מסמך הנחיה חדש שפרסמו משרד המשפטים והרשות להתחדשות עירונית מציג מתווה חדש משפטי-שמאי חדש, שמעגן את האפשרות להציע לדיירים השונים תמורות שונות. המהלך שם קץ לעידן התמורה האחידה שקיבלו דיירים ותיקים במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית כמו פינוי־בינוי ותמ"א 38.
לפני כשלושה חודשים טלטל בית המשפט המחוזי בתל אביב את ענף הנדל"ן, כשקבע כי מתן תמורה זהה לדיירים פוגעת בעיקרון השוויון. השופט גלעד הס עסק בפרויקט פינוי־בינוי ברמת גן, שבו נקבע בחוזה מול הקבלן כי הדיירים המפונים יקבלו דירות חדשות בתוספת שטח של 12 מ"ר, וכן מרפסת, חניה ובמידת האפשר מחסן.
● הסוף ל־12 מ"ר בפינוי־בינוי? העליון יכריע על הלכה חדשה, והיזמים בלחץ
● בעד ונגד: פסק הדין שמטלטל את עולם ההתחדשות העירונית
הנוסחה הזו, של הוספת שטחים אחידה לכל הדירות, הייתה מקובלת בשוק, אך השופט קיבל את עמדת העותרת, אחת מהדיירות הסרבניות, שטענה כי התמורה מקפחת את בעלי הדירות הגדולות. לה עצמה הייתה דירה בת 104 מ"ר, מה שאומר שהתוספת המוצעת לה הוסיפה לדירה שטח של כ־11%, בעוד שבעלי דירות קטנות של 35 מ"ר יזכו לתוספת משולשת באחוזים.
לפי השופט הס, עיקרון השוויון יישמר דווקא בתמורה יחסית, בהתאם למצב הקודם, ולא במתן מטראז' זהה לכל דירה.
הפסיקה יצרה בעיקר אי־ודאות גדולה בשוק. החשש העיקרי של יזמים הוא שחוזים רבים ייפתחו מחדש, ושגם מעתה והלאה יזמים ודיירים יתקשו לקבוע ולהסכים על תמורות ספציפיות לכל דירה ודירה.
השינויים הבולטים
כעת, בעוד המקרה של רמת גן ממתין להכרעת בית המשפט העליון בערעור, מסמך של המדינה קובע כי היזמים ובעלי הדירות חופשיים להחליט ביחד ובהסכמה על מנגנוני התמורה - בין אם במתן תמורה זהה לכל דירה ודירה, או לפי מה שהחליט השופט הס, שהיא תהיה יחסית.
מנכ"ל הרשות להתחדשות עירונית, יורי גמרמן, והמשנה ליועצת המשפטית לממשלה (משפט אזרחי), עו"ד כרמית יוליס, ניסחו את המסמך. השניים מסכימים כי במקרים שבהם התמורות לא מביאות בחשבון את השונות בין הדירות, יש לבעל דירה ייחודית - כמו פנטהאוז, דירת גן או דירה שגדולה משמעותית מהדירות הרגילות בבניין - אפשרות לבסס טיעון של היעדר כדאיות כלכלית.
אי לכך, השניים קובעים כי יש לחלק את הבניין למספר סוגי דירות בעלות מאפיינים ייחודיים, המצדיקים מתן של תמורה מיוחדת שתותאם להן. פרמטרים כמו שטח הדירות, מיקומן, ההצמדות שלהן (גינה, מחסן, חניה ועוד) יכולים להתקיים, אך לא בהכרח לזכות את בעל הדירה בתמורה גדולה יותר. בכל מקרה, אין כוונה שכל דירה בבניין תיבדק באופן פרטני.
שקיפות וחובת דיווח
בנוגע לתמורה העודפת וההולמת לבעלי דירות ייחודיות, המסמך מפרט אפשרות למתן דירה גדולה יותר או שווה־ערך בכסף, אך לא רק. תמורות נוספות הן דירה בקומה גבוהה יותר, מפרט משודרג, מתן אפשרות לבחור דירת תמורה לפני יתר הדיירים בפרויקט ועוד.
"בדרך זו ישנה עדיפות לבעל דירה מסוימת או לבעלי דירות מסוימים, על פני יתר בעלי הדירות, באופן שעשוי לאזן נכון את התאמת התמורות הנדרשת בשל המאפיינים השונים של הדירות, והכול בהתאם למאפייניהן ומידת ייחודיותן של קבוצת הדירות", כותבים יוליס וגמרמן.
המסמך מבהיר כי ישנה חובת שקיפות בחוזה מול הדיירים. אם בעל דירה מקבל תמורה ששונה משמעותית מאלה שמקבלים שכניו, היזם מחויב לדווח על זה ליתר בעלי הדירות - אחרת החוק יאפשר להם לבטל את העסקה מולו.
