יזם צעיר ואמביציוזי מנסה להשתלט על פעילות נדל"ן חובקת עולם של אחד מוותיקי שוק ההון; אלא שרגע לפני שהעסקה מושלמת, שולף אותו שועל ותיק שפן מהכובע, ומניס את אותו צעיר - שיוצא מהאירוע בידיים ריקות. ובתוך כך, גם מותיר את הצופים מהצד לתהות האם לא מדובר בתעלול אחד יותר מדי, שיעלה לו ביוקר?
● ראיון | הלוחמת במונופולים ובקרטלים: "יש האזנות סתר, הם מפחדים"
● הפתק והמניות: האם הבחירות טובות לתיק ההשקעות?
את השאלה הזו ודאי שאלו עצמם לא מעט משקיעים בת"א בשבוע שעבר, כשראו כיצד איש העסקים חיים כצמן (76), בחר לסגת מעסקה שאמורה הייתה להוביל להעברת השליטה במפעל חייו - חברת הנדל"ן ג'י סיטי, לידיו של איש העסקים צחי אבו (בעלי חברת ארי נדל"ן).
"הוא לא התכוון לעמוד בהסכם, אלא חיפש שותף שישים לו מיליארד שקל בחברה, ושהוא ימשיך לשלוט בה עם האנשים שלו, ואי אפשר יהיה לפטר אותם", סיכם אבו המתוסכל את ההשתלשלות. "הבנתי שאי אפשר יהיה לעשות כלום, אז החלטתי לוותר".
אין זו הפעם הראשונה שעסקה למכירת השליטה בג'י סיטי (לשעבר גזית גלוב) עולה על שרטון, והפיצוץ הנוכחי מול אבו מצטרף לשורה של מאבקים ועימותים שבהם היה כצמן מעורב בשני העשורים האחרונים, מול מי שהיו או ניסו להיות שותפיו.
"בהייטק זה להפסיד הכול או להיות עשיר. אצלנו, בנדל"ן, תחושת הנוחות נבנית במשך הזמן ומייתרת את המכירה", את הדברים הללו אמר כצמן בראיון עבר לגלובס בתגובה לשאלה שנגעה לאקזיט של אחותו, דליה פרשקר, ממייסדות חברת הטכנולוגיה "המימד החדיש", שנמכרה בסוף שנות ה־90, במה שהיה לאקזיט הגדול ביותר בישראל עד אז.
ואכן כצמן לקח את הזמן, ויש שיגידו שיותר מדי. גם היום, כ־35 שנה אחרי שהחל לרכוש נכסים בפלורידה בדרך להקמת חברת נדל"ן גלובלית הפועלת כיום ב־9 מדינות, מסקנדינביה ופולין, דרך ישראל ועד ברזיל וארה"ב, ומחזיקה ב־85 נכסים, הוא ממשיך להוביל אותה כמנכ"ל. זאת חרף מספר ניסיונות השתלטות שחוותה ג'י סיטי בשנים האחרונות, ושחיקה ניכרת בשווי החברה שייסד.
מניית ג'י סיטי , אותה קיווה כצמן בעבר להפוך ל"מניית העם" כלשונו, איבדה כמעט 70% מערכה ביחס לרמות השיא שבהן נסחרה בשנת 2020, ערב משבר הקורונה. חברת הנדל"ן המניב נסחרת כיום בשווי של פחות מ־2 מיליארד שקל - הרחק מאחורי השווי של אריות הענף בבורסה בת"א.
מה שמכביד על המניה הוא בעיקר החובות העצומים שנטלה ג'י סיטי למימון ההתרחבות בעסקיה בשנות הריבית האפסית. גם היום, לאחר שמימשה בשנים האחרונות נכסים בהיקף של יותר מ־7 מיליארד שקל, היא נושאת על גבה גיבנת חובות אדירה של יותר מ־20 מיליארד שקל.
הירידה החדה במניה שחקה משמעותית את שווי מניותיו של כצמן עצמו (מחזיק בג'י סיטי באמצעות החברה האם נורסטאר בה חלקו כ־30%) העומד כיום על כ־140 מיליון שקל בלבד.
ההפסד של ישראל קנדה
האחרון שבאותם עימותים שהזכרנו מעלה התחולל בשבוע האחרון, כשכצמן החליט לבטל את העסקה למכירת השליטה בג'י סיטי לארי נדל"ן שבשליטת איש העסקים צחי אבו. עסקה אליה הצטרפו, למורת רוח כצמן, כך התברר בדיעבד, גם אנשי העסקים כידן דהרי וירון אדיב, באמצעות חברת הנדל"ן ישפרו שבבעלותם.
השלושה הציעו לרכוש מידי נורסטאר, החברה שבאמצעותה שולט כצמן בג'י סיטי, את מניות השליטה לפי שווי של 2.55 מיליארד שקל. הם לא הסתפקו בהסכם והצהירו על כוונתם לחולל בה מהפיכות, כולל קיצוץ שכר המנהלים, מימוש נכסים ברחבי העולם והקטנת המינוף לרמה של 50%.
פיצוץ העסקה מול יזמי נדל"ן צעירים ומלאי האנרגיה, עשוי להזכיר אירוע דומה שחווה כצמן לפני ארבע שנים, גם אז מול משקיעים צעירים ומלאי אמביציה. בתחילת שנת 2022 הפתיעה יזמית הנדל"ן ישראל קנדה, שבשליטת ברק רוזן ואסי טוכמאייר, כשרכשה 10% ממניות נורסטאר (החברה האם של ג'י סיטי), בניסיון לתפוס שליטה בחברה של כצמן. בהמשך היא רכשה נתח נוסף (12%) מידיו של כצמן עצמו, בתמורה להסכם "הפסקת אש".
בשוק פירשו את המהלך של ישראל קנדה, כניסיון להשתלטות עוינת מצד שני היזמים הפעלתנים. אך בזמן שרוזן וטוכמאייר מיהרו לצאת בהצהרות בנוגע לתוכניות ההשבחה שלהם לחברה, לכצמן היו תוכניות אחרות.
הוא בחר להכריז במפתיע על חלוקת חלק ממניות ג'י סיטי כדיבידנד בעין לבעלי מניות נורסטאר, מהלך שנועד להוות מעין "גלולת רעל" למניעת ההשתלטות וקומם עליו את רוזן וטוכמאייר. הללו, הגישו בתגובה הצעה לרכישה מלאה של נורסטאר, אשר לא יצאה לבסוף אל הפועל בעקבות עליית הריבית במשק וצניחת מניותיה של נורסטאר בבורסה.
עדות כואבת לניסיון ההשתלטות הכושל של צמד היזמים, שקנו לעצמם שם של מי שיודעים לייצר ערך רב בעסקיהם, מתקבלת ממבט על שווי המניות שנותרו בידי ישראל קנדה, זכר לאותו ניסיון השתלטות - 14.5% מנורסטאר. לאחר ירידה של 80% במניה מאז, מוערך ההפסד על ההשקעה בכרבע מיליארד שקל.
"בטוח שיש דרך מילוט"
"כצמן אומר שהוא מוכן למכור, ובפועל עושה הכול הפוך, ולא בפעם הראשונה", אומר לגלובס איש שוק הון ותיק שעבד עם כצמן בעבר על אירועי השבוע האחרון. "לא יודע אם זה אגו או שקשה לו להיפרד מהחברה שהוא הקים וכל כך מזוהה איתה.
"יש גם מי שיגידו שהוא נהנה מכל המשחקים, ושכפיננסייר הוא בטוח שתמיד יש דרך מילוט או אופציה יותר טובה למקסם את הערך שלו ושל בעלי המניות, אבל אני לא בטוח. בשורה התחתונה, הוא כנראה ימכור מתישהו, או כשהוא יבין שעומדת בפניו עסקה שאי אפשר לסרב לה, או כשבאמת לא תהיה לו ברירה".
דברים דומים משמיע גורם בכיר בשוק שניהל בעבר קשרים עסקיים עם כצמן. "הוא אדם קשה מאוד במו"מ, והרבה פעמים חושב שהוא יודע יותר טוב מכולם. אני יכול לנחש שגם הפעם הוא חשב שהוא יוכל להמשיך 'לערבב', אבל כנראה שהוא הבין שזה לא יקרה ונבהל, ופשוט לא היה מוכן לוותר על השליטה".
בסביבתו של כצמן דוחים את הדברים: "לחיים יש תדמית של טראבל מייקר, אבל בשני המקרים האחרונים הוא היה מוכן ורצה למכור", אומר אדם שמלווה את כצמן שנים רבות. "הוא יצא לתהליך מיוזמתו וגם היה נלהב למכור לצחי אבו, אבל בסוף היו יותר מדי דברים שאי אפשר היה לבלוע. ובטח במקרה של ישראל קנדה, שם חיים כבר חתם על עסקה איתם ובסוף זה התבטל בגלל ההתמוטטות בשוק".
גם כצמן עצמו דחה בעבר טענות שהושמעו כנגדו הנוגעות למעורבות של שיקולים רגשיים בהחלטותיו. "אגו זה עוד כלי במשחק, ובסוף התפקיד האמיתי הוא למקסם שווי לבעלי המניות", הוא אמר לפודקאסט "חצי שעה של השראה", שפורסם בגלובס, לפני כארבע שנים, בעת שהיה מצוי במאבקי שליטה עם טוכמאייר ורוזן. "אם כמה כתבים שלא מבינים מהחיים שלהם מצטרפים לכמה אנליסטים שהגיל הממוצע שלהם הוא 27, וזה מעלה את מחיר המניה - אז שיהיה. עם אגו קשה ללכת למכולת".
בנוסף, הוא גם התייחס לטענות לפיהן הוא מסרב להיפרד מהחברה אותה הקים. "מכרתי ויצאתי מדברים שכולם הסבירו לי שזה מפעל חיי, ובצהריים שאחרי המכירה כבר לא חשבתי על זה יותר. יש אנשים שהחברות הן בשבילם אהבת ילדות או אהבה נכזבת. אבל החברה היא לא אני, זה מה שאני עושה. אני אקום ואעשה משהו אחר, גדול וטוב יותר", אמר כצמן בעיצומו של מאבק השליטה הקודם שניהל.
הרווחים של דוידי ולוזון
אבו, דהרי ואדיב, רוזן וטוכמאייר הם לא היחידים שחוו על בשרם את מה שלפחות כלפי חוץ מצטייר כחיבתו של כצמן למאבקי שליטה. מאבקים יצריים שמהם הוא יצא לא פעם בשן ועין.
כך, לפני כשני עשורים הוביל כצמן באמצעות נורסטאר מהלך רכישה אגרסיבי של מניות בחברת האנרגיה הגיאו־תרמית אורמת תעשיות, שנוסדה ונשלטה אז בידי בני הזוג יהודית ויהודה ברוניצקי.
בשנת 2007 הודיעה נורסטאר על רכישת 19% ממניות אורמת, במה שהתפרש בשוק כניסיון השתלטות עוינת על החברה. בני הזוג ברוניצקי נלחצו, ובתגובה רכשו נתח נוסף ממניות החברה באמצעות הלוואת ענק של 150 מיליון דולר והבטיחו את שליטתם.
בעקבות המהלך שנבלם, ספגה נורסטאר הפסד כבד על השקעתה, שהוערך בזמנו ביותר מ־600 מיליון שקל. בהמשך, מכרה את מניותיה, בחלקן לידי קרן פימי שמוביל ישי דוידי, שהצליחה להשתלט על אורמת, ובשנת 2017 מכרה את החזקותיה ברווח גדול לחברת אוריקס היפנית.
מאבק אחר, שבו רשם כצמן ניצחון פירוס התרחש בחברת הבנייה א. דורי, שייסד והוביל הקבלן המנוח אורי דורי. ג'י סיטי רכשה 38% מהחברה הקבלנית בשנת 2007. לאחר מספר שנים של שותפות, הודיעה על הפעלת מנגנון היפרדות (BMBY) מהמייסד, בעקבות חילוקי דעות ביניהם, ובסופו של תהליך רכשה בשנת 2011 את מניותיו תמורת 82 מיליון שקל.
אלא שמהלך ההשתלטות עלה לכצמן ביוקר. זאת לאחר שהחברה הבת של א. דורי, דורי בניה, נקלעה בשנת 2014 לקשיים עקב אי־סדרים שנחשפו וגילו בור ענק של הפסדים, כתוצאה מסטייה באומדני העלויות וההכנסות הצפויות של הפרויקטים שבהם היא הייתה מעורבת.
בתחילה ניסתה ג'י סיטי להציל את קבוצת א. דורי באמצעות הזרמות הון גדולות של כ־750 מיליון שקל (ובסך הכול השקיעה בה כמיליארד שקל). אולם בהמשך החליט כצמן להתנתק מהחברה המפסידה "בכל מחיר". בתחילת שנת 2016 נמכרה השליטה בא. דורי לידי הקבלן עמוס לוזון בנזיד עדשים, תמורת 10 מיליון שקל בלבד.
תחת לוזון, הושבחה בצורה משמעותית החברה (ששמה שונה לקבוצת לוזון) - שהחזיקה לצד עסקי הבנייה שלה בארץ גם את תחנת הכוח הפרטית דוראד ויזמית הנדל"ן למגורים רונסון שפעלה בפולין. קבוצת לוזון נסחרת כיום לפי שווי שוק של יותר מ־2 מיליארד שקל, יותר מזה של ג'י סיטי כולה.
"אלמלא המהלך הזה, ג'י סיטי הייתה פושטת רגל", העריך בדיעבד לוזון בפודקאסט השור והדוב של גת מגידו. לדבריו, "אם כצמן היה ממשיך עם דורי, כנראה שהחברה (ג'י סיטי, א"ג) הייתה מתרסקת, בגלל שהיה צריך לדעת לגרש את כל הגנבים והקומבינטורים.
"אי אפשר לנהל מפלצת כזאת בשלט רחוק. אם הייתי יודע 10% ממה שהבנתי בדיעבד, בטוח שלא הייתי קונה את החברה. לא רק שלא הייתי משלם 10 מיליון שקל, גם אם כצמן היה אומר לי 'קח צ'ק של 200 מיליון שקל' - לא הייתי לוקח את החברה".
ימצא מחליף לצחי אבו?
במבט קדימה, לפחות כלפי חוץ משדר כצמן שבכוונתו להמשיך ולאתר רוכש אסטרטגי עבור חלק ממניות נורסטאר בג'י סיטי. עם זאת, בשוק הנדל"ן לא כולם בטוחים שכעת יהיו יותר מדי מתעניינים במציאה.
"מספיק לראות מה קרה למניה של צחי אבו מאז שנחתמה העסקה (ירידה של מעל 25%, ואז עלייה של 5% לאחר ביטולה, א"ג)", אומר גורם בכיר בשוק שבעבר ניהל מו"מ עם כצמן. "חוץ מזה, לא נראה שהוא רוצה למכור את השליטה, ולכן קשה לסמוך שהוא באמת רציני בעניין".
גורם בכיר אחר בשוק ההון, שאף שוחח עם כצמן בעת האחרונה, סבור כי הפעם הוא נחוש להשלים את העסקה. "בניגוד לפעמים אחרות בהן התרשמתי שהוא לא רציני מספיק, הפעם אני בטוח שהוא מתכוון למה שהוא אומר. שוק ההון לא מעריך את ג'י סיטי מספיק, אולי בגלל החובות, שהם באמת צרה צרורה, אבל הנכסים שלה הם איכותיים ושווים הרבה מאוד. אני מעריך שלא יהיו חסרים אנשים שרואים את זה וירצו לקנות".
גם בסביבתו של כצמן בטוחים שמציאת רוכש אסטרטגי היא עניין של זמן, וכי כבר בתקופה הקרובה יתבהרו העניינים. "זו חברה ענקית שיכולה להיות מקפצה גדולה, חיים קיבל בתחילת התהליך 17 הצעות. שתיים ירדו עכשיו מהפרק, אבל יש הצעות אחרות ואני מניח שהוא ימצא את הנכונה", מעריך אדם בסביבתו הקרובה של כצמן.
כך או כך, אם לא יהיו שינויים של הרגע האחרון בעוד כחודשיים צפוי כצמן לפנות את כס מנכ"ל ג'י סיטי לטובת קרן כליפה, כיום המשנה למנכ"ל החברה, שעמדה בעל כורחה במוקד המאבקים בין כצמן לאבו. זאת בשל התנאים שמבקש כצמן לאשר לה, ונתפסו כלעומתיים מול שותפיו הפוטנציאליים - תגמול שנתי של עד 4.4 מיליון שקל ומצנח זהב של שנתיים שכר במקרה של סיום עבודתה עקב העברת השליטה.
"בניגוד למנהלים אחרים בחברה, שהגיעו מבחוץ ונוצר פיאסקו, קרן עובדת צמוד לחיים כבר כמה שנים. גם הגיל עושה את שלו, בגיל 77 קשה לנהל חברה תפעולית גם אם אתה 'אקזמפלר' כמו חיים", מציינים בסביבת כצמן. "אין ספק שהוא 'ישחרר' לקרן. הוא מאוד מעריך אותה ובשל לחלוטין להעביר את המושכות הלאה", הם מסכמים.
