הצורך לקבוע את שווי של נכס מקרקעין נובע מאופיו של שוק המקרקעין: הנכסים הנסחרים בו הינם מוצרים הטרוגניים כלומר לא דומה נכס אחד לאחר ובעיקר נבדלים הם במיקום, שהנו הגורם העיקרי בקביעת השווי. בשל כך לא תיתכן זירת מסחר מרכזית לנדל"ן כפי שקיימת בורסה לצורך המסחר במניות של חברות מסחריות ובאגרות חוב. העדר מחיר הנקבע בזירת מסחר מצריך ביצוע הערכת שווי. ההערכה מבוצעת על ידי שמאי מקרקעין מוסמך, על-פי כללי שמאות מקובלים. בישראל מוסדר מקצוע שמאות המקרקעין על פי חוק שמאי מקרקעין, תשס"א-2001, על ידי מועצת שמאי המקרקעין במשרד המשפטים ועל ידי לשכת שמאי מקרקעין.