סיום המלחמה הקפיץ את מניות הנדל''ן / צילום: Shutterstock
הכרזתו של נשיא ארה"ב דונלד טראמפ על מתווה סיום המלחמה בין ישראל לחמאס סחף את הבורסה בתל אביב לשיאים חדשים. מי שהובילו את העליות היו דווקא המניות שסבלו במהלך השנתיים האחרונות מביצועי חסר - מניות הנדל"ן.
● היום בבורסה: המניה שתעשה קאמבק למדד המוביל אחרי עשור
● בשוק לא ממהרים להספיד את "להיטי" המלחמה: "יש היגיון להמשיך להחזיק במניות אל על וארית"
● הבורסה בצעד חריג: מבקשת את תגובת הציבור להשקת מדד נדל"ן "פרימיום"
מאז פרסום התוכנית, שהתגבשה לעסקה לסיום המלחמה והחזרת החטופים, זכו מניות חברות הנדל"ן לחיבוק חם מצד המשקיעים המקומיים. במהלך שבעת ימי המסחר שחלפו מאז, ערב ההכרזה על התוכנית (28 בספטמבר) אז כבר החלה הבורסה לזנק בציפייה להסכם, קפץ מדד הנדל"ן של תל אביב בכ־20%, מדד הבנייה הגדיל ועלה בכ־30%, ואילו מדד מניב ישראל "הסתפק" בעלייה של כ־16%. זאת בזמן שמדד הדגל ת"א 125 עלה "רק" בכ־8%. ועדיין, מתחילת השנה מדדי הנדל"ן עדיין מפגרים ביחס למדדים המובילים עם עלייה של 26% במדד הנדל"ן וכ־20% במדד הבנייה. זאת, ביחס לעלייה של כ־36% במדד הדגל ת"א 125.
מי שהובילו את העליות בשבועיים האחרונים היו מניות הייזום והבנייה קרסו נדל"ן (47%), אורון (46%), פרשקובסקי (44%), ישראל קנדה (41%) וקרדן נדל"ן (38%), שנכללות במדדי ת"א נדל"ן ות"א בנייה. ענקיות הנדל"ן המניב עזריאלי , מליסרון וביג הסתפקו בעליות צנועות בהרבה של 12%־16%.
מה גרם לזינוק במניות הענף דווקא עכשיו?
מאחורי הסנטימנט החיובי הנוכחי במניות הנדל"ן המקומיות עומדים שלל גורמים כמו הערכות שעובדים זרים יזרמו לארץ בהמוניהם, שמשקיעי הנדל"ן מחו"ל יחזרו לישראל, וגם שהביקושים מהגולה יגדלו בשל האנטישמיות שהתגלתה במהלך המלחמה. אבל מעל כולם, נראה כי עיקר העליות מיוחס להנחה שסיום המלחמה יביא להורדת ריבית מצד בנק ישראל כבר בנובמבר, מהלך שצפוי לתמוך בחברות הנדל"ן - הן משום שהוא עשוי להגביר את הביקוש לרכישת דירות ולהשכרה של נכסים, והן משום שהחברות עצמן לרוב ממונפות, וכך עלויות המימון שלהן יקטנו.
"שוק הנדל"ן זה אחד הסקטורים שהכי מושפעים משיעור הריבית", מסביר רז דומב, אנליסט נדל"ן בלידר שוקי הון. "כשיש שינויים בסביבת הריבית, שוק הנדל"ן בדרך־כלל מגיב בצורה הכי מהירה והכי חזקה. לכן, ככל הנראה חלק ממה שראינו בשבועיים האחרונים, זו האמונה שאנחנו מתקרבים להורדת ריבית שהעניקה רוח גבית למניות של החברות בתחום".
"ברגע שדובר על הסכם שגם אמור לנעול את המלחמה, התחילו ציפיות מוגברות של השוק להורדת ריבית, שתשפיע על תחום הנדל"ן למגורים, בו המימון של הקבלנים אמור להיות זול יותר, ובמקביל כוח הקנייה של הצרכן אמור להשתפר", מוסיף זיו עין אלי, אנליסט הנדל"ן של אי.בי.אי. "במקביל זה תורם גם לנדל"ן המניב, שייהנה גם משיפור בעלויות המימון, ומצד שני, באופן תאורטי, אמור לראות ירידה בשיעורי ההיוון ובהתאם, עלייה בשווי הנכסים".
איך להיחשף למניות הנדל"ן באמצעות מדדים
בבורסה בתל אביב נסחרים כמה מדדים העוקבים אחרי חברות נדל"ן מקומיות, ובראשן מדד הנדל"ן הרחב, הכולל 89 חברות מתתי תחומים שונים - נדל"ן למגורים, נדל"ן מניב ותשתיות. על־פי נתוני הבורסה, בשנה וחצי האחרונות היקף המכשירים העוקבים אחר המדד כמעט הכפיל את עצמו, ועמד נכון לסוף אוגוסט על כ־1.1 מיליארד שקל, מה שמציב אותו בראש המדדים הענפיים מבחינת היקף ההשקעה.
מלבדו, ישנם שני מדדים מרכזיים נוספים: ת"א בנייה ומניב ישראל. ת"א בנייה עוקב אחרי 43 חברות הפועלות בתחום הייזום וההקמה של מבנים, נהנה מהשקעות עוקבות בהיקף של כ־800 מיליון שקל. לצידו, מדד ת"א מניב ישראל, העוקב אחר 33 חברות הפועלות בתחומי הנדל"ן המניב בתחומי המסחר המשרדים והלוגיסטיקה, נהנה מהשקעות צנועות יותר של 330 מיליון שקל. מלבד שלושת המדדים האלה, בבורסה קיים גם מדד ת"א מניב חו"ל, העוקב אחר חברות עם פעילות נדל"ן מניב בחו"ל.
לפני מספר ימים הודיעה הבורסה בתל אביב כי היא בוחנת מהלך של השקת "מדד נדל"ן 'פרימיום'" אשר יתאים לאופי ההשקעות של המשקיעים המוסדיים. אם יושק, יכלול המדד, ששואב השראה ממדד הדגל המקומי, את מניותיהן של 35 החברות הגדולות במדד ת"א נדל"ן. בכך, הוא יאפשר למשקיעים להיחשף לחברות הגדולות בתחום, המהוות כ־80% משווי כלל המניות במדד הנדל"ן הרחב.
לדברי דומב מלידר, ההמלצה למשקיעים הפרטיים היא להיחשף לתחום באמצעות המדדים: "לא לכולם יש את הזמן והיכולת להבין כל חברה לעומק, ולכן באמת עדיף להם להיחשף למדד", הוא ממליץ.
לדבריו, המדד החדש אותו הבורסה שוקלת להשיק, עשוי להיות עבור המשקיעים אפשרות אטרקטיבית, שכן הוא מעדיף את החברות הגדולות והמובילות בשוק: "אני חושב שגם אם לפעמים יש בחברות הקטנות יותר הזדמנויות, בטווח הארוך אני מעדיף את החברות היציבות, החזקות והגדולות. אני חושב שכשבוחנים את זה לאורך זמן, הן יעשו תשואות לא רעות בכלל ברמת סיכון נמוכה יותר".
בין המשרדים לשוק המגורים
למרות האופטימיות בשוק אחרי העליות, האנליסטים חלוקים ביחס לתמחור של המניות והסקטורים שעשויים להרוויח מהמגמות המסתמנות. "אני חיובי על חברות הנדל"ן המניב", אומר שי זיגלמן, אנליסט ביחידת המחקר של בנק הפועלים. לדבריו, הצמיחה בתחום, שמורכב מחברות הפעולות בעיקר בתחומי הלוגיסטיקה, המסחר והמשרדים, תגיע דווקא מכיוון פעילות המשרדים שסבלה עד כה מדשדוש, שנבע בעיקר מירידה בהיקפי האיוש בבנייני המשרדים.
לדבריו, "בשנים האחרונות ראינו האטה משמעותית בתחום המשרדים, בעיקר ב־2023 סביב הרפורמה המשפטית, והאטה בהייטק. אבל החל מהמחצית השנייה של 2024 אנחנו רואים את השוק מתאושש עם שיפור בשיעורי התפוסה. עכשיו, כשמסתמן שהמלחמה נמצאת כנראה מאחורינו, יש צפי שחברות יחזרו להשקיע בישראל, וחברות ההייטק יחזרו לגייס. כך שבעתיד נוכל לראות ביקושים יותר חזקים בתחום המשרדים, ויש אפשרות לשיפור בשווי של החברות".
לאור ההתאוששות בשווי, הוא מסמן את המניות של החברות מבנה ואמות ככאלה "שנמצאות בתמחור נמוך ביחס לשאר החברות ועשויות לראות שיפור בשווי". להערכתו, "התוצאות התפעוליות שלהן הציגו צמיחה די מתונה, ופעילות המשרדים שלהן עדיין בתפוסה לא מקסימלית".
דומב מלידר סבור דווקא כי "שוק המשרדים נמצא במקום מאתגר. אני חושב שהמשרדים באזור תל אביב ימשיכו לתפקד טוב, ואפשר לראות את זה גם בחוזים שנחתמים. אבל כשיוצאים טיפה מהפוקוס של תל אביב - בחולון, בראשון לציון, בפתח תקווה וכו' מדובר בשווקים עם היצע גבוה ושיעורי תפוסה נמוכים, ואני לא רואה כרגע סימנים לשינוי משמעותי בסביבה".
לעומת זאת, הוא מציג תחזית אופטימית על תחום הנדל"ן המסחרי. לדבריו, "גם לאורך השנתיים האחרונות התחום תפקד בצורה טובה מאוד. חלק גדול מזה נבע מהעובדה שקצב היציאות של ישראלים לחו"ל ירד מצד אחד, והמדינה הזרימה כספים להרבה משקי בית בדמות מענקים למילואימניקים ומפונים מצד שני. למרות שהתחום כנראה לא ישחזר את המספרים של 2024, בטווח הארוך, כשאני מסתכל על קצב גידול האוכלוסייה לצד הורדת ריבית ומצב־רוח יותר חיובי, אני חושב שהסקטור ימשיך להפגין ביצועים חזקים".
בהקשר זה, הוא מציין את החברות הגדולות בתחום, ובראשן, עזריאלי, מליסרון, אמות, אלוני חץ וגב-ים , כמי שעשויות להנות הן מהמשך הפדיונות החזקים בתחום המסחרי והן מהביקוש המתמשך למשרדים באזור תל אביב.
דומב מציגי תמונת מצב אופטימית גם לגבי תחום המגורים. לדבריו, "בשנת 2024 ראינו היקף מכירות מרשים מאוד למרות המלחמה. מה שהוביל את זה היו מבצעי הקבלנים. עם זאת, מתחילת השנה אנחנו רואים האטה משמעותית בקצב המכירות של חברות יזמיות, גם בגלל המגבלות שבנק ישראל הטיל, וגם בשל העובדה שהרבה משקי בית הבינו שזה לא כזה פשוט לעמוד בתשלומים משלל סיבות.
"העלייה של השבועיים האחרונים אולי אגרסיבית ולא בהכרח מוצדקת ברמה הכלכלית, אבל בהסתכלות לטווח ארוך אני כן חושב שזה סקטור שהוא מעניין ואטרקטיבי. אני חושב שכשמסתכלים על עמודות ההיצע והביקוש, אין ספק שמדינת ישראל חריגה בעולם המערבי. יש פה צמיחה מאוד גבוהה של האוכלוסייה, כך שיש פה ביקוש קשיח יחסית לדירות. גם אם כרגע יש מלאי אצל הקבלנים שהוא יותר גבוה ממה שהכרנו בשנים האחרונות, בסופו של דבר עמודות הביקוש וההיצע אמורות להמשיך לתמוך בפעילות של היזמים", מוסיף דומב.
בהקשר זה הוא מציין את חברת ישראל קנדה, כמי שמחזיקה "פורטפוליו מעניין, ובדרך־כלל כשהשוק פה רושם עליות היא בולטת לחיוב. כך שככל שיהיה פה טוב, אז כנראה שהיא תעשה טוב אפילו יותר". אליה הוא מצרף את דמרי , אצלה הוא מזהה "שווי משמעותי שטמון בהיקף קרקעות מאוד גדול", כמו גם החברות אפריקה מגורים ודוניץ , שעשויות לעשות קפיצת מדרגה משמעותית בשווי בהינתן סביבה עסקית תומכת.
מנגד, מי שמציג גישה פחות אופטימית הוא זיו עין אלי מאי.בי.אי, שמעריך כי הן מניות הנדל"ן למגורים והן המניב נמצאות בתמחור מלא. לדבריו, "יש בשוק מלאי דירות גבוה שמחכה להימכר. בסוף, גם אם נראה הורדת ריבית, ההשפעה שלה על הריביות הארוכות, היא לא דרמטית, הרי לא נחזור לריבית אפסית, אך זה ייתן רוח גבית לרוכשי הדירות, ואני מאמין שנראה עלייה בכמות העסקאות".