"מסמך התמורות" שפרסמו הרשות להתחדשות עירונית ומשרד המשפטים אינו תחליף לפסק דין שיקבע הלכה בתחום, והגם שייתכן שפה ושם הוא מרכך את פסק דין ששינה מהיסוד את הנוסחה שהייתה מקובלת עד כה לגבי תמורות לבעלי דירות בהתחדשות עירונית - הוא לא יכול להחליף אותן; כך סבורים אנשי מקצוע שהתייחסו למסמך.
השופט גלעד הס פסק לפני כשלושה חודשים בתיק "קרן אור" כי השיטה הנהוגה - לתת לבעלי דירות בהתחדשות עירונית תמורות אחידות - מקפחת בעלי דירות גדולות, שהתמורה היחסית שהם מקבלים נמוכה משמעותית מהתמורה שמקבלים בעלי הדירות הקטנות. לשיטתו, מנגנון התמורות שיש להפעיל בהתחדשות עירונית צריך להיות יחסי, תוך הבאה בחשבון של השונויות בין הדירות.
● הסוף ל-12 מ"ר בפינוי-בינוי? העליון יכריע על הלכה חדשה, והיזמים בלחץ
● בעד ונגד: פסק הדין שמטלטל את עולם ההתחדשות העירונית
● "רעידת אדמה": ההשלכות של פסק הדין שמטלטל את ענף ההתחדשות העירונית
הפסיקה עוררה רעש רב ואף העלתה חשש כי שינוי הנוסחה יטרפד פרויקטים של התחדשות עירונית. בעקבות זאת פרסמו מנכ"ל הרשות להתחדשות עירונית, יורי גמרמן, והמשנה ליועצת המשפטית לממשלה (משפט אזרחי), עו"ד כרמית יוליס, מסמך הבהרות לגבי מתווה התמורות, שאמור לעשות סדר בדברים בעקבות פסק הדין.
בעיקרון המסמך אינו פוסל את שיטת התמורות האחידות - בתנאי שנעשתה בהסכמה. במקרים אחרים הוא ממליץ לחלק את הבניין למספר סוגי דירות בעלות מאפיינים ייחודיים, המצדיקים מתן של תמורות שונות.
"גושפנקה לפרקטיקה"
"החשיבות העיקרית של המסמך נובעת ראשית מעצם פרסומו וכן לעניין ההבהרה והחידוד ביחס להסכמים שנחתמו ועל היכולות לפתוח הסכמים מחדש לאור החשש שנוצר לאחר פסק הדין", אומר עו"ד ישי איצקוביץ', מנהל מחלקת נדל"ן והתחדשות עירונית במשרד אגמון עם טולצ'נסקי.
"למעשה, התכלית של ההתחדשות העירונית, הראייה הרוחבית וההשפעה על זכויות הקניין מחזקות את הגישה שיש מקום במקרים אלה לערוך את ההתאמות הנדרשות ואף לחרוג מעקרונות יסוד הרלוונטיות לעסקאות אחרות. בכך למעשה נייר העמדה מקנה לבתי המשפט הצדקה לקבל החלטות בנסיבות אלה שלא היו מתקבלות בהכרח בעסקאות נדל"ן בשוק החופשי.
"ביחס ליתרת הנושאים, המסמך נותן למעשה גושפנקה לפרקטיקה הנוהגת במקרים של קידום עסקאות הוגנות וסבירות, שהרי קביעת ניקוד על-ידי שמאי נועדה לאזן בין השונויות בדירות, ולתת תמורה חריגה לבעלי דירות מיוחדות או חריגות, או לחלק לקבוצות. במקרים הנדרשים המסמך מהווה פרקטיקה קיימת לצדדים שמעוניינים להוציא פרויקטים אלה לפועל.
"יש להניח כי נייר העמדה לא יחולל שינויים משמעותיים עקב פרסומו, ועדיין במרבית ההסכמים תיקבע תוספת שטח קבועה (אם בכלל), והאיזונים יבוצעו במסגרת של זכות הבחירה של הדירה החדשה, שיפורים כלכליים בדירה, מענקים, הטבות כלכליות סבירות וכו'. לגבי המקרים החריגים שלא יקבלו מענה במסגרת המשא-ומתן, ההוגנות והשכל הישר - אלה ימשיכו להגיע לדיון בערכאות המשפטיות, ועם הזמן והפסיקה ייקבעו העקרונות ביחס לשאלה מתי מדובר במקרה מהותי חריג שמציק מענה אחר".
"מתכון לקיפאון"
עו"ד משה רז-כהן ממשרד רז-כהן פרשקר ושות', שהגיש את לבית המשפט העליון את הערעור על פסק הדין, הגיב באומרו כי "המדינה עושה אי-סדר בתמורות. אפשר להבין שזה ניסיון לרכך את התוצאות של פסק הדין קרן אור. לכולם ברור שהדווקנות בשימור שוויון יחסי מלא היא לא מתקבלת על הדעת ועלולה להביא לקיפאון. נייר העמדה מנסה להציג גישה פלורליסטית, שלפיה כל מנגנון בעל היגיון משלו שיוצר אבחנה סבירה בין הדירות - ראוי לאמצו.
"ואולם פלורליזם של גישות יביא בתורו לקיפאון. בעלי הדירות ששטחן מעל לממוצע ידבקו בנוסחת קרן אור, ובעלי דירות ששטחן מתחת לממוצע יעמדו על אימוץ מנגנון ממותן. כלומר, תמיד רק מחצית תתמוך במנגנון המוצע. הואיל ויש צורך ברוב של שני שלישים, זהו מתכון לקיפאון. עמדתי האישית הידועה היא שיש להפוך את פסק הדין בעניין קרן אור. כידוע, הערעור שהגשנו לבית המשפט העליון נגד פסק הדין תלוי ועומד".
"האיזון יושג רק בפסיקה אחרת"
עו"ד יוחאי שכטר, שותף במחלקת הנדל"ן במשרד ש. פרידמן אברמזון ושות' ומומחה להתחדשות עירונית, אומר כי המסמך אומנם בא לרכך את השלכות פסק הדין, אך לא בטוח שהוא יצליח בזה. "גילוי הדעת של משרד המשפטים והרשות להתחדשות עירונית מציג אמירות חשובות, בראשן האמירה המתבקשת והפשוטה שהסכמים חוזיים חתומים לא ייפתחו מחדש, וכן העובדה שתמורות אחידות נותרות לגיטימיות לחלוטין.
"מדובר בחידוד מבורך לשוק. עם זאת, מאחר שגילוי דעת אינו יכול לשנות פסק דין, מה גם שהוא נוסח בזהירות ובאופן מדוד - מורכב לנטרל את השפעות הפסיקה המדוברת על השטח באמצעות נייר עמדה בלבד, גם אם גילוי הדעת היה מנוסח באופן יותר נחרץ.
"האפשרות לתמורות דיפרנציאליות תמיד הייתה קיימת, אולם בית המשפט המחוזי הטיל פצצה לשוק כאשר קבע כי לכאורה זאת דרך המלך, וכי קביעה חוזית אחרת תאפשר סירוב סביר לבעלי הדירות הגדולות.
"פסק דין זה, כל עוד הוא נותר על כנו, עלול להמשיך ולייצר חיכוכים ולסרבל משאים-ומתנים בשוק שעד כה התנהל כשאחוזים גבוהים מהעסקאות בו נותנות תמורות אחידות. האיזון הנדרש יוכל להיות מושג רק באמצעות פסיקה אחרת, רצוי בערכאת ערעור על פסק הדין של כבוד השופט הס. השחקנים השונים בשוק ממתינים בקוצר-רוח לאמירה שיפוטית שכזאת".
"התבססות שגויה"
השמאי שמוליק כהן, מנכ"ל ובעלים של חברת SK שמאות, תוקף את הנושא מנקודת ראות שמאית ומזהיר כי ההתבססות על שטח הדירה כפרמטר מרכזי לקביעת הוגנות התמורה היא שגויה, שכן שטח אינו שווה בהכרח לערך.
לדבריו, "עצם קיומה של דירה גדולה יותר אינו מעיד באופן אוטומטי על שווי יחסי גבוה יותר, ולכן הענקת תמורה מוגדלת רק בשל שטח פיזי אינה הוגנת כלפי שאר בעלי הדירות, והגישה המוצגת במתווה עלולה לעכב פרויקטים בשנים רבות".
"יש לזכור את האפקט הכלכלי הישיר של המעבר מנכס ישן לנכס חדש. בעלי הדירות הגדולות נהנים כבר עכשיו מרווח נטו, במונחים שקליים, שגבוה משמעותית מזה של בעלי הדירות הקטנות", הוא אומר.
"הדרך הנכונה והפרקטית"
עו"ד יריב בר-דיין, מומחה בייצוג בעלי דירות בפרויקטים של פינוי-בינוי, מציין כי "ההחלטות השונות של בית המשפט גרמו לחוסר ודאות מהותי בתחום, וניתן לומר כי כבר עתה יש בהם כדי לפגוע ביכולת לממש פרויקטים.
"הערעור שהוגש על פסק הדין של השופט גלעד הס בעניין קרן אור, מתחיל את המסע החשוב להחזרת הוודאות באמצעות קביעת הלכה מחייבת בנושא. פרסום גילוי הדעת של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית הוא צעד נוסף, נכון והכרחי בשלב הביניים, כל עוד לא נתקבלה הכרעה שיפוטית בנושא, ויש בו כדי להחזיר ודאות לתחום".
לדבריו, "גילוי הדעת פוסע בדרך הנכונה והפרקטית המקובלת היום בחלק הארי של הסכמי הפינוי-בינוי, כי הלכה למעשה הדירות הקיימות במתחם מחולקות ל'קבוצות ייחוס' על-פי השטח הקיים שלהן. ההתייחסות לכל דירה היא בתוך קבוצת הייחוס שלה ובין קבוצות הייחוס לבין עצמן, כאשר ברוב המקרים הגם שיש שוני בגדלים בין דירות לדירות ובין קבוצות לקבוצות, תוספת השטח שתיקבע תהיה אחידה לכל דירה.
"גם היום בפרקטיקה (וכפי שעולה מגילוי הדעת), במקרים מיוחדים וקיצוניים, יכול להיות שסל התמורות יהיה שונה בין דירות שונות, אולם זאת רק במקרה שבו מאפייני אותה דירה שונים במובהק מהדירות האחרות".
