקל.
ישראל קנדה מכרה 86 דירות ברבעון הראשון של 2026, בהיקף כספי של כ־448 מיליון שקל. ברבעון הראשון של 2025 מכרה החברה 76 דירות, בהיקף כספי נמוך רק במעט מזה שהושג ברבעון הראשון של 2026: כ־444 מיליון שקל. עד לפרסום הדוח מכרה החברה עוד 51 דירות, תמורת כ־328 מיליון שקל.
קבוצת חג'ג' מכרה 45 דירות ברבעון הראשון של 2026, עם הכנסות של כ־282.3 מיליון שקל, זאת לעומת 14 דירות שמכרה ברבעון הראשון של 2025, בהיקף כספי של כ־116 מיליון שקל. עד למועד פרסום הדוח מכרה החברה עוד 37 דירות.
בשורה התחתונה: רבות מהחברות מציגות ירידה במכירות לעומת הרבעון המקביל - שהיה אף הוא לא קל.
2המבצעים ממשיכים להתרחב
בעת המעבר על הדוחות בדקנו גם מה מציינות החברות לגבי "מבצעי הקבלנים" שהן מציעות - אותם מבצעי מימון המוצעים לרוכשי הדירות בשיעורים גבוהים מאז שנת 2023, במטרה להקל ב"משימת" רכישת הדירה ואת הנטל הכלכלי הגדול.
חברת עמרם אברהם, למשל, מציינת כי ברבעון הראשון של השנה העניקה הטבות לרוכשים בפילוח כזה: 35% מההטבות שניתנו היו מסוג חוזים גמישים (תשלום של 15%-20% ממחיר הרכישה במועד החתימה על החוזה), בהיקף של כ־75.85 מיליון שקל, וכ־65% מההטבות שניתנו היו מסוג הלוואות קבלן, בהיקף חוזים של כ־143 מיליון שקל. "ברבעון הראשון לשנת 2026, בעקבות מבצעי הלוואות הקבלן שהחברה קידמה בפרויקטים המשווקים, סבסדה החברה לרוכשים ושילמה במזומן לבנקים למשכנתאות ריבית היוון בהיקף כולל של כ־1.3 מיליון שקל", דיווחה.
ישראל קנדה מציינת כי הציעה לרוכשים מבצעים בחלק מהעסקאות בשוק החופשי, ב"תנאי תשלום מיטיבים" - פריסת תשלומים של 20% בסמוך למועד החתימה ותשלום יתרת התמורה בסמוך למועד מסירת הדירה, פטור מהצמדה למדד תשומות הבנייה ועוד. "היקף המכירות של החברה בתנאי תשלום מיטביים ברבעון הראשון לשנת 2026 הסתכם לכ־12%, בהיקף כספי של כ־35 מיליון שקל כולל מע"מ", דיווחה. "מתוך סך החוזים שנחתמו בתנאי תשלום מיטיבים שולם נכון למועד הדוח סך של כ־5 מיליון שקל כולל מע"מ. בגין עסקאות שבהן החברה העניקה הטבות מימון בדרך של תנאי תשלום מיטיבים, החברה חישבה השפעה של רכיב מימון משמעותי בסך של כ־139 מיליון שקל".
אקרו מפרטת כי "היקף המכירות בתנאי תשלום מיטיבים הסתכם בסך של כ־20 מיליון שקל (כולל מע"מ), המשקפים שיעור של כ־14% מסך המכירות בתקופת הדוח. ביחס לכלל המכירות האמורות ניתנה גם הטבת פטור מהצמדה למדד בחוזים; היקף המכירות במסלול הלוואות יזם עמד על סך של כ־12 מיליון שקל (כולל מע"מ), וביחס לכלל המכירות הללו ניתנה גם הטבת פטור מהצמדה למדד; היקף המכירות במסלול פריסת תשלומים לינארית (תשלום לפי התקדמות הביצוע - י.נ) הסתכם בסך של כ־117 מיליון שקל כולל מע"מ, המהווה שיעור של כ־79% מסך המכירות בתקופת הדוח. ניתנה הטבת פטור מהצמדה למדד בהיקף של כ־15 מיליון שקל כולל מע"מ מתוך הסך האמור. בתקופת הדוח ניתנו הטבת פטור מהצמדה למדד תשומות הבנייה למגורים בהיקף כולל של כ־47 מיליון שקל כולל מע"מ, המהווים שיעור של כ־32% מסך חוזי המכר".
באפי קפיטל ציינו כי "היקף המכירות של החברה במודלי שיווק ברבעון הראשון לשנת 2026 היה בשיעור של כ־67% מסך המכירות בשוק החופשי. בפרויקטים שבהם העניקה החברה הטבות כאמור, כ־70% מההטבות שניתנו היו מסוג תנאי תשלום מיטיבים, בהיקף הכנסות כולל של כ־89.7 מיליון שקל, שמתוכו כ־16 מיליון שקל שולם במועד החתימה על ההסכם והיתרה תשולם בסמוך למועד מסירת הדירות בפרויקטים; וכ־30% מההטבות שניתנו היו מסוג הלוואות קבלן, בהיקף הכנסות כולל של כ־37.8 מיליון שקל, שמתוכן עד כ־45% שולמו מההון העצמי של הרוכשים ובאמצעות הלוואות קבלן, והיתרה תשולם בסמוך למועד מסירת הדירות בפרויקטים".
בדמרי מציינים כי "היקף המכירות של החברה בתנאי מימון מיטיבים בתקופת הדוח הינו בסך של כ־30% מסה"כ המכירות בפרויקטים בביצוע ובתכנון. כ־25% מהעסקאות היו בדרך של פריסת תשלומים נדחית וכ־5% היו בדרך של הלוואות קבלן".
חג'ג' מדווחת כי היקף המכירות בתנאי תשלום מיטיבים הסתכם בסך של כ־15 מיליון שקל כולל מע"מ, המשקפים שיעור של כ־3% מסך המכירות בשנת 2026. "בכל המכירות האמורות גם ניתנה הטבת פטור מהצמדה למדד", נכתב בדוח.
פרשקובסקי היא החברה היחידה מבין החברות שבדקנו, המציינת כי ברבעון הראשון של שנת 2026 לא ניתנו על ידה כל הלוואות קבלן ("הלוואות יזם" כפי שהיא מגדירה זאת), לעומת ארבע עסקאות ברבעון הראשון של שנת 2025.
בשורה התחתונה: ההטבות לצד הרוכשים, ומי שמעוניין כעת לקנות דירה עם הון עצמי נמוך, יוכל למצוא אפשרויות רבות.
3 הביטולים מעטים, אבל משפיעים
בעת האחרונה דובר רבות על "גל" של ביטולי עסקאות בענף - בעיקר בגלל מבצעי קבלנים ששטפו את השוק. ההערכה היא שלפחות חלק מהרוכשים שקנו במבצעי 80/20 הגיעו לנקודה שבה הם צריכים להעמיד את יתר הסכום וגילו שאינם יכולים לעמוד בתשלום הגדול, והחליטו לבטל את העסקה.
מהדוחות עולה כי לא מדובר על שיטפון של ביטולים, אך אלו שקרו, משפיעים על השורה התחתונה בדוחות החברות.
כך למשל, חברת עמרם אברהם מציינת כי ברבעון הראשון של השנה בוטלו שמונה הסכמי מכר, בהיקף כספי כולל של כ־23 מיליון שקל. הרווח הגולמי של עמרם אברהם ברבעון זה הסתכם בכ־77.9 מיליון שקל, לעומת כ־82.4 מיליון שקל ב־2025, והרווח הנקי הסתכם בכ־11 מיליון שקל לעומת כ־33.2 מיליון שקל בתקופה המקבילה אשתקד.
אקרו דיווחה כי ברבעון הראשון של השנה בוטלו שש עסקאות, בהיקף של כ־29 מיליון שקל. דירה אחת מאלו נמכרה במהלך תקופת הדוח לרוכשים אחרים, תמורת כ־4.5 מיליון שקל. החברה רשמה ברבעון הראשון של 2026 רווח גולמי של כ־23 מיליון שקל, והפסד נקי של כ־7 מיליון שקל - לעומת רווח גולמי של 18 מיליון שקל ורווח נקי של מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד.
חברת ישראל קנדה - שהודיעה לאחרונה כי היא רוכשת את אקרו - דיווחה כי בשנת הדוח בוטלו חמישה הסכמי מכר, בהיקף כספי כולל של כ־22.5 מיליון שקל. החברה הציגה ברבעון הראשון של 2026 הפסד תפעולי של כ־55.5 מיליון שקל, והפסד נקי של כ־106 מיליון שקל.
חג'ג' מדווחת על ביטול של הסכם מכר אחד במהלך הרבעון הראשון של 2026, בהיקף של כ־5.5 מיליון שקל. הרווח הגולמי של החברה ברבעון הזה הסתכם בכ־3.7 מיליון שקל, והרווח הנקי - בכ־52 אלף שקל.
חברת אפי קפיטל ציינה כי לאורך תקופת הדוח בוטלו ש לושה הסכמי מכר, "בהיקף כספי לא מהותי כולל של כ־4.6 מיליון שקל". הרווח הגולמי של החברה הסתכם ברבעון הראשון של השנה בכ־36 מיליון שקל, והרווח הנקי בכ־1.6 מיליון שקל.
פרשקובסקי ציינה כי הן ברבעון הראשון של השנה והן ברבעון המקביל אשתקד לא בוטלו חוזי מכירה עבור דירות שמכרה. אאורה ודמרי לא דיווחו על ביטולים בדוחותיהן.
בשורה התחתונה: ייתכן שבמקרה זה הדוחות לא מגלים את כל הסיפור. כמה בכירים בחברות סיפרו לנו לאחרונה כי הם עושים כל מאמץ למנוע ביטולי עסקאות. "אם מישהו לא מצליח למכור את הדירה הקודמת ולהביא את יתרת הסכום, אנחנו באים לקראתו".