דוח חדש: חברות הדיפנס–טק הסתערו על שוק המשרדים בת"א והמחירים קפצו

המלחמה והצרכים הביטחוניים בישראל ובעולם המערבי משפיעים על שוק הנדל"ן למשרדים בישראל. חברות הדיפנס טק - החברות שפועלות בתחום הביטחוני - חילצו את שוק המשרדים התל אביבי ממשבר שבו היה נתון בשנים האחרונות. כך עולה מסקירת המחצית הראשונה של 2026, שביצעה חברת הניהול והמחקר בתחום המשרדים NEWMARK NATAM.

● ב-18 מיליון ש': מבנה תשכיר קומה ל-PointFive בפרויקט בתל אביב
● אושרה חריגה ממגבלת הגובה בפרויקט בת"א, מספר החניות יקוצץ

על פי הסקירה, מנוע הצמיחה המרכזי של השוק השתנה, ובעוד שחברות ההייטק המסורתיות מצמצמות שטחים, חברות התעשיות הביטחוניות והסייבר שואבות את הביקושים. ואולם, הביקושים נושאים אופי מאוד מסוים, ולצד הפריחה באזורים חדשים ומתחדשים בתל אביב, שסמוכים למערכות תחבורה ציבורית - בולטת הירידה שפוקדת את שוק המשרדים באזורים ותיקים יחסית בעיר, בערים הסובבות ובפריפריה.

עיון במחירים ובשיעורי התפוסה של מגדלי משרדים ברמה גבוהה (Class A) מעלה תמונה מורכבת, שלפיה בעוד שמגדלים באזור הסיטי (רוטשילד ואחד העם) ובתי המשפט (אזור ויצמן, מגדל המוזיאון וכו') שומרים על רמות מחירים שהיו בשנים האחרונות, אך עם מגמה איטית של ירידה, באזורים מתחדשים, ובמיוחד בציר מנחם בגין, שכולל את שרונה, אזור עזריאלי, ציר יגאל אלון והמגדלים החדשים שמוקמים שם - ניכרת עלייה בביקושים ובמחירים.

עליות במנחם בגין

במנחם בגין המחירים עלו בין המחצית השנייה של 2025 למחצית הראשונה של השנה הנוכחית ב-3% ל-151 שקל למ"ר, וביגאל אלון ב-1.5% ל-139 שקל למ"ר. עוד אזור תל אביבי בולט הוא אזור המגדלים החדשים בחסן עראפה וביצחק שדה, ששם מחירי השכירות ירדו בכ-3%, אך עדיין הוא נחשב למקום השני בגובהו מבחינת מחירים, עם 144 שקל למ"ר.

"אנו רואים פערים בין האזורים שכוללים מגדלים חדשים, ובראשם ציר מנחם בגין, שגם סמוכים לתחבורה הציבורית ונגישים מאוד, בהשוואה לאזורים שלא עברו התחדשות, כמו אזור ויצמן והסיטי, שנחשבים יחסית לפחות נגישים, ועל כן הם פחות מבוקשים", אומר סמנכ"ל חטיבת בעלי נכסים ב-NEWMARK NATAM, אור בן צבי קליין.

את הירידה באזור חסן עראפה הוא מפרש כתיקון טבעי לאחר רמות השיא שנרשמו שם ברבעון הקודם. מעבר של מספר חברות לאזור מנחם בגין, לצד כניסתם לשוק של שטחים נוספים להשכרה, הגדילו את היצע המשרדים באזור, וגם היוו חלק מהגורם לתיקון בדמי השכירות. עדיין מדובר באחד מהמקומות היקרים בעיר.

המחירים הגבוהים הם תולדה של ביקושים גבוהים, שבאו לידי ביטוי גם בשיעורי התפוסה. בסך הכול שיעורי התפוסה בתל אביב עלו בכ-3% מ-96% ל-99%, מה שמעיד על היקף הביקושים שהוזרמו לשוק הזה. אך בדיוק כמו במחירים, הביקושים זרמו באופן סלקטיבי: בציר בגין, חסן עראפה ויגאל אלון הם הגיעו במחצית הראשונה של השנה לרמה גבוהה ביותר של 99% מכלל השטחים, בעוד שבאזורים פחות מבוקשים בעיר התפוסה מגיעה לרמות של 93%-95%, והיא מגיעה בעיקר מדיירים ותיקים.

"היצע גבוה של שטחים"

ואילו באופן כללי כותבים בסקירה, כי "בעלי הנכסים עדיין מתמודדים עם היצע גבוה של שטחים חדשים שנכנסו לשוק, מה שמותיר את הכוח בעיקרו בידי השוכרים ומייצר שחיקה במחירים בנכסים המשניים מחוץ למעגל הראשון".

וכשמדובר במעגל הראשון, הכוונה לערים הסובבות את תל אביב, בהן נרשמה מגמה מעורבת שכוללת בעיקר ירידות: ברחובות ונס ציונה נרשמה הירידה הבולטת ביותר של 9%, לרמת מחיר ממוצעת של 73.8 שקל למ"ר, בראש העין המחירים ירדו ב-7% ל-52.8 שקל למ"ר, בבני ברק ב-2% ל-67.9 שקל למ"ר ובהרצליה פיתוח ב-4% ל-96.8 שקל למ"ר.

גם באזורי הפריפריה נרשמה ירידה של 3%-5% בין המחצית השנייה של 2025 למחצית הראשונה של השנה הנוכחית.