אחרי שנים שבהן מחירי הדירות עלו כמעט ללא הפסקה, המשקיעים בשוק הנדל"ן נאלצים להתמודד עם מציאות שונה: האטה במכירות וירידות מחירים שמובילות לעתים להפסדים בעת מימוש ההשקעה. כך, מנתונים שפרסמה בסוף השבוע גלית בן נאים, סגנית הכלכלן הראשי במשרד האוצר, עולה כי 47.5% מהמשקיעים שמכרו בשנת 2025 דירה שהחזיקו בה עד חמש שנים עשו זאת בהפסד ריאלי, כאשר בדרום השיעור אף הגיע ל־62%.
● "במגורים השוק בקיפאון, במשרדים יש מגדלים עם רשימות המתנה"
● מיזוג הנדל"ן הגדול יצא לדרך, והשווי התכווץ בעשרות אחוזים
אלא שאת ההפסד ממכירת הדירה המוכר לא בהכרח חייב לספוג במלואו. במקרים מסוימים, ניתן להשתמש בהפסד כדי לקזז רווחי הון ממכירת מניות בבורסה או נכסים אחרים, ובכך לחסוך עשרות אלפי שקלים במס. כך עושים זאת.
איך ניתן לקזז הפסד ממכירת דירה מול רווחים אחרים?
כדי להבין את המשמעות, צריך לחבר בין שתי פעולות: מכירת דירה ומכירת השקעות בשוק ההון.
אדם עשוי להפסיד בעסקת נדל"ן ובמקביל להרוויח ממכירת מניות. בתנאים המתאימים, ניתן להביא בחשבון את ההפסד בעסקה אחת בעת חישוב המס על הרווח בעסקה האחרת. התוצאה היא הקטנת הרווח שעליו משולם המס, ולעיתים איפוס שלו.
למשל, אדם רכש דירה במיליון שקל ומכר אותה ב־800 אלף שקל. אם באותה שנת מס הוא גם מימש השקעה ברווח של 200 אלף שקל, שעליו חל מס בשיעור 25%, המס על הרווח היה מסתכם ב־50 אלף שקל. אם ההפסד מוכר וניתן לקיזוז במלואו, הוא עשוי לאפס את הרווח החייב בדוגמה זו.
מי שעלולים לאבד את האפשרות לנצל הפסד לצורכי מס הם מוכרי דירה יחידה שזכאים לפטור ממס שבח ומבקשים אותו "אוטומטית", מה שגורם להם למשל לאבד את האפשרות לבקש את אותו פטור ולמכור דירה נוספת בתוך 18 חודשים, או כאלה שדירתם נמכרת מעל תקרת הפטור (כ־5 מיליון שקל).
עו"ד ורו"ח מאורי עמפלי מסביר שכשעסקה מסתיימת בהפסד, צריך לבדוק אם עדיף לדווח עליה בחישוב מלא שיאפשר לבסס את ההפסד לצורך קיזוז. זה לא אומר בהכרח שייווצר מס לתשלום: בחישוב שמסתיים בהפסד אין רווח לחייב במס. ואולם כדי להכיר בהפסד צריך להציג את נתוני העסקה ואת העלויות המותרות, במקום להסתפק בבקשת הפטור.
אילו הוצאות מוכרות, ומתי אפשר לנצל את ההפסד?
החישוב לא מסתכם בהשוואה בין שני המחירים שנרשמו בחוזים. למחיר הרכישה יכולות להתווסף הוצאות המותרות בניכוי, כגון מס רכישה, שכר טרחת עו"ד, תיווך והוצאות שהשביחו את הנכס. גם ריבית ריאלית על מימון עשויה להיכלל, בכפוף לתנאים.
כך, דירה שנרכשה במיליון שקל ונמכרה ב־1.05 מיליון שקל מציגה לכאורה רווח של 50 אלף שקל. אך אם למוכר היו הוצאות מותרות בסך 80 אלף שקל, נוצר הפסד של 30 אלף שקל. לצד זאת, בנכס שהושכר עשויות להידרש גם התאמות הנוגעות לפחת. לכן רשימת ההוצאות לבדה אינה מחליפה חישוב מסודר של העסקה.
לאחר שנקבע מהו ההפסד המוכר, עולה שאלת התזמון: בתוך אותה שנת מס ניתן לבחון קיזוז גם כאשר ההשקעה הרווחית נמכרה לפני הדירה המפסידה. למשל, מכירת מניות ברווח בתחילת 2026 ומכירת דירה בהפסד בסופה יכולות להיכלל בחישוב של אותה שנה. כשהעסקאות מתבצעות בשנים שונות, התמונה משתנה: אפשר להעביר הפסד קדימה, אך אי אפשר להחזיר אותו לשנת מס קודמת כדי לקזז רווח שנוצר בה.
איך מעבירים את ההפסד לשנים הבאות?
האפשרות להעביר את ההפסד חשובה למי שאין לו רווח מתאים בשנת מכירת הדירה. אפשר לשמור את היתרה לשימוש מול רווחי הון בעתיד, בכפוף לדיווח ולכללי הקיזוז. עם זאת, אי אפשר לבחור להתעלם מאפשרות קיזוז שהייתה קיימת בשנה מסוימת ולהניח שההפסד יישמר במלואו לשנה נוחה יותר.
מה עושים אם חסרות קבלות?
שאלה מעשית נוספת מתעוררת כשהמוכר יודע שהשקיע בנכס, אבל לא מחזיק בכל הקבלות. לעיתים חלפו שנים מאז העבודות, המסמכים אבדו או נשמרו באופן חלקי. היעדר קבלה לא אומר שההוצאה "הלכה לאיבוד", אלא שיהיה יותר מאתגר לטעון להפסד גדול. צריך לבסס שהעבודה בוצעה, שהמוכר נשא בעלותה ומה היה הסכום שניתן להביא בחשבון.
לדברי עו"ד ורו"ח שי עינת, הדרישה במקרים כאלה היא "תביא לנו ראיה אחרת" - למשל חוות דעת שמאית ומסמכי ביטוח. המשקל של כל מסמך תלוי במה שהוא מוכיח: עצם קיומו של שיפוץ לא בהכרח מוכיח את העלות ששולמה עליו, והערכת עלות לא מבטיחה שכל הסכום יוכר. לכן יש חשיבות גם להסכמי עבודה ולתיעוד תשלומים שנשמרו.
