ממעבדות סייבר ועד בסיסי ענק: כך מרוץ החימוש של אירופה משנה את מפת הנדל"ן

אירופה נמצאת בימים אלה בעיצומו של מרוץ חימוש מואץ. גרמניה ופולין נאבקות על תואר המדינה שתקים את הצבא הגדול ביותר באירופה, מאות מיליארדי אירו נוספים לתקציבי הביטחון מדי שנה ותוכניות לגיוס חובה של צעירים וצעירות מושקות במדינות שזנחו מזמן את התפיסה של צבא עם.

המלחמה באוקראינה, ביחד עם התפרקות הסדר העולמי שבראשו ניצבת ארה"ב, הביאו את מדינות אירופה להשקיע מחדש בתחום הביטחון שנזנח בעשורים האחרונים.

● דוח חדש: חברות הדיפנס-טק הסתערו על שוק המשרדים בת"א, והמחירים קפצו
● מומחי מיסוי מסבירים: כך תצליחו לרכוש דירה שנייה מבלי לשלם מס רכישה גבוה

הבום הביטחוני הזה אינו פוסח על מגזר הנדל"ן, אך השפעותיו תחומות לכמה תחומים ספציפיים בו. בצד אחד ישנה התעשייה הצבאית האירופית, שנדרשת כעת לשטחי מסחר וייצור הולכים וגדלים. בצד השני ישנם בסיסים שנבנים מחדש, בעוד צבאות שנוונו גדלים מחדש לסדרי גודל של מאות אלפי חיילים משרתים. באמצע, נמצאים גם כמה שטחים אפורים מבחינה נדל"נית, כמו הקמה של מבני הגנה אזרחית (בונקרים).

1 תעשיית הנשק והביטחון

בתחום תעשיית הנשק והביטחון ההולכת ונבנית מחדש של אירופה, השינויים בשדה הקרב ובצרכים יצרו צורך בסוג חדש של נדל"ן, לפי ניתוח של חברת הייעוץ Colliers. "ייצור ביטחוני ותיק נוטה להתקיים במיקומים מרוחקים לרוב, הקשורים לתעשייה כבדה היסטורית או לבסיסים צבאיים", נכתב, "לעומת זאת, ייצור של מוצרים ביטחוניים טכנולוגיים עכשוויים (כמו סייבר, חיישנים, לוחמה אלקטרונית, כתב"מים ועוד) דורשים גישה להון אנושי, למגזר טק צומח ולרשתות אספקה".

הגביע הקדוש הנוכחי, לפי המחקר, הוא "מרחב היברידי המשלב מעבדות, משרדי הנדסה ומתקני תעשייה קלה". לא מדובר במבני משרדים מסורתיים, נכתב, אלא ב"סביבה משולבת ומאובטחת של משרדים יחד עם מחקר ופיתוח".

משקיעים גדולים שמים דגש בימים אלו על מתחמים אפשריים כאלו, פארקי תעשייה או אזורים היכולים להפוך לכאלה. חברת Sirius Real Estate הגרמנית־בריטית, למשל, השקיעה לאחרונה כ־100 מיליון דולר ברכש חלקים מפארק תעשייה ליד העיר קיל שבצפון גרמניה. העיר ידועה בתור מוקד לייצור צוללות וכלי שיט צבאיים ובפארק כבר פועלת חברת ריינמטאל הגרמנית. גם פארק תעשייה קלה ליד האנובר הפך למוקד השקעה.

המגמה בולטת במיוחד על רקע מגמה של דה-תיעוש והאטה כלכלית בגרמניה, וחולשה של מגזר הרכב בכל אירופה. העסקים הביטחוניים הם בין המגזרים העסקיים היחידים שמבטיחים לרשום צמיחה בשנים הקרובות.

לפי הדו"ח, ישנם כמה אזורי מפתח שהופכים כעת לחממות אזוריות בתחום הביטחון באירופה. במינכן, "בירת הרחפנים" של אירופה, שורה של חדי-קרן ביטחוניים המייצרים רחפנים או כתב"מים הפכו את בירת בוואריה למטה שלהם. אזור קאסל שבמרכז גרמניה הפך למעוז של ייצור המשוריינים הגרמני על ידי החברות KNDS ו"ריינמטאל". ענקיות התעשייה הביטחונית הללו מתרחבות לתחומים חדשים בעקבות הצרכים של הצבא הגרמני והצבאות האירופיים, וחלק גדול מהתכנון והייצור החדשים נעשית באזור זה. באזור קובלנץ ממוקמים משרדי הרכש המרכזיים של הצבא הגרמני, וזו הסיבה שחברות ביטחוניות רבות פתחו משרדים באזור, כולל אלביט הישראלית.

בפולין השכנה, שמעוניינת להקים צבא של יותר מ־300 אלף חיילים עד סוף העשור, ישנם שלושה מוקדים לתעשייה הצבאית: ורשה לענייני רכש, לוגיסטיקה ותכנון; העיר ז'שוב במזרח המדינה, שבה נוחתים משלוחי נשק לאוקראינה באופן תדיר, הפכה למרכז פיתוח בתחום התעופה ואזור קטוביץ' לתעשייה צבאית כבדה. עוד אזורים שצפויים להיות חלק ממפת המחקר והפיתוח האירופי הצומחת הם: פריז, מדריד, קדיז שבספרד, רומא (לאציו), שטוקהולם, אוסלו וקונסברג, אפסו שליד הלסינקי וטאלין.

בכל מקרה, מעריך הדו"ח, המקומות שבהם תעשייה חדשה תתבסס יידרשו לאבטחה מוגברת (גדר היקפית, גישה מוגבלת ואפשרות לניטור עם מערכות וידיאו), ריחוק מסוים ממרכזי אוכלוסייה לטובת בטיחות הטיפול בחומרים מסוכנים ומיקום אסטרטגי ברשתות תובלה אירופיות, עם גישה נוחה להון אנושי.

2 בסיסים צבאיים

עוד תחום שזוכה לתחייה בגלל שינוי הכיוון הביטחוני הוא הבסיסים. בריטניה חשפה במסגרת תקציב הביטחון החדש שלה בקיץ האחרון השקעה של מיליארדי ליש"ט בבינוי בסיסים חדשים ושיפוץ קיימים, בין היתר במטרה לאפשר תנאי מחייה טובים יותר לצבא שאמור לגדול בעשרות אלפי משרתים חדשים. הבריטים מעוניינים למשוך כוח אדם איכותי על ידי הבטחה לתנאי מחיה טובים.

גרמניה "מחיה" בימים אלה חמישה בסיסים שנזנחו בעבר לטובת הגדלת הצבא שלה. כל בסיס כזה ייבנה מחדש בעלות של כמה עשרות מיליוני אירו. השנה החלה גרמניה לשלוח הזמנות לגיוס לכל מי שהגיע לגיל 18, אך בשלב זה הגיוס הוא התנדבותי בלבד. בעוד כעשור מתכננת גרמניה לתחזק צבא של כ־260 אלף משרתים לפחות.

"מה שאנחנו רואים הוא שיש צורך בשלושה תחומים בנדל"ן בעת ובעונה אחת: מקומות שבהם טכנולוגיה, ייצור ולוגיסטיקה יכולים להשתלב", אמר לרשת "בלומברג" בקיץ האחרון יועץ לחברת הנדל"ן הבריטית־גרמנית Sirius.

לדבריו, החברה מתכוונת להשקיע כמיליארד אירו באזורים המיועדים לתחום הצבא והביטחון עד סוף שנת 2027. לפי דיווחי הסוכנות, שיעור המשרדים החדשים שנחכרו על ידי חברות ביטחוניות בשנת 2025 היה 8.5% מכלל החברות, זינוק של פי שלושה מהמצב לפני כעשור.

גם חברה גרמנית בשם Deka Immobilien מנסה לרכוב על שינוי הכיוון הביטחוני הגרמני, והודיעה לפי דיווח ב"בלומברג" כי תשקיע בעיקר בתחום הבינוי בבסיסי צבא, בסיסי חיל אוויר ונמלים, כמו גם במשרדים המתאימים לתעשייה הביטחונית. "אנחנו משוכנעים לחלוטין שהשקעה בתשתיות צבאיות היא הזדמנות עסקית טובה וגם תורמת לחברה", הודיעה החברה.

3 התנגדות התושבים

ישנו גם חשש מסוים בקהילות אירופיות בנוגע להתחמשות המחודשת ולפריסת בסיסים. הסוללה הראשונה של מערכת ה"חץ 3" שנפרסה באזור כפרי בדרום מדינת המחוז ברנדנבורג, הביאה לדיון ציבורי באזור בשאלה אם הכפרים הסמוכים "יהפכו למטרות" במקרה של מלחמה עם רוסיה. בברז'ראק שבצרפת מקומיים מתלוננים על רעש בלתי פוסק של כתב"מים בגלל ניסויים שמבצעת חברה מקומית שעברה לעיירה.

בעיירה בארו שבאנגליה, עסקי בניית הצוללות שהוחיו על ידי הממשלה הקודמת הביאו להגירה חיובית לעיר שהקפיצה את מחירי הדיור ומעוררת כעס בקרב המקומיים.

ריינמטאל זנחה תוכניות להקמת מפעל חדש ליד גרליץ, אחרי הפגנות של אזרחים מקומיים שחששו כי הם עומדים להיות מטווחים על ידי רוסיה כתוצאה מהקמתו.