נפילת רקטה באשקלון / צילום: Reuters, AMIR COHEN
משפרי הדיור ומשקיעי הנדל"ן נטשו את שוק הדירות כבר לפני המלחמה, והזוגות הצעירים הגיעו לרמת שיא של אחיזה בשוק. באוגוסט הם היוו קצת יותר מ־60% מכלל הרכישות שבוצעו בו, כך עולה מנתוני הכלכלן הראשי. הנתונים שפורסמו בימים האחרונים מעידים על כך שענף הנדל"ן למגורים נכנס למלחמה הנוכחית במצב הגרוע ביותר מאז האינתיפאדה השנייה לפני 20 שנה, וכי בתקופה הקרובה ימצאו יזמים רבים שבונים באזור הדרום ובמיוחד בעוטף עזה, כי אין לדירות שלהם ביקוש.
● הנזק לחברות הנדל"ן: "אם זה יימשך עוד שבוע נראה קריסה של חברות"
● איגוד המסעדות למסעדנים: פטרו או הוציאו לחל"ת את העובדים
● "ההטבה" החדשה של דחיית תשלומי המשכנתה: איפה הבעיות וכמה זה יעלה לכם באמת
הנתונים המעודכנים ביותר משוק הדירות הגיעו השבוע מבנק ישראל, שמצא כי בחודש שעבר נלקחו משכנתאות בהיקף של 5.5 מיליארד שקל, שנחשב לנמוך מאוד. חלק מההסבר להיקף הזה נעוץ בחגי תשרי, שנפלו על המחצית השנייה של חודש זה. לכן, עצם זה שכמות המשכנתאות שנלקחה בספטמבר 23' נמוכה בכ־30% מזו שנלקחה בספטמבר 22' אינה מעידה על ירידה בהיקף כזה. ואולם יחסית לספטמבר 21' שבו חלו כל חגי תשרי, הירידה היא של כרבע, וזה כבר מעיד על עוצמת הנפילה.
הנתונים של בנק ישראל הם חלקיים, ללא חלוקה למגזרי הרוכשים, אבל את המידע הזה משלים הכלכלן הראשי, שהוציא השבוע את הסקירה החודשית שלו על שוק הדירות לחודש אוגוסט, ומהם עולה בבירור כי לא רק שהשוק נמצא בירידה - הוא נמצא במהלך של שינויים פנימיים בין הרוכשים.
אשר להיקף הרכישות בשוק, בשמונת החודשים הראשונים של השנה הוא הסתכם בקצב שנתי של פחות מ־80 אלף עסקאות, שנחשב לנמוך ביותר מאז האינתיפאדה השנייה מלפני 20 שנים; קצב זה נמוך בכ־10% מכמות הרכישות שבוצעה ב־2006, השנה שבה התחוללה מלחמת לבנון השנייה. לאור המלחמה, סביר להניח, שהקצב אף יירד לכיוון ה־70 אלף עסקאות בשנה, שזה דומה לנקודת השפל של אותה אינתיפאדה, ב־2002־2003.
ירידה של 32% במספר הצעירים שקנו דירות
ניתן לראות במובהק כי בעוד משפרי הדיור, ועוד יותר מהם המשקיעים, נטשו את השוק לפני המלחמה עקב הריביות הגבוהות, האינפלציה הגבוהה והמשבר הכלכלי המתגבש, הזוגות הצעירים יוצאים כעת אף הם מהשוק, אבל בממדים נמוכים יותר. בשמונת החודשים הראשונים של 23' חלה ירידה של 32% במספר הזוגות הצעירים שרכשו דירות, לעומת שמונת החודשים של שנה שעברה, מספר העסקאות שביצעו משפרי הדיור ירד באותה תקופה ב־43% ואילו זה של המשקיעים פחת ב־40%.
כתוצאה מזה, בחודשים האחרונים אנו רואים את הגברת האחיזה של הזוגות הצעירים בשוק הדירות, מרמה של כ־50% בשנה שעברה, לרמה של כמעט 60% בחודשים האחרונים, ול־61% באוגוסט.
הסיבה לכך נעוצה להערכתנו בדבקות שגילו רוכשי הדירות של תוכניות הדיור המוזלות, שרואים לנגד עיניהם את ההנחות הניכרות, ולא היו מוכנים לוותר עליהן.
באוגוסט נכנסה סוף סוף תוכניתו של שר השיכון לשעבר יעקב ליצמן, "מחיר מופחת" למעגל העסקאות, כשלוש שנים לאחר הכרזתה, ושתי הערים שבהן נרכשו דירות מוזלות היו שדרות ואשדוד.
על פי הכלכלן הראשי, בשדרות הגיע המחיר הממוצע לדירה שנרכשה במסגרת התוכנית ל־750 אלף שקל (על פי בדיקת גלובס, דירות 4 חדרים נרכשו במחיר של 836 אלף שקל בממוצע). על סמך הכלכלן, גובה ההנחה שהם קיבלו הגיע ל־495 אלף שקל, וזו נחשבה לסיבה טובה לרכוש את הדירות הללו. חודש לפני כן בוצעו במקומות סמוכים בעיר עסקאות במסגרת "מחיר למשתכן", שבהן ההנחה הממוצעת הגיעה ל־540 אלף שקל.
הבעיה שבניתוח רמות השכר למשק בית של הרוכשים במסגרת "מחיר מופחת" בשדרות נמצא כי אלו נמוכות משמעותית מאשר של מי שרכשו דירה בעיר זו במסגרת "מחיר למשתכן" בחודש הקודם. כך, השכר הממוצע למשק בית ב"מחיר מופחת" עמד על 13.9 אלף שקל ברוטו לחודש, לעומת שכר ממוצע של 16.6 אלף שקל של רוכשי מחיר למשתכן בחודש יולי.
1,500 דירות בבנייה בשדרות
כל זה מתגמד לעומת מה שמתחולל בשדרות היום. אפשר להניח שאם 400 רוכשי הדירות בשתי התוכניות היו יודעים על מה שצפוי להתחולל בעיר - הם היו משקיעים מחשבות שניות ושלישיות במוטיבציה שלהם לממש את העסקאות.
בעיר נרכשו מתחילת השנה כ־800 דירות; בימים אלה מצויות בעיר למעלה מ־1,500 דירות בשלבי בנייה שונים, ויש להניח שאצל חלק מהרוכשים יש חרטות על העסקות שביצעו, ואצל חלק מהיזמים יש חששות עמוקים לגבי עתיד הפרויקטים שלהם. כי אם יש משהו אחד ודאי כמעט לגמרי מהמלחמה הזו הוא, שעוטף עזה, ובכללו הערים הסמוכות לגבול הרצועה - לא ייראו אותו הדבר.