בעולם התמ"א 38 קיימות כמה הנחות יסוד, שלעיתים מתבררות כחסרות כל תוקף ■ האם באמת תמיד הרווח של היזם גבוה יותר במרכז הארץ והתוספות בפרויקטי הריסה ובנייה אטרקטיביות יותר?
שכירת קבלן מבצע ע"י חברה יזמית לביצוע תמ"א 38, מייצרת אי-וודאות מסויימת אצל הדיירים לגבי התוצר הסופי שיקבלו ■ מודל של קבלן-שותף ברווח עם היזם מתחילת הדרך עשוי להעניק ערך מוסף: "כל אחד מהגורמים מביא איתו את החוזקה שלו לפרויקט"
בכל פרויקט התחדשות עירונית נעזרים הדיירים בכמה וכמה אנשי מקצוע - עורך דין, מפקח ועוד ■ באילו שלבים של הפרויקט חיוני להשתמש בכל אחד מהם (אם בכלל), ומה כולל תפקידם?
מצוקת החניה בת"א מתמרצת עסקאות של התחדשות עירונית ■ עבור חלק מהתושבים פתרון חניה קריטי אף יותר מתוספת של חדר נוסף, שדרוג המבנה או פתרון לבעיית המיגון ורעידות האדמה ■ כתבה ראשונה בסדרה
בפרויקטי תמ"א 38 ופינוי בינוי ערבות השכירות מבטיחה את תשלום דמי השכירות לדיירים בתקופה בה הם נאלצים לצאת מביתם שנהרס עד להקמתו מחדש ■ "מדובר על מוצר משלים לערבות חוק המכר"
היטל ההשבחה בגובה 25%, שיתאפשר לרשויות לגבות בגין זכויות תמ"א 38, טורף את הקלפים ועשוי להאיץ פרויקטים שבהקמה ולהפיל אחרים שבתכנון בשל עלויות גבוהות
בעת האחרונה נוספו כמה וכמה בעלי מקצוע לפרויקטי התחדשות עירונית, המרכזי שבהם הוא מנהל פרויקט שעובד בצמוד לדיירים, בקיא בזכויותיהם ותומך ובהם לאורך התהליך ■ "מנהל-מלווה יכול לקחת על עצמו חלק ממשימות אנשי המקצוע ומטלות של הדיירים"
יזמים רבים מחכים לאישור תוכנית הרבעים של ת"א, המעניקה זכויות בנייה נרחבות להתחדשות עירונית ברבעים 3 ו-4 ■ האם העיר תהפוך בגללה לאתר בנייה? האם יהיה כוח-אדם מספיק למימוש הפרויקטים הרבים? ומה יהא על מחירי השכירות?
בפרויקטים של תמ"א 38 הריסה ובנייה נדרשים הדיירים למצוא לעצמם דיור חלופי ■ במסגרת החוזה היזם משלם לדייר את דמי השכירות, אך צריך לקחת בחשבון עלייה במחירי השכירות כדי לא להיקלע לקשיים בביצוע הפרויקט כולו
האם באמת עם הסכמה של שני שליש מהדיירים ניתן לצאת לדרך? האם כל בניין שקיבל היתר לפני 1980 יאושר לפרויקט התחדשות עירונית? ועד כמה כוח יש לדיירים מול היזמים? כמה תובנות שכדאי להפנים לפני כניסה לפרויקט תמ"א 38
אחת המשוכות הניצבות בפני יזמי תמ"א 38 היא אופן חלוקת התמורות לדיירים, הגורמת לא מעט פעמים לעיכוב משמעותי בפרויקט ■ "אין דרך להגיע לשיוויוניות מלאה בתמורות, שכן בכל פרויקט נקודת המוצא שונה וכפופה למגבלות תכנוניות קשיחות"
על פי התיקון לחוק מכר דירות, יזמים יוכלו שלא להפקיד כבטוחה את מרכיב המע"מ בעסקה וכך יקטן הסכום המופקד על ידם ■ האם יש כאן פתח לפגיעה ברוכשי הדירות ובדיירים בפרויקטי התחדשות עירונית?
כחלק מעסקת החבילה של פרויקטי תמ"א 38 מגיעה לרוב גם חניה צמודה לדיירים ■ מהם פתרונות החניה המוצעים בשוק - היתרונות והחסרונות שלהם ■ וגם למה רוב הדיירים יעדיפו את אלה הפשוטים מביניהם
תיקון 3 א' לתמ"א 38 הפך פרויקטים רבים ללא כדאיים לרשות, כיוון שאינה יכולה לגבות היטלי השבחה מספקים ■ תנופת ההתחדשות העירונית בעיר נעצרה - כיצד ניתן יהיה לקדם בה שוב פרויקטים?
יוזמת הרשויות לגביית היטלי השבחה בפרויקטי תמ"א 38 הריסה ובנייה, גורמת לשחקנים בשוק לאבד את הידיים והרגליים ■ "סיימנו כעת 3 שנים של אי-וודאות בקשר לזכויות הבנייה וכעת מתחילים מחזור חדש בנוגע להיטלי ההשבחה"
בדיון מקדמי בעתירה בנושא רוחב הדרך המינמאלי הנדרש באזורים בהן מבוצעת תמ"א 38, בחר ביהמ"ש שלא להתערב מאחר ואינו גוף מקצועי שיכול לפסוק בנושא ■ האדריכל אסף שאול: "חייבים להגיע לפתרון מושכל ומהיר, שכן האלטרנטיבה היא עצירת הפרויקטים"
יש מי שסבורים כי אחד הגורמים להוצאה לפועל של פרויקט תמ"א 38 הוא דייר מוביל המקדם את המיזם ■ "בכדי להניע את התהליך ולהתגבר על המחלוקות, צריך מנהיג שישכנע את הדיירים בצדקת ההחלטות שמתקבלות לאורך חיי הפרויקט
יזמים המשמשים קבלני ביצוע טוענים כי ההתקשרות עימם מקלה על הדיירים בהתנהלות ומשפיעה על התמורות ■ מנגד יזמים שאינם מבצעים מדברים בזכות ההפרדה בשל בעיות תזרימיות העלולות להיווצר בהמשך הדרך ■ האם יש תשובה לשאלה זו?
לפני כניסה לתמ"א 38 על בעלי הדירות לעשות מספר צעדים בכדי להוציא לפועל את פרויקט מיטבי ■ על מה אסור להתפשר ואיך לעשות זאת נכון?