עסקת ענק בתחום הנדל"ן המניב: חברת הייזום והבנייה אאורה שבשליטת יעקב אטרקצ'י רוכשת את השליטה (55%) ברשת הדיור המוגן "בית בכפר", שייסד שלום בלושטיין, לפי שווי חברה של 1.7 מיליארד שקל. בנוסף, תבקש אאורה להשלים את רכישת יתר מניות בית בכפר באמצעות הצעת רכש, המשקפת פרמיה עצומה של כ-80% על שער המניה טרם פתיחת המסחר (יום ב'). מניית בית בכפר זינקה בתגובה בכ-50% במסחר היומי.
● שטראוס מציגה: השקעות ענק בישראל והפתעה לא נעימה בברזיל
● אחרי זינוק תלת-ספרתי במניה מתחילת השנה: בית ההשקעות מור רוכש מניות גאון אחזקות בכ-100 מיליון שקל
במסגרת המהלך, תרכוש אאורה את מניותיהם של בני משפחת בלושטיין (שלום וארבעת ילדיו - יניב, בן, תומר ומיה), בעלי השליטה, תמורת 935 מיליון שקל. במקביל, תפרסם כאמור הצעת רכש לבעלי מניות המיעוט (45%), הכוללים את פועלים אקוויטי, זרוע ההשקעות של בנק הפועלים (18% מההון), בית ההשקעות מור (8%) וחברת הביטוח כלל (6%) - שתתבסס על השווי בעסקה מול בעלי השליטה. הללו כבר הביעו נכונות להשתתף במהלך.
בעוד שתמורת המכירה לבני משפחת בלושטיין תשולם במזומן, הצעת הרכש תכלול רכיב מנייתי משמעותי. כך, לצד תשלום במזומן של 229 מיליון שקל (המהווה 30% מתמורת העסקה), יתרת התמורה (70%) תשולם באמצעות הקצאת מניות אאורה. אלו יהוו לאחר הקצאתן כ-8.8% מהון חברת הנדל"ן, על בסיס שווי של 5.5 מיליארד שקל לאאורה. מניית אאורה הגיבה לעסקה בירידה.
"רכישת בית בכפר היא צעד אסטרטגי משמעותי במימוש החזון שלנו, להיות קבוצת המגורים המובילה והמקיפה בישראל", מסר יעקב אטרקצ'י, בעל השליטה ומנכ"ל קבוצת אאורה. "השילוב בין יכולות הייזום והביצוע שלנו לבין הניסיון והמוניטין של בית בכפר, יאפשר לנו להרחיב משמעותית את הפעילות ולהציב סטנדרטים חדשים בתחום הדיור המוגן".
אאורה היא אחת מחברות הנדל"ן הגדולות בשוק המקומי, הפועלת בעיקר בתחום ההתחדשות העירונית. כיום, נמצאת החברה בשלבים שונים של ייזום והקמה של 179 פרויקטים הכוללים כ-66,254 יחידות דיור. בשנה האחרונה רשמה מניית אאורה, שסבלה כמו חברותיה לתחום מהדשדוש בשוק המגורים, מירידה של כ-24%, והיא נסחרת כיום לפי שווי של כ-5 מיליארד שקל.
ברקע, בתחילת החודש פרסמה אאורה את נתוני המכירות שלה לרבעון השלישי, במהלכו היא מכרה 431 דירות חדשות, לעומת 493 דירות ברבעון המקביל אשתקד ו־291 דירות בכל המחצית הראשונה. כך שמתחילת השנה הגיע מספר הדירות שמכרה ל־722, אלא שחלק הארי במכירות הרבעון נעשו במסגרת מבצע שערכה אאורה בחודש אוגוסט בשיתוף מועדון "חבר", במסגרתו נמכרו כ-385 דירות.
מנוע הצמיחה שרואים באאורה
באאורה סימנו את צבר הבנייה של בית בכפר, הכולל 884 יח"ד, כמנוע צמיחה מרכזי, ובכוונתם לרתום את יכולות הייזום והביצוע של הקבוצה לקידומו. עוד סבורים שם כי החיבור בין פעילות ההתחדשות העירונית של אאורה לבין תחום הפעילות של בית בכפר, יאפשר לחברה לבחון פיתוח פתרונות ייעודיים לאוכלוסייה המבוגרת, ובכלל זה הצעת חלופות דיור מוגן לדיירים קשישים בפרויקטים של התחדשות עירונית.
בית בכפר, שהוקמה בשנת 1988 בידי משפחת בלושטיין, נחשבת לאחת החברות הוותיקות בתחום הדיור המוגן בישראל (לצדה נסחרת בבורסה רשת מובילה נוספת - מגדלי הים התיכון). כיום, מפעילה החברה חמישה מתחמי דיור מוגן (שניים בכפר סבא, בביתן אהרון, גדרה וחוף כנרת) הכוללים יחד 975 יחידות דיור עבור אוכלוסיית הגיל השלישי ונמצאים בתפוסה ממוצעת של 90%. בנוסף מקדמת בית בכפר הקמה של שלושה מתחמים חדשים בבאר יעקב (249 יח"ד), מודיעין (300 יח"ד) וקיבוץ אושה ( 335 יח"ד).
את המחצית הראשונה של השנה סיימה בית בכפר עם הכנסות של כ-59.8 מיליון שקל, עלייה של כ-11% ביחס לתקופה המקבילה אשתקד. בשורה התחתונה חלה קפיצה של כמעט פי 4 ברווח הנקי לכ-78.3 מיליון שקל. זאת, בעיקר הודות לשערוכי נדל"ן בהיקף של כ-80.5 מיליון שקל במחצית.
הרווח של פועלים ושל העובדים
בשנת 2022 השלימה בית בכפר הנפקה ראשונית של מניותיה (IPO) לפי שווי של 1.15 מיליארד שקל (לפני הכסף), במסגרתה גייסה כ-255 מיליון שקל. לצד בעלת השליטה, מי שעוד נהנתה מהצפת ערך היא פועלים אקוויטי, זרוע ההשקעות של בנק הפועלים, ששנה וחצי לפני ההנפקה ביצעה השקעה של 150 מיליון שקל בבית בכפר תמורת 20% מהחברה. אז זו נעשתה לפי שווי של 600 מיליון שקל (לפני הכסף), כמחצית מהשווי בהנפקה (ושליש מהשווי שבו בית בכפר נמכרת כעת).
אלא שמאז ההנפקה לא רוו בעלי המניות בבית בכפר נחת. בשנה החולפת רשמה מנייתה ירידה של כ-6%, שהביאה אותה לשווי של 936 מיליון שקל, נמוך מהשווי לפיו הונפקה. כעת, צפויים בעלי המניות לקבל שווי הגבוה באופן משמעותי מזה שלפיו התנהלה מניית החברה בשנים שבהן נסחרה בבורסה המקומית.
לצד בעלי המניות המוכרים בבית בכפר, מי שעוד ייהנו מהעסקה הם מנהלי ועובדי בית בכפר, המעסיקה כ-245 עובדים, אשר לאחר השלמתה צפויים לקבל מענקי שימור בהיקף של עד 22 מיליון שקל. בנוסף, במועד ההשלמה ייפדו או יבוטלו אופציות העובדים ללא מימושן למניות, בתמורה לתשלום במזומן בגובה ההפרש בין מחיר המניה למחיר המימוש.
יניב בלושטיין, יו"ר בית בכפר (ממשפחת הבעלים), ימשיך להעניק לחברה שירותי ייעוץ בתמורה לכ-150 אלף שקל בחודש, לתקופה של 3 שנים. בנוסף, יהיה זכאי בלושטיין למענק חד-פעמי בגובה 8 מיליון שקל.
גם עזריאלי וישראל קנדה גילו את התחום
נושא הדיור המוגן בישראל הפך בשנים האחרונות, עם העלייה בתוחלת וברמת החיים, למוצר הקורץ למעמד הבינוני-גבוה, שלא אחת מציע סגנון חיים חווייתי ולעיתים יוקרתי לבני הגיל השלישי. במודל העסקי של חברות הדיור המוגן משלם הדייר פיקדון המעניק לו זכות שימוש בדירה, לצד תשלום חודשי של דמי החזקה.
בשנים האחרונות נכנסו שורה של גופים גדולים מענף הנדל"ן לתחום הדיור המוגן, שנחשב לסולידי וכזה שיכול לגוון את פעילותן של אותן חברות. לפני כשנה רכשה חברת הנדל"ן ישראל-קנדה, שבשליטת ברק רוזן ואסי טוכמאייר, את בית הדיור המוגן נווה אביב בכפר שמריהו תמורת 240 מיליון שקל. עוד קודם לכן, בשנת 2015 רכשה ענקית הקניונים עזריאלי את בית הדיור המוגן פאלאס בת"א, תמורת 270 מיליון שקל.
חברה נוספת שנכנסה לתחום היא חברת התשתיות שפיר שרכשה לפני 5 שנים את השליטה ברשת "עד 120", המפעילה ארבעה בתי דיור מוגן. לפני מספר חודשים הודיעה חברת המרכזים המסחריים ביג גם היא על כניסה לתחום, באמצעות הסבת המגדל השני במתחם "ביג פאשן גלילות" ממשרדים לדיור מוגן.
