הכתבה מטעם פרופימקס
בשנים האחרונות סקטור הנדל"ן הלוגיסטי בארה"ב הפך לאחד התחומים המושפעים ישירות ממגמות עומק בכלכלה הריאלית. בכדי להבין את ההזדמנויות שהוא מציע, יש להכיר את המגמות אשר ממשיכות להשפיע על הסקטור:
עיצוב מחדש של שרשראות אספקה, החזרת ייצור לארה"ב (Reshoring), צמיחת המסחר המקוון והבנה שזמינות סחורה היא רכיב קריטי בפעילות עסקית - כל אלו משפיעים על האופן שבו חברות פועלות, ובהתאם, על הביקוש לשטחי לוגיסטיקה.
יותר ויותר משקיעים ישראלים הבוחנים השקעות נדל"ן בחו"ל מפנים את תשומת הלב שלהם לסקטור הנדל"ן הלוגיסטי, בו לפרופימקס התמחות ונסיון בשטח של מעל ל-20 שנה. פרופימקס משתמשת בניסיון והקשרים שלה בכדי להוציא לפעול השקעות אשר מבוססות על ניתוח המגמות אשר מניעות את הסקטור ויוצרות השפעה ארוכת טווח. דווקא בתקופה שבה "לוגיסטיקה" הפכה לטרנדית בהשקעות נדל"ן בחו"ל, חשוב להיזהר ממנהלים חסרי ניסיון.
חברות מחזיקות יותר מלאי, וביותר נקודות
אחת המגמות הבולטות שהשפיעו על צמיחת המרכזים הלוגיסטיים היא עליית המסחר המקוון (אי-קומרס). המסחר המקוון הגדיל את היקף הפעילות הקמעונאית, אבל מעבר להגדלת היקף הפעילות, המסחר המקוון משנה את הדרישות מהנכס הלוגיסטי. משלוחים מהירים, החזרות וניהול מלאי מחייבים מחסנים מודרניים, עם תשתיות מתקדמות ותכנון תפעולי יעיל.
הצמיחה במסחר המקוון במילארדי דולרים בין 2002 ו-2025
מקור: US Department of Commerce Q3 2025 / עיצוב: באדיבות פרופימקס
שינוי נוסף שמשפיע על הסקטור הוא הצורך להחזיק מלאי קרוב יותר לצרכן. השינוי נובע הן מהעדפות הצרכנים לאספקה קצרה, והן מהשיבושים הגלובליים בשרשראות האספקה בשנים האחרונות. כתוצאה מכך, חברות שפעלו בעבר לפי מודל רזה של "Just in Time" עברו במקרים רבים לגישה של "Just in Case", הכוללת החזקת מלאי גדול יותר, קרוב יותר ללקוח, ולעיתים במספר מוקדים.
גורמי הביקוש לשטחי לוגיסטיקה
הייצור חוזר הביתה, ומפת הביקוש משתנה
מגמת ה-Reshoring, לצד שינויים במדיניות סחר, משפיעה לא רק על היקף הביקוש אלא גם על מיקומו. בעוד שבעבר שרשראות האספקה נשענו במידה רבה על יבוא מהמזרח דרך נמלי החוף המערבי, כיום ניכרת מגמה של פיזור רחב יותר.
אזורים בדרום-מזרח ארה"ב, לצד נמלי החוף המזרחי והמפרץ, זוכים לעניין גובר מצד חברות, במיוחד לאחר השלמת ההרחבה של תעלת פנמה, אשר כיום מאפשרת מעבר לאוניות גדולות מאסיה לפרוק בנמלי הדרום (מפרץ מקסיקו) והחוף המזרחי. מדינות כמו טקסס, ג'ורג'יה ואריזונה נהנות משילוב של נגישות תחבורתית, קרבה לצרכנים ותשתיות מתפתחות.
נפח מכולות שנתי לפי נמל במיליוני TEUs
מקור: American Association of Port Authorities (AAPA as of Year-End 2024) / עיצוב: באדיבות פרופימקס
מגמות אלו באות לידי ביטוי במספר גורמי ביקוש מרכזיים:
עיצוב: באדיבות פרופימקס
השוק מתייצב
לאחר תקופה של צמיחה מהירה ושינויים, במיוחד לאחר תקופת הקורונה, סקטור שוק המרכזים הלוגיסטיים בארה"ב עובר לשלב של התייצבות וצמיחה מתונה יותר. זאת ניתן לראות בשיעור השטחים הפנויים אשר מראים סימני התייצבות, ושכר הדירה אשר נמצא במגמת עלייה מתונה.
מקור: Cushman & Wakefield Research / עיצוב: באדיבות פרופימקס
במקביל, ניכרת הבחנה הולכת וגוברת בין נכסים חדשים ואיכותיים לבין נכסים מיושנים. נכסים מודרניים, במיקומים חזקים ובעלי מפרט תפעולי מתקדם, שומרים על ביקוש יציב יחסית, בעוד שנכסים ישנים מתמודדים עם אתגרים תחרותיים.
מניסיוננו, הערך בסקטור נובע מהיכולת לזהות נכסים המתאימים לשרשרת האספקה החדשה מבחינת מיקום, מפרט תפעולי ואיכות השוכרים. במובן זה, הערך עבור משקיעים אינו נובע מעצם החשיפה לסקטור, אלא מהיכולת לבחור נכסים המתאימים למבנה השוק המשתנה.
לא כל נכס לוגיסטי נהנה ממגמת הצמיחה
שוק הנדל"ן הלוגיסטי אינו אחיד, וההבדלים בין נכסים במיקומים שונים עשויים להיות משמעותיים. וכך, לצד המגמות התומכות, קיימים גם גורמי סיכון. עודף היצע נקודתי, נכסים שאינם מותאמים לדרישות תפעול מודרניות, עלויות מימון ותלות בשוכר יחיד עשויים להשפיע על ביצועי ההשקעה.
לכן, בבחינת השקעה בנכס לוגיסטיקה, לא מספיק לשאול האם הסקטור מתאים להשקעה לאור מגמות העומק, אלא באילו נכסים, באילו מיקומים ובאיזה מבנה השקעה צריך להתמקד.
איך ניגשים לבחינת השקעה
ההבדל בין השקעה שמצליחה לתרגם את מגמות המאקרו לתשואה ראויה לבין כזו שלא, נובע מבחירת הנכסים. בבחינת השקעות נדל"ן לוגיסטי בארה"ב, נדרשת הבחנה בין נכסים הנהנים מהמגמות שציינו לבין נכסים שאינם מצליחים לתרגם אותן לביקוש בפועל. הגורמים המרכזיים שצריכים להישקל הם מיקום הנכס, תנאי הביקוש וההיצע בשוק הרלוונטי, איכותו הפיזית של הנכס, התאמתו לדרישות שוכרים, פרופיל השוכרים ופוטנציאל ההשבחה.
דוגמאות מהשטח
כך למשל, פרופימקס רכשה יחד עם שותפה מקומית, פורטפוליו תעשייתי בעיר נאשוויל, טנסי, אשר כולל שני נכסי לוגיסטיקה בהיקף כולל של כ-485 אלף רגל רבוע. אחד הנכסים, בשטח של כ-249 אלף רגל רבוע, מאוכלס במלואו וכולל גם שטחי אחסון חיצוניים משמעותיים, בעוד הנכס השני, בשטח של כ-236 אלף רגל רבוע, נרכש כשהוא פנוי ועובר תהליך השבחה והתאמה לסטנדרטים עדכניים. הנכסים נהנים ממיקום באזור מטרופוליני בצמיחה, עם נגישות לצירי תחבורה מרכזיים ותמיכה בפעילות תעשייתית ולוגיסטית מתרחבת.
מקור: Alpaca Real Estate / צילום: באדיבות פרופימקס
וגמא נוספת היא פורטפוליו של נכסים תעשייתיים בצפון אטלנטה, ג'ורג'יה, אשר כולל 12 מבני לוגיסטיקה בהיקף כולל של כ-813 אלף רגל רבוע. הפורטפוליו נהנה מתפוסה גבוהה של כ-97% וכולל מגוון רחב של שוכרים, עם שטחים בגדלים שונים, מה שמאפשר גמישות תפעולית ופיזור רחב. הנכסים ממוקמים באזורי infill מבוקשים, בסמוך לצירי תחבורה מרכזיים ובקרבה למוקדי ביקוש, כאשר חלקם מציעים פוטנציאל לשדרוג והתאמה לדרישות השוק המשתנות.
מקור: Taurus / צילום: באדיבות פרופימקס
דוגמא לנכס לוגיסטיקה עם פוטנציאל השבחה אשר ממוקם בג'ורג'יה, הוא מרכז לוגיסטי בשטח של כ-10,000 מ"ר, שיורחב לשטח של כ-30,000 מ"ר. הנכס מושכר לחברת Hanon Systems Alabama לתקופה של 10 שנים. החברה מייצרת מערכות שונות לתעשיית הרכב והיא מייעדת את פעילותה בנכס לייצור מערכות עבור רכבים חשמליים והיברידיים שייוצרו במפעל יונדאי הסמוך.
מקור: Spaulding & Slye Investments / צילום: באדיבות פרופימקס
סיכום
סקטור הנדל"ן הלוגיסטי בארה"ב מושפע ממספר מגמות עומק, בהן שינוי שרשראות אספקה, החזרת ייצור לארה"ב וצמיחת המסחר המקוון. עם זאת, הסקטור אינו אחיד, וההבדלים בין נכסים, מיקומים ושווקים עשויים להיות משמעותיים. לכן, הערך עבור משקיעים אינו נובע מעצם החשיפה לסקטור, אלא מהיכולת לבצע בחירה סלקטיבית של נכסים ושווקים.
פרטים נוספים אודות פעילות פרופימקס והשקעות נדל"ן בארה"ב זמינים באתר החברה.
*המידע המוצג הינו כללי בלבד, ואינו מהווה ייעוץ השקעות, הצעה או הזמנה להצעה לרכישת ניירות ערך. אין להסתמך על האמור לצורך קבלת החלטות השקעה, אלא לאחר קבלת ייעוץ מקצועי מותאם. התחזיות, ההערכות והציפיות המובאות בדוח זה מבוססות על הנחות, מידע וניתוחים הקיימים במועד פרסומו, ועלולות שלא להתממש, כולן או חלקן. פרופימקס אינה מתחייבת לנכונות או למימוש התחזיות והנתונים המוצגים. ההשקעות מיועדות למשקיעים כשירים בלבד, כהגדרתם בתוספת הראשונה לחוק ניירות ערך, התשכ"ח - 1968. אין בביצועי עבר כדי להעיד על ביצועי העתיד.
הכתבה מטעם פרופימקס
כתבות
ני"ע
