חברת ליווי פיננסי של פרויקטים, שמשתלטת על פרויקט בעקבות קריסת היזם המקורי - אחראית גם על פיצוי רוכשי דירות במקרים של איחורים במסירה - כך פסק בית המשפט העליון במקרה של פרויקט תמ"א 38/1 כושל בבת ים, שבו סירבו החברות המלוות לפצות רוכשים בגין איחור במסירה.
● חדשות השבוע בנדל"ן | בפעם השנייה: אף הצעה לא הוגשה למכרז לבניית 183 דירות במעלה אדומים
● העיר המפתיעה שעקפה את תל אביב וירושלים במכירת דירות חדשות
● המבנה שקרס בת"א הוגדר בעבר כבניין מסוכן. למה העירייה הסירה אותו מהרשימה?
מדובר בפרויקט ברחוב הנביאים 63 בבת ים, שבו פעלה חברה שנשאה את שם הכתובת. בינה לבין הדיירים סוכם ב־2017 על הקמת פרויקט תמ"א 38/1, שבמסגרתו תקים החברה 14 דירות חדשות. במסגרת אחת מהעסקאות שבוצעו על הדירות הללו, רכשו בני משפחה דירה, תוך התחייבות של החברה למסור אותה בתוך שנתיים מיום החתימה על החוזה, בסוף 2019.
ואולם החברה היזמית קרסה ב־2021 ועו"ד חגי אולמן מונה לכונס הנכסים שלה בבית המשפט המחוזי בתל אביב, לבקשת החברות המלוות פיננסית את הפרויקט, יסודות אי נדל"ן ופתוח ואיילון חברה לביטוח.
כמו במקרים דומים, גם הפעם נרשמו איחורים כבדים במסירת הדירות לרוכשים. הדירות נמסרו רק בשנה שעברה, למעט הדירה שנרכשה על ידי המשפחה, שנקלעה למחלוקת משפטית.
המחוזי: מימוש שעבודים קבועים בלבד
ב־2022 פנו בני המשפחה לבית המשפט המחוזי בתל אביב בבקשה להורות לכונס הנכסים לפצות אותם בגין האיחור במסירת הדירה כפי שצוין בהסכם ואף כלול בחוק המכר. הכונס אולמן טען בתגובה כי המחויבות היחידה שיש לחברות כלפי רוכשי הדירות היא ערבויות חוק המכר שסיפקו, לפי חוק המכר.
בני המשפחה הגיבו לכך וטענו כי לא ייתכן שהכונס והחברות המלוות בחרו לקיים את חוק המכר בחלקים שנוחים להם ולהתעלם מחלקים אחרים.
בהמשך הוגשה גם תגובת הממונה על חדלות פירעון ושיקום כלכלי (גוף במשרד המשפטים שאחראי על ניהול וליווי של הליכי חדלות פירעון), שהסכים בעיקרון עם הרוכשים. הממונה כתב כי הסכם המכר שנכרת בין החברה הקבלנית לבין המערערים לא בוטל, יש לקיימו ככתבו וכלשונו, וכי לא ניתן לבודד תנאי אחד בלבד מתוכו ולהתעלם מהתנאים האחרים בו.
בית המשפט המחוזי דחה את הבקשה, בנימוקים, שהחברה הקבלנית לא היתה בהליכי חדלות פירעון, וכי מינוי הכונס נועד - בהתאם לבקשת החברות המלוות - למימוש שעבודים קבועים בלבד.
עוד הובהר, כי הבחירה להשלים את בניית הדירות בפרויקט יצרה "טשטוש גבולות" בין טיפול הכונס במלאכת מימוש השעבוד, לבין הטיפול בעניינה הכולל של החברה הקבלנית. בהקשר זה הובהר כי הכונס אינו מייצג את מכלול ענייני החברה הקבלנית - ובהתאם לכך הוא אינו חשוף למכלול המידע לגביה ולשיקוליה.
בית המשפט כתב כי הוא ער לקושי העלול להיווצר מהעובדה שהכונס בחר אילו מבין הוראות ההסכם הוא יקיים ואילו לא יקוימו, אך אין בכך כדי לשנות את מהות היחסים המשפטיים בין הצדדים, ויש לראות את המצב כאילו הכונס התקשר למעשה עם רוכשי הדירות בפרויקט בהסכם חדש, שתכליתו השלמת הבנייה והגנה על עניינן של החברות המלוות.
עוד הודגש בהחלטת בית המשפט המחוזי, כי כלל התקבולים ששילמו רוכשי הדירות על חשבון התמורה מהווים תמורה חוזית המשועבדת לטובת החברות המלוות, וכי זכויות משועבדות אלה אינן מצויות במישור אחד עם חובות החברה הקבלנית כלפי הרוכשים - אלא הן גוברות על זכותם של הרוכשים לפיצוי.
העליון: הקונים זכאים לפיצוי מהכונס
בני המשפחה הגישו ערעור על ההחלטה הזו, באמצעות עו"ד גולן אמסלם. בית המשפט העליון, בהרכב של נעם סולברג, יעל וילנר ורות רונן, קיבל את הערעור והפך את החלטת המחוזי.
השופטת רונן, שכתבה את פסק הדין הראשי, הסבירה כי בחירת הגופי המלווים להמשיך להקים את הפרויקט, יוצרת מתח מובנה בין זכויותיהם של רוכשי הדירות וציפיותיהם לעמידה בהתחייבויותיו ההסכמיות של הקבלן כלפיהם לזכויות הבנק המלווה להשבת מלוא ההלוואה שהוא העמיד לקבלן. וכל זה מחדד את השאלה, האם במצב כזה החברות המלוות אכן נכנסות בנעלי היזמים גם מבחינת התחייבויות כלפי הרוכשים.
התשובה לסוגיה היתה מורכבת, ופסק הדין מחלק את האיחור והחבות בפיצויים מצד החברות המלוות לשני חלקים: החלק הראשון הוא חובות העבר שנוצרו ע"י החברה היזמית, והחלק השני הוא החובות שנוצרו בתקופת פעילות כונס הנכסים.
ברור כי מי שרכשו את הדירות שלהם מידי הכונס זכאים לפיצויים מצידו, בכפוף להסכמים שחתמו מולו.
לעומת זאת, רוכשי דירות מהחברה היזמית אינם נהנים ממעמד של נושים מיוחדים למשך כל תקופת האיחור הראשונה, אך זכאים לפיצוי מהכונס בגין התקופה השנייה. השופטת רונן העירה כי "קביעה ברוח זו תייצר גם תמריץ ראוי לכונס, להשלים את הבנייה בהקדם האפשרי וככל הניתן ללא ליקויים".
במצב הנוכחי, האיחור של החברה במסירת הדירה הגיע לכשנה, אז מונה הכונס; כל יתר התקופה מאז מונה הכונס ב־2021 מוטל על הכונס והחברות המלוות. השופטים סולברג ווילנר הסכימו עם פסק הדין של רונן.
המשמעות: "תמרור אזהרה לגופי המימון"
"העליון שינה את מחיר ההצלה של פרויקט כושל ופסק הדין הזה מהווה תמרור אזהרה לגופי המימון, משום שהוא קובע כי גופי המימון עשויים להידרש להביא בחשבון גם חיובים שוטפים כלפי רוכשי הדירות, ובראשם פיצוי בגין איחור במסירה.
"המשמעות לוועדות האשראי, להחלטה אם להיכנס להליך כינוס פורמלי במקרה של פרויקט כושל ולכדאיות השלמת פרויקטים היא לא פחות מדרמטית", אומרת עו"ד קרן כהן בלחרסקי, מומחית למימון נדל"ן, ליווי פרויקטים והתחדשות עירונית, שמייצגת את הגופים המלווים פיננסית - בנקים, חברות ביטוח וגופי מימון בעסקאות ליווי ובפרויקטים במצבי כשל.
"המשנה לנשיא נעם סולברג ניסח זאת היטב, חוזה שהגורם המלווה בוחר להשלים הוא 'עסקת חבילה'. אי אפשר לקחת ממנו רק את החלקים שמאפשרים את השלמת המכירה וקבלת יתרות התמורה, ולהשאיר מאחור את החיובים הנלווים.
"לסיווג של פסק הדין את סוגי החובות - אלה שנוצרו לפני מינוי הכונס לבין אלה שנוצרו אחרי המינוי - יש משמעות כלכלית עצומה, כי כל חודש נוסף של עיכוב לאחר כניסת הכונס עלול להפוך לחוב שקודם, מבחינת קופת הפרויקט, לפירעון חלק מחובו של המממן. עבור גוף מימון זו אינה סוגיה משפטית שולית. זו שורה חדשה במודל התזרים, ואם בעבר השאלה היתה 'כמה אשראי נוסף אצטרך להזרים כדי לסיים את הבנייה', כעת צריך לשאול גם: כמה חשיפה נצברת בכל חודש שבו הדירות אינן נמסרות; כמה רוכשים זכאים לפיצוי; כמה מתוך הפיצוי ייהנה ממעמד של הוצאות הליך; והאם מקור הפירעון יהיה אותה קופה שממנה המממן מצפה להשיב את האשראי שהעמיד מלכתחילה.
"ומה שמפתיע הוא שלפי פסק הדין, החשיפה אינה מסתיימת שם. בית המשפט קבע כי ביחס לחיובים שנוצרו לאחר פתיחת ההליך ניתן גם להכיר בזכותם של הרוכשים לקזז את סכום הפיצוי מיתרת התמורה שעליהם לשלם. בכך נוצר אפקט כפול: מצד אחד קופת הפרויקט נושאת בחיוב, מצד שני חלק מהתקבולים העתידיים שעליהם התבססה תוכנית ההשלמה עשוי כלל לא להיכנס לקופה".
חלוקת האיחור במקרה של הפרויקט בבת ים, נראית מאוד אופיינית למצבים דומים, לפיהם רק חלק קטן מהאיחור נרשם בתקופת פעילות היזם, בעוד שוב מוחלט של האיחור הצטבר דווקא בתקופת פעילות הכונס. עו"ד כהן בלחרסקי מעירה לגבי זה, כי הגופים המממנים עלולים לרשת איחורים, שאמנם אירעו בתקופתם, אך לא הם יצרו אותם.
"גוף מימון שנכנס לפרויקט כושל מגיע לאתר שבו עבודות הופסקו, קבלנים עזבו, רישיונות ולעיתים גם ביטוחים דורשים חידוש, נדרש מכרז או התקשרות חדשה, ותקופת התארגנות היא כמעט בלתי נמנעת. אם שעון הפיצויים מתחיל מבחינתו לפעול כבר ממועד מינוי הכונס, גם כאשר העיכוב הבסיסי נוצר הרבה לפני כן, הפער בין מחיר ההשלמה ההנדסי לבין מחיר ההשלמה המשפטי עלול להיות גדול מאוד", היא אומרת.
