מדהים לגלות כמה מעט צריך לקרות כדי שפרויקט מגורים מבטיח יהפוך להפסדי. לא בכל יום חברה יזמית מודה שהיא כל כך קרובה לשם, ועוד בפרויקט דגל שלה. וכשזה נעשה בחשיפה הראשונה של נתוני החברה, לקראת הנפקת מניות בתל אביב.
לפי התשקיף שפרסמה חברת אביסרור לרגל הצטרפותה השבוע לבורסה, בפרויקט שהיא מקימה כיום ב"רובע הבינלאומי" בלוד, 227 דירות שיהיו מוכנות לאכלוס בעוד שנה וחצי, היא מצפה להכנסות בהיקף כולל של 540 מיליון שקל ממכירת הדירות. זאת מול הוצאות ישירות בהיקף של 504 מיליון שקל. שולי רווח גולמי של פחות מ-7%. כ-160 אלף שקל בממוצע פר דירה.
● השווי נחתך ברבע: חברת נדל״ן חדשה הגיעה לת״א
● בדרך לבורסה אביסרור חושפת: 13 דירות נמכרו לבעלי השליטה בפרויקט בשדה דב
כמה זה נמוך? אפילו בשדה דב, עוד מקום שבו היא מודה שהיא מצפה לרווח נמוך במיוחד, שולי הרווח שלה צפויים לעמוד על 13%. עדיין כפול מהפרויקט בלוד (ו-819 אלף שקל פר דירה). בפרויקט אחר שלה, 230 דירות ב"רובע המיוחד" באשדוד, היא מצפה לדבריה לרווח גולמי של 280 מיליון שקל - שיעור של 43% מההכנסות. אם כי גם זה נתון שצריך להילקח בעירבון מאוד מוגבל, כנקודת מוצא בלבד, כשאפילו דירה אחת טרם נמכרה בכל הפרויקט.
ומדובר ברווח גולמי - לפני הוצאות מימון, שיווק, מסים ועוד. באותה נשימה, החברה מודה שאם מחירי הדירות בפרויקט בלוד ירדו ב־10%, היא תיאלץ להציג הפסד גולמי בהיקף של 11.5 מיליון שקל. ההפסד בשורה התחתונה יהיה כמובן גבוה בהרבה. אם עלויות המימון והביצוע יעלו במקביל, הדרך להפסד תהיה כמובן יותר קצרה. וכש-190 דירות עדיין נותרו בסוף 2025 במלאי בפרויקט המדובר (84% מהדירות), כמעט שנתיים מאז החל השיווק, זו בהחלט סיבה לדאגה.
כבר בשנת 2022 זה היה נראה יקר
איך זה קרה? אתם יכולים כנראה לנחש לבד. הרובע הבינלאומי, "רק 12 דקות נסיעה ברכבת לתל אביב", היה גולת הכותרת של הסכמי הגג בין העיריות למדינה לפני עשור. ראש הממשלה נתניהו הגיע בעצמו לטקס, שופע הבטחות גדולות על העיר שנמצאת ממש במרכז גוש דן. השכונה, שמוקמת על שטחים חקלאיים שהועברו אליה ממושב ניר צבי במערב העיר, תכלול עם סיומה 11,350 דירות. בערך 50% מכל הדירות שיש היום בעיר.
5,000 דירות כבר שווקו שם. אכלוסים ראשונים יחלו בתוך חצי שנה. לפי יזמים שמנסים למכור שם דירות, השכונה כבר סובלת מ"ג'ונגל של מתחרים, שחלקם מוכן לעשות הכול כדי למכור דירות". היזמים מקטרים גם על הפער הגדול בין הבטחות הפיתוח לבין המציאות בשטח. בשכונה החדשה יש כבישים ומדרכות, וגם העירייה עצמה מודעת למצוקת הקבלנים ומנסה לשפוך כסף על שיווק ומיתוג, אבל החיבור המרכזי החוצה הוא באחריות המדינה (כביש 200 שמבצעת נתיבי אילון), והיא כרגיל מתמהמהת.
בינתיים, הקושי מתגלגל למחירים ולביקוש לקרקעות. במאי 2022, כשהריבית במשק רק הרימה את הראש והשוק עדיין לא החל לשנות כיוון, אביסרור שילמה 238 מיליון שקל לאותן 227 דירות - 1.05 מיליון שקל לדירה. כבר אז זה נראה יקר - מחיר המינימום עמד על 101 מיליון שקל לקרקע ולפיתוח והמחיר הממוצע של עשרת היזמים שהשתתפו במכרז עמד על 180 מיליון שקל - אבל זה היה הריטואל המוכר.
הפער בין המחיר ששולם עד כה לצפי הלא מכור
ומה המצב בשנת 2026? בפברואר נסגרו 3 מכרזי קרקע של רשות מקרקעי ישראל להקמת 596 דירות באותה שכונה. העבודות כבר מתקדמות במקום, כבר לא מדובר לגמרי בחתול בשק, אבל התוצאות במכרזים - 461 מיליון שקל בסך הכול, כולל פיתוח - שיקפו מחיר של 773 אלף שקל קרקע לדירה. 26% פחות ממה ששילמה אביסרור. במאי אגב נסגרו עוד 2 מכרזים במרכז לוד, לבניית 214 דירות, אבל אף הצעה לא הוגשה.
ההיצע בשמיים, אבל הקונים לא באים. בשנת 2024, לפני תחילת הבנייה בדצמבר, מכרה אביסרור 25 דירות בפרויקט שבלוד. מאז, במשך שנה וחצי, נמכרו עוד 13 דירות בלבד. המחיר הממוצע למ"ר בדירה היחידה שנמכרה בשנת 2026 עמד על 19,845 שקל, אבל זה לא מפריע לחברה להעריך את הצפי הלא מכור במחיר של 21,112 שקל למ"ר. בהצלחה.
אביסרור בלוד זו רק עוד דוגמה מצוינת לסיכון במודל היזמי. קרקע שנרכשה בשנות הגאות, ומתמודדת עם השפל בקצב המכירות ובמחירים. פרויקט שעל הנייר אמור עדיין להרוויח 36 מיליון שקל, שאולי יצליחו לכסות את יתר ההוצאות שיש לחברה; אבל די שהמחירים ירדו בשיעור חד-ספרתי לגרור אותו להפסד.
כוכבי השבוע
מצוין: המועצה הארצית מול המשבר המודחק
אם את משבר הדיור, הכבישים, הרכבות, התעופה והחשמל כולנו יכולים לראות בעיניים, הרבה יותר קל להדחיק משבר שמתחבא מתחת לאדמה.
השבוע המועצה הארצית לתכנון ובנייה בחרה לדון ולקדם את הנושא הכי "מסריח" כאן. מדינה שמכפילה את עצמה כל 3-4 עשורים מוכרחה להתמודד גם עם הגידול בשפכים שהאנשים פה מייצרים. המועצה אישרה סוף סוף להפקדה תוכנית מתאר ארצית חדשה להקמת 40 מכוני טיהור שפכים (מט"שים) חדשים, שיתווספו לכ-200 שפועלים היום (65 מהם יעברו שדרוג משמעותי).
וגם זה יספיק רק עד שנת 2050. מועד שיגיע הרבה יותר מהר ממה שאתם חושבים (זוכרים את 2002? זה באותו מרחק). ועכשיו, המאבק הגדול באמת יהיה על היכולת גם לאשר את הקמת המט"שים החדשים בשטח. מול המחוזות והערים, כשאף אחד לא רוצה את "השירותים" הללו דווקא אצלו.
בלתי מספיק: כצמן לא מסתדר עם עוד שותף
לחיים כצמן יש מספיק קבלות בשוקי ההון והנדל"ן המקומיים. גזית גלוב שבשליטתו, שבשלב מסוים שינתה את שמה לג'י סיטי, היא מחברות הנדל"ן הבולטות בתל אביב במשך יותר משלושה עשורים, בזמן שרבות אחרות קמו ונפלו.
עם זאת, אי אפשר להתעלם מהקושי של כצמן פעם אחר פעם לשתף פעולה עם אחרים. מי שהפך את "ההשתלטות העוינת" לאומנות בשוק ההון, התקשה בעצמו לחיות בשלום עם השותפים שלידו. השותפות עם דורי סגל בהנהלת החברה, השותפות עם אורי דורי לאחר שנכנס לחברת הביצוע שהייתה בשליטת האחרון (וגם נשאה את שמו), השותפות עם הזוג ברוניצקי באורמת, עם נתן חץ, ובשנים האחרונות גם בשליטה על החברה עם ישראל קנדה ועם צחי אבו - כולן עלו על שרטון. וכשמדובר בשוק שדורש כל כך הרבה אמון והון, זה כנראה חלק מהסיבות לשקיעתה של החברה.
