השווי נחתך ברבע: חברת נדל״ן חדשה הגיעה לת״א

חברת הנדל"ן היזמי, אביסרור, נאלצה להתפשר פעם נוספת על שוויה, כחלק מהשלמת הנפקה ראשונה של מניותיה (IPO), לפי שווי של כ-2 מיליארד שקל (לפני הכסף). זאת, לאחר שבתחילה קיוותה החברה להנפיק את מניותיה לפי שווי של כ-2.6 מיליארד שקל.

● אפל הכתה את התחזיות, אך המניה יורדת במסחר המאוחר
● הין היפני מזנק בחדות: השווקים מעריכים כי יפן התערבה במסחר במט"ח

במסגרת המהלך, אותה מובילות חברות החיתום לידר ואיפקס, גייסה החברה מהציבור סכום של כ-530 מיליון שקל, בתמורה להקצאה של כ-21% ממניותיה. בנוסף, לצד הנפקת המניות הנפיקה החברה למשקיעים בהנפקה אופציות לרכישת מניות, אותן יוכלו לממש במחיר הגבוה בכ-12% ממחיר המניה בהנפקה. מה שגוזר לחברה שווי אפקטיבי (הכולל גם את האופציות שהוענקו ללא תמורה), נמוך אף יותר.

ברקע, בתשקיף הראשון אותו פרסמה לפני כחודשיים, כיוונה החברה לגייס סכום של כ־660 מיליון שקל, לפי שווי של כ־2.6 מיליארד שקל. אלא שמאז שוק ההנפקות המקומי התקרר, בין היתר לנוכח הירידות בשווקים, ואילץ שורה ארוכה של חברות להתפשר על השווי או לחלופין לדחות את התוכנית לרשום את מניותיהן למסחר. באביסרור בחרו כאמור להתפשר ולהפחית את השווי המבוקש בכ-23% (לפני חישוב האופציות).

למרות ההתפשרות בשווי, מי שצפויים להינות מהצפת ערך הם בעלי השליטה באביסרור, ארבעת בניו של מייסד החברה משה אביסרור ז"ל, שיחזיקו לאחר ההנפקה מניות בשווי כולל של כ־2 מיליארד שקל: אלי אביסרור, המכהן כיו"ר ומנכ"ל החברה, צפוי להחזיק בכ־31% ממניות החברה; הדירקטורים יצחק ויורם יחזיקו בכ־20% ו־17% בהתאמה; ואילו מרדכי אביסרור יחזיק בכ־10%.

בנוסף, עם השלמת המהלך צפויה החברה לחלק 30% מתמורת ההנפקה, כדיבידנד לבעלי המניות. מה שצפוי להזרים לכיסי האחים, שבחרו שלא למכור מניות בהנפקה, סכום כולל של כמעט 160 מיליון שקל. זאת, לאחר שבשנתיים האחרונות חילקה החברה לבעלי מניותיה (בני המשפחה) דיבידנד של כ-15 מיליון שקל.

שדה דב: מוכרים דירות בתוך המשפחה

אביסרור, אשר הוקמה בשנת 1978, עוסקת בעיקר בייזום פרויקטים למגורים, פעילות שבעבר התרכזה באזור הדרום, אך בשנים האחרונות התרחבה גם אל מרכז הארץ. בנוסף, לחברה יש גם פעילות של ייזום ותפעול נכסי נדל"ן מניב (משרדים ושטחי מסחר).

בתחום הייזום מחזיקה אביסרור בשורה ארוכה של פרויקטי מגורים, הכוללים כמעט 1,800 יחידות דיור, הנמצאים בשלבי הקמה. הללו, צפויים להניב לה רווח גולמי עתידי מוערך של כ־1.3 מיליארד שקל. אלא שכמו חברות נדל"ן רבות, גם אביסרור מתקשה למכור את כל מלאי הדירות הקיים. כך, מחזיקה אביסרור כיום בכ־33 יחידות דיור בפרויקטים, שהקמתם נגמרה אך טרם נמכרו, אשר צפויים להניב לה הכנסות של כ־77 מיליון שקל ורווח גולמי של כ־21.5 מיליון שקל.

את הרבעון הראשון של השנה סיימה אביסרור עם הכנסות של כ־265 מיליון שקל, גידול של כ־86% ביחס לתקופה המקבילה אשתקד. זאת, הודות להכרה בהכנסות ממכירת דירות בבני ברק ומפרויקט "אשירה" הנמצא בשדה דב בתל אביב, לבניית 406 יחידות דיור.

מתוך 127 הדירות שנמכרו בפרויקט, לא פחות מ־13 נמכרו לבני משפחת אביסרור ב־115 מיליון שקל, שמהווה כ־15% מסכום היקף המכירות שביצעה החברה בפרויקט עד כה. בחברה לא מציינים כמה שילמו בני המשפחה למ"ר, אך כותבים כי העסקאות "נבחנו ביחס למחירי השוק במועד חתימתן בהתאם להערכות שווי של שמאי חיצוני".

בשורה התחתונה הציגה אביסרור צניחה של כ־75% ברווח נקי הרבעוני שעמד על כ־15.7 מיליון שקל. זאת, בעיקר בשל רווחיות גולמית נמוכה בפרויקט בשדה דב, ביחס לפרויקטים אחרים של החברה המוסברת בהכרה חריגה בהוצאות מימון.

את שנת 2025 סיימה אביסרור עם הכנסות של כ־423.5 מיליון שקל, ירידה של כ־37%. בשורה התחתונה רשמה החברה ירידה של כ־68% ברווח הנקי שעמד על כ־44 מיליון שקל.