השבוע הוגש ערעור לבית המשפט העליון על פסק הדין התקדימי של שופט המחוזי בתל אביב גלעד הס. הס קבע כי מתן תוספת שטח אחידה לדירות במסגרת פינוי-בינוי, ללא קשר לגודלן, אינו עומד בכללי השוויון ועשוי להיות מפלה כלפי בעלי הדירות הגדולות.
● בעד ונגד: פסק הדין שמטלטל את עולם ההתחדשות העירונית
● הדירה שלכם שווה יותר? השופט שמטלטל את שוק הנדל"ן
● "רעידת אדמה": ההשלכות של פסק הדין שמטלטל את ענף ההתחדשות העירונית
פסק הדין טלטל את שוק הנדל"ן והעלה חששות לפתיחת הסכמים ולעיכוב פרויקטים כתוצאה מטענות להיעדר שוויון.
פסק הדין עסק בפרויקט שצפוי לקום ברחוב הרא"ה ברמת גן. ב-2014 נחתם הסכם עם חברת כוכב התחדשות עירונית, שלפיו ייהרסו שלושת המבנים הקיימים. לפי ההסכם, כל בעלי הדירות יקבלו תוספת אחידה של 12 מ"ר וכן מרפסת, חניה ובמידת האפשר מחסן.
בעלי זכויות ב-35 מתוך 37 הדירות בפרויקט הגישו תביעה נגד שתי בעלות דירה שסירבו לחתום על הסכמתן לפרויקט, משום שהתנגדו לחלוקת השטחים האחידה שנקבעה עבור הפרויקט החדש.
בהיעדר התייחסות של המחוקק לסוגיה, פסק הדין עשה סדר בהגדרת המונח "שוויון" בפרויקטים. השופט אומנם קבע כי אין מקום למבחן אחד לכל פרויקט, אך קבע כי התוספות הזהות הניתנות לדירות בפרויקט ברחוב הרא"ה ברמת גן אינן עומדות במבחן השוויון, והוא חייב לשלם דמי איזון בגובה 140 אלף שקל לבעלת דירה של 104 מ"ר, שנפגעה מהחלוקה השווה לכל הדירות.
עד שיוכרע הערעור, שעשוי להימשך חודשים ארוכים ואף שנה, עורכי הדין המייצגים דיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית מספרים על השלכות פסק הדין בשטח.
"מורכבות שלא הייתה"
"יש פרויקטים שמתעכבים. בשלבים הראשונים עולות דרישות מבעלי הדירות שהתמורה לא תהיה אחידה היום", מספר עו"ד דן הלפרט, מייסד משרד הלפרט. "אני שומע יותר ויותר דרישה מקרב בעלי הדירות הגדולות במתחם לקבל תוספת גדולה יותר ממה שמקבלות הדירות האחרות, וזה מייצר לנו מורכבות שלא הייתה קודם, ודורש הפעלת שמאי בשלבים הראשונים. המשמעות היא 'חזית נוספת' שנפתחה לכל מי שעוסק בתחום ומנסה לקדם הליכים, שגם כך הם מורכבים".
עו"ד הלפרט מסביר כי מהצד של בעלי הדירות הקטנות, החלוקה תבוא על חשבונם - המטראז' יעבור מהקטנות לגדולות. לדבריו, עד שהעליון לא אומר את דברו, פסק הדין אינו מחייב, אבל "בעלי דירות מתלבשים על זה ומייצרים מורכבות גדולה בין בעלי הדירות. אם עורך הדין לא יידע לנהל את המורכבות הזאת ולהגיע לפתרונות - הפרויקט יכול ליפול. זה אירוע גדול".
"פסק הדין ערער את השוק", מוסיפה עו"ד דולפין מינצר-כרמון ממשרד מינצר נסים ברזידה ושות'. "בכל הפרויקטים שאנחנו מלווים על בסיס תמורה אחידה - פסק הדין ערער לכאורה את היסודות של הפרויקט".
לדבריה, "פסק הדין מייצר התנגדויות, או ליתר דיוק מחזק אותן, ומכביד על הגעה להסכמות. הוא יצר קבוצות לחץ. ישנה הקבוצה של הדירות הקטנות והממוצעות, שרוצה ללכת על הממוצע, וזה פותח פתח לטענות נגד".
עו"ד מינצר-כרמון מוסיפה כי "גם בעבר הועלו שאלות אם הדירות הגדולות זכאיות לתמורה גדולה יותר. פסק הדין נתן אחיזה משמעותית יותר לקולות המתנגדים לחלוקה אחידה".
עו"ד דפנה גלאובר-זר, המלווה בעלי דירות בנתניה, מספרת על פרויקט שבו היא מייצגת בעלי דירות בבניין (אחד משבעה בניינים במתחם) שמושפע ישירות מהפסיקה. "אנחנו נמצאים בשלב שנבחר יזם אחרי מכרז. יש בניין אחד מתוך השבעה שבו הדיירים מסרבים להתקדם מול היזם, עד שלא יקבלו התייחסות ממנו ל'תמורות החדשות'".
יוצר רעש מיותר
עורכי הדין סבורים כי הפסיקה לא נכונה מעשית ורעיונית. "אני חושב שפסק הדין לא נכון, יוצר רעש מיותר ולא מבין איך העולם מתנהל מלמטה, אבל נחכה לעליון שיגיד את דברו", אומר עו"ד הלפרט.
לדבריו, "האיזונים מושגים באמצעות שמאי שנכנס בשלבים מתקדמים של פרויקט ומגדיר מה כל אחד צריך לקבל, ולא צריך לגעת בתוספת של המטרים. אפשר לעשות את האיזון בדרך של תמורות אחרות ולא מטרים.
"נותנים את זכות הבחירה, שזה הכי חשוב לאנשים. מי שיש לו דירה גדולה יותר, ידורג על-ידי השמאי בראש ויוכל לבחור דירה חדשה מכל הדירות בפרויקט. כשנותנים לאנשים לבחור לפני אחרים, הם יכולים להשיג מה שטוב יותר בעיניהם".
לדברי עו"ד מינצר-כרמון, יש בעיה מעשית לחלק את התמורה לפי גודל הדירה, ולעמדתה זה גם לא צודק. "זו ראייה צרה, כי אם אנחנו מתייחסים לזכויות, אז הזכויות ניתנו לא רק לפי החלקים של כל דירה ברכוש המשותף. כשהרשויות מחשבות את הזכויות, הן מחשבות לפי 12 מ"ר לכל דירה, על בסיס מספר הדירות, בלי להתחשב בשטח של כל דירה. אם כך - למה לקחת את הזכויות ולחלק אותן לפי החלקים ברכוש המשותף?".
"ברמה המעשית, יש קושי לדירות קטנות שמוסיפים להן מעט מאוד. הן נפגעות ברמה התכנונית. החלוקה לפי גודל מכבידה על היזמים, כי זה מייצר סוגים שונים של דירות. אנחנו מתמודדים עם ההדים של פסק הדין. זה מייצר עיכובים, אבל אנחנו לא עובדים על-פיו, ואנחנו מאמינים שהוא כן ישתנה".
גם עו"ד גלאובר-זר אומרת כי "עורך דין מנוסה יסביר לדיירים שבעלי הדירות הגדולות בסופו של דבר לא יוצאים נפסדים ביחס לבעלי הדירות הקטנות יותר גם בשיטה הקיימת, בין היתר בגלל עליית הקומות וגורמים שמאיים אחרים".
"אסטרטגיה של קיפאון"
בערעור שהגישו רוב בעלי הזכויות בפרויקט, באמצעות עו"ד משה רז-כהן ממשרד רז כהן, פרשקר ושות', יחד עם עו"ד עודד זגורי שייצג בהליך, נטען כי פסק הדין מנוגד לדין ולמדיניות התכנונית הנהוגה,ומהווה איום ממשי על שוק ההתחדשות העירונית בישראל.
הם מביעים את החשש כי הוא יביא ל"התנהגות אסטרטגית שתביא לקיפאון", ואומרים כי תוספת אחידה מדרבנת את הדיירים לפעול יחד.
לטענתם, מודל התוספת האחידה הוא הנורמה המקובלת והצודקת ביותר בעולם ההתחדשות העירונית, הנתמכת על-ידי הרגולטור והתקינה השמאית (תקן 21.1), וסטייה ממנה מהווה פגיעה בפרקטיקה המקצועית.
עוד נטען כי זכויות הבנייה בפרויקט התחדשות עירונית הן "הרעפה שלטונית" שנועדה לתמרץ את חיזוק המבנים, ולא להעשיר את בעלי הנכסים ששוויים גבוה יותר; וכי המודל האחיד שומר על ההיררכיה הקיימת בין הדירות, והמעבר לתוספת שמקצינה את השונות מנותק מההיגיון התכנוני-קהילתי שנועד להביא למימוש הפרויקט.
בנוסף, הם הביעו חשש כי פסק הדין יביא למצב שבו דייר ישתמש בטענות ככלי לסיכול רצון הרוב.
