"כצמן לא התכוון לעמוד בהסכם": קרב הגרסאות בעסקת ג'י סיטי והאם יימצא קונה חדש?

עסקת הענק למכירת השליטה בחברת הנדל"ן המניב ג'י סיטי, מידי חיים כצמן לצחי אבו, בוטלה ומלחמת גרסאות נפתחה בין הצדדים. בדיווחים הרשמיים דאגו להדגיש כי ההחלטה נעשתה "בהסכמה ובכבוד הדדי", אך ההתבטאויות של כצמן ואבו מספרות סיפור שונה באשר להשתלשלות האירועים שהביאו ללנפילת העסקה.

במסגרת העסקה, שנחתמה בתחילת החודש שעבר, אמור היה אבו לרכוש באמצעות חברת ארי נדל"ן שבשליטתו כרבע ממניות ג'י סיטי מידי חברת נורסטאר של כצמן (בעלת השליטה הנוכחית) לפי שווי חברה של 2.55 מיליארד שקל. בנוסף, אמורה הייתה ארי נדל"ן לקבל אופציה לרכישת מניות נוספות שיהפכו אותה לבעלת השליטה בג'י סיטי. למהלך הרכישה צירף אבו כעבור שבועיים את כידן דהרי וירון אדיב, בעלי חברת הנדל"ן המניב ישפרו, שהיו אמורים להשתתף עמו בחלקים שווים.

"לפני שבועיים, קראנו דיווח שהם (ארי נדל"ן, א"ג) צירפו שותף. אני אגיד בעדינות שהפרופיל הפיננסי של השותף החדש נמוך דרמטית מזה של ארי נדל"ן", הודה כצמן בשיחת המשקיעים שכינס בבוקרו של יום ג'. "אתמול קיבלנו את ההסכם, ומסתבר שנכללו שם הסכמות מול השותפים להתנהל מולנו, באופן שמהווה סטייה להסכמות בינינו". עד כדי כך, שלדבריו, ההסכם בין אבו לבעלי ישפרו העמיד את נורסטאר "בסיכון דרמטי של ממש".

אבו מצידו מיהר לדחות את הדברים, ובשיחה עם גלובס, טען כי הכניסה של דהרי ואדיב נעשתה בידיעתו של כצמן. "כצמן ידע מהכל, החתם שלו, צחי סולטן (יו"ר דיסקונט חיתום, א"ג), שהיה אחראי לעסקה הוא גם החתם שלהם, וליווה אותנו במשא ומתן. עזוב אותי מסיפורי פוגי", טען אבו.

לדבריו, "מרגע שכצמן הבין שכנראה ההצהרות שלי הולכות לקרות, ושאני אעלה לשליטה ושאני מתכוון לעשות משהו עם זה שכל הצוות שלו לוקח משכורות של עשרות מיליוני שקלים שלא לצורך, אז הוא נבהל לדעתי והחליט שהוא רוצה לצאת. הוא כנראה נכנס ללחץ, וכשאתה נכנס ללחץ, אתה מחפש סיבות להיתלות בהן. אני הבנתי שהוא הולך למלחמה, ושאי אפשר להיכנס לעסקה בסדר גודל כזה כשיש מלחמה. לכן, פניתי לשלום, ואמרתי לו, זה המתווה ואני לא מתכוון לכפות את עצמי עליך. Take it or leave it.

"אם ההסכם שלי מלכתחילה לא היה כולל את האופציה לעלות לשליטה, אני מבטיח לך שהוא היה לוקח לנו את הכסף וממשיך לשלוט בחברה ולצחוק עלינו. הוא לא התכוון לעמוד בהסכם, הוא חיפש מישהו לשליטה משותפת שישים לו מיליארד שקל בחברה, ושהוא ימשיך להיות עם האנשים שלו, ואי אפשר יהיה לפטר אותם כי הוא בסביבה והוא שולט עדיין. הבנתי שאי אפשר יהיה לעשות כלום, אז החלטתי לוותר".

מי תמך במצנח הזהב למנכ"לית?

לדברי אבו, הוא הבין לראשונה שנוצרה בעיה, רק שבוע אחרי שהעסקה עם ישפרו נחתמה, לאחר שכצמן העביר לו מסר עקיף באמצעות התקשורת: "בשבוע שעבר הוא שלח לי כתבה, כשאני בנופש, שאומרת שיש מתיחות ביני לבינו. הוא מעולם לא אמר לי את זה בשיחה בינינו. כמה ימים אחרי שדיווחנו על העסקה עם אדיב ודהרי, ישבתי איתו לשיחת נפש לתוך הלילה, והוא לא אמר לי מילה.

למרות הדברים של אבו, בשוק הבינו שהצדדים ניצבים בפני עימות חזיתי, כבר בשבוע שעבר, בעקבות שורה של המהלכים שביצע כצמן. בראשם - הקדמת מינויה של קרן כליפה, הנחשבת לידי ימינו, לתפקיד מנכ"לית ג'י סיטי, לחודש אוקטובר הקרוב (במקום פברואר 2027). כליפה, על פי תנאי העסקתה, תהיה זכאית לשכר שנתי בעלות של 4.4 מיליון שקל וכן ל"מצנח זהב" נדיב: מענק בגובה של שנתיים שכר, במידה ועבודתה תופסק עקב העברת השליטה בחברה.

"זה נעשה בידיעה, בהסכמה ובברכה של הצד השני", טען כצמן בשיחת המשקיעים שכינס. "הייתה לי הסכמה מפורשת של הצד השני למינוי קרן במועד שנקבע, לתקופה שע"פ ההסכם אני הייתי צריך להתמנות ליו"ר משותף ביחד עם צחי אבו, ובהגדרה אם אני עובר להיות יו"ר צריך מנכ"ל, ומכאן באה הקדמת המינוי".

גם לאירועים הללו יש לאבו גרסה שונה. "הוא אמר לי במסגרת המו"מ שהוא רוצה להשאיר את קרן בעמדת המנכ"ל", מודה אבו. "אמרתי שאני לא מתנגד, אבל ממש לא הסכמתי לתנאים שהוא נתן לה, לא למצנח זהב ולא לשכר הזה. לא באתי והתלוננתי או אמרתי, 'עשית פה מעשה שלא יעשה ואני רוצה לבטל את העסקה'".

לא בטוח ששותפים חדשים יעמדו בתור

במבט קדימה שני הצדדים משדרים כי בכוונתם להשאיר את העסקה שבוטלה מאחור. "דירקטוריון נורסטאר עדיין מעוניין בעסקה למכירת חלק ממניות ג'י סיטי", הצהיר כצמן. "בזמנו קיבלנו 17 הצעות שונות ואני רוצה להגיד לכם שהבוקר כבר קיבלתי הודעות משני מתעניינים נוספים, ובטח יותר מאוחר יופיעו עוד כמה. החלטנו לפתוח מחדש את התהליך, ואנחנו מניחים שיימצאו קונים אחרים לעסקה במתווה דומה".

נורסטאר, המחזיקה כיום 54.5% ממניות ג'י סיטי, דיווחה לבורסה כי החברה החליטה לשוב ולבחון הצעות למכירת חלק ממניות ג'י סיטי למשקיע אסטרטגי. בחברה הדגישו, כי אין בכוונתם להפיץ או למכור את המניות במסגרת המסחר בבורסה, אלא לחפש משקיע שיתפוס את מקומו של אבו, ולשם כך היא שכרה את שרותי דיסקונט קפיטל חיתום.

עם זאת, בשוק יש מי שתוהים האם יימצא הגורם שיסכים לרכוש כעת את המניות, לאחר הפיאסקו של העסקה הנוכחית עם אבו וזו שקדמה לה לפני מספר שנים, עם ישראל קנדה של ברק רוזן ואסי טוכמאייר. עדות אפשרית לכך, ניתן לראות במחיר מניית נורסטאר שירדה בעקבות ביטול העסקה, וכבר נסחרת במחיר הנמוך בכמעט 10% מזה שלפיו היא נסחרה ערב הדיווח. לעומתה, מניית ארי נדל"ן - שצנחה בחודש האחרון בכ־23% בשל חששות המשקיעים כי מהלך הרכישה של ג'י סיטי הממונפת גדול על מידותיה - הגיבה בעלייה.

"המאמץ להורדת המינוף ממשיך במרץ"

ג'י סיטי עוסקת ברכישה, פיתוח וניהול של נדל"ן מניב, בדגש על מרכזי מסחר ומחזיקה ב־85 נכסים ברחבי העולם בשווי כולל של כ־29 מיליארד שקל. הללו פזורים בישראל, פולין, סקנדינביה, ארה"ב, קנדה וברזיל. בחמש השנים האחרונות ירדה מניית החברה במעל 45%, בזמן שמדד ת"א נדל"ן עלה באותה תקופה ב־42%.

ברקע, עומדים חובות העתק שרובצים על החברה, בהיקף של יותר מ־20 מיליארד שקל, אשר מעמידים את רמת המינוף שלה על 75%, למרות מימושים בהיקף של יותר מ־7 מיליארד שקל שהוביל כצמן בנכסי בשנים האחרונות. "אנחנו מבצעים פעולות למכירת נכסים שאינם נכסי ליבה באירופה ובמקומות אחרים", אמר כצמן. "המאמץ שלנו להורדת המינוף ממשיך במרץ רב בכל רחבי הקבוצה ויימשך עד שנגיע ליעד המבוקש של 50%. אנחנו גם מבינים שיש לקצץ הוצאות הנהלה וכלליות, ואנחנו כבר תקופה ארוכה נוקטים בצעדים המתאימים, כמו למשל צמצום מטות באירופה.

"אני רוצה להגיד שאין לי בליבי שום דבר על הצד השני, דברים כאלה קורים. צחי אבו הוא איש צעיר ואיש עסקים מעולה, ובאמת, אני מאחל להם הצלחה וכל טוב, וגם לקבוצת ישפרו אני מאחל הצלחה וכל טוב. אנחנו נמשיך לעשות, ונקווה שנעשה ונצליח", סיכם כצמן.

גם אבו שידר מסר דומה ואמר כי "אין בי כעסים ואין בי כלום". על התוכניות של ארי נדל"ן הבטיח אבו, כי הוא יעשה "עסקים טובים". ברקע, בחודש שעבר השלימה ארי נדל"ן גיוס של כ־255 מיליון שקל מגופים מוסדיים, במטרה לממן את רכיבי העסקה השונים.