העסקה: תושב צרפת רכש דירת שני חדרים, בשטח 52 מ"ר, בקומה השישית של בניין ברחוב בן יהודה 220 בתל אביב, תמורת 3.3 מיליון שקל. הרוכש מייעד אותה להשכרה קצרת־טווח (דירת Airbnb).
רובע 3: הוא חלק מ"הצפון הישן" של תל אביב, וממוקם בין הרחובות בן ציון, מרמורק ובוגרשוב בדרום לבין נחל הירקון בצפון, חוף הים במערב ואבן גבירול במזרח. שטחו כ־2,400 דונם, והוא נחשב לחלק מ"תל אביב הקלאסית", פרי יצירתה התכנונית של תוכנית המתאר הראשונה של תל אביב מ־1932, "תוכנית גדס".
● אירופה מתחמשת והנדל"ן ביבשת מרוויח
● עסקת בזק בירושלים: בכמה נמכר קוטג' של 6 חדרים לאדם הראשון שראה אותו?
● מומחי מיסוי מסבירים: כך תצליחו לרכוש דירה שנייה מבלי לשלם מס רכישה גבוה
ב־2016 אישרה הוועדה המקומית תל אביב את תוכנית רובע 3, שמאשרת את חידוש מבני המגורים הישנים ברובע ברוח תמ"א 38. האתגר העיקרי שעומד בפני פרויקטים כאלה הוא שטחם הקטן של המגרשים ברובע, שרבים מהם קטנים מחצי דונם. עניין זה מכתיב שיישום התוכנית יבוצע בעיקר בדרך של חיזוק מבנה ישן והקמת תוספות (בניגוד לפרויקטים רבים של הריסה ובנייה ברובע 4 הסמוך).
מחירי דירות חדשות מגיעים לרמה של כ־70 אלף שקל למ"ר בממוצע, אם כי טווח המחירים רחב ונע בין 50 ל־80 אלף שקל למ"ר ולעתים פחות ויותר מהטווח הזה, בהתאם לתנאים המיוחדים של הדירות (קומות נמוכות, אילוצי תכנון וכדומה).
הפרויקט: מדובר בפרויקט תמ"א 38/1, שכולל את חיזוק המבנה, שבמקורו הוקם ב־1957, והוספת 2.5 קומות מעליו. היתר הבנייה לפרויקט ניתן במרץ בשנה שעברה. לאחר השלמת הבנייה יהיו בבניין 22 יחידות דיור, מהן 10 ישנות ועוד 12 חדשות.
על פי אתר רשות המסים, בפרויקט נרכשו עד כה כמה דירות חדשות, בשטחים של 50־56 מ"ר, במחירים של 3.16־3.7 מיליון שקל, במחיר למ"ר של כ־64 אלף שקל בממוצע. דירת הפנטהאוז, בת 4 חדרים ומרפסת של 70 מ"ר, נמכרה ב־9.85 מיליון שקל.
לכאורה מחירי הדירות בבניין נמוכים בכ־10% מהמחיר הממוצע של דירות חדשות ברובע, אך שני גורמים תורמים לכך: העובדה שבדירות אין מרפסות, ושלבניין אין מקומות חניה צמודים (מחיר חניה באזור מגיע לכחצי מיליון שקל ויותר). בהינתן אלה, נראה כי מדובר דווקא בפרויקט יקר יחסית.
ניתוח: סכום העסקה הנוכחית מגלם מחיר של כ־63 אלף שקל למ"ר, גבוה נוכח העובדה שהזכרנו, שלדירה אין מרפסת וחניה. הקומה הגבוהה והנוף שנשקף ממנה תורם כמובן למחיר. בסך־הכול, להערכתנו מדובר בעסקה סבירה לסביבה.
עם זאת, העסקה אינה נטולת סיכונים, והשכרת הדירה לטווח קצר עלולה להיתקל בקשיים: אמנם המדינה מתקשה לזהות דירות להשכרה קצרת־טווח, אבל המיסוי על דירות כאלו אמור להיות גבוה בהרבה. דירה כזו יכולה להיחשב עסק שיושת עליו מס הכנסה רגיל, ללא הפטורים וההנחות הניתנים בהשכרת דירה "רגילה". גם העירייה עלולה להשית על הדירה ארנונה גבוהה בהרבה אם תוגדר לשימוש מלונאי ולא למגורים.
זאת ועוד, השכנים ומערכת המשפט יכולים להתערב ולסכל תוכניות להעמיד דירה לשימוש כזה.
דבר המשווק: "אנחנו רואים עניין גובר מצד משקיעים מהארץ ומחו"ל בדירות קטנות במיקומי פריים בתל אביב, במיוחד כאשר מדובר בדירות שיכולות לשמש גם כדירת נופש וגם כנכס מניב", אומר רועי קנר, מנכ"ל קבוצת מונטיפיורי נדל"ן, שמשווקת את הפרויקט. "הפרויקט ממוקם בסמוך לחופים ולים, לדיזנגוף, לבתי קפה ומסעדות, לרכבת הקלה ולאזורים המבוקשים ביותר של העיר.
"לפי ההערכות שלנו, בהשכרה לטווח קצר, גם בשוק הנוכחי, דירה כזו יכולה להכניס בעונה כ־15 אלף שקל בחודש. במונחים שנתיים מדובר בפוטנציאל תשואה ברוטו של כ־5.5%, כמובן לפני הוצאות, ניהול, מיסוי, תפוסה בפועל ותקופות שבהן הבעלים בוחר להשתמש בדירה בעצמו".
הערכת שמאי: לדברי שמאי המקרקעין ארז כהן, העסקה הנוכחית היא על האחרונה מבין הדירות בקומה השישית של הפרויקט, והיא מעניינת במיוחד משום שהיא מצביעה על יציבות במחירים ואף על עלייה קלה ביחס לעסקה האחרונה שנעשתה בחודש מרץ השנה באותה קומה: דירה דומה, בשטח דומה, שפונה למערב, נמכרה במחיר המשקף כ־61.3 אלף שקל למ"ר, לעומת כ־63.5 אלף שקל למ"ר בעסקה הנוכחית.
"המחירים הללו הושגו, למרות שמדובר בבניין ללא חניה וללא מרפסות ובפרויקט תמ"א 38/1", אומר כהן. "מנגד, במקרה של רוכש־משקיע, היעדר חניה ומרפסת עשוי להיות פחות רלוונטי מאשר עבור רוכש שמתכנן להתגורר בדירה בעצמו, במיוחד כאשר מדובר בדירה המיועדת להשכרה לטווח קצר, למשל ב־Airbnb. המיקום בקרבה לים צפוי לתמוך בביקוש מצד שוכרים".
