*** הכתבה בשיתוף לשכת יועצי המס

לאחרונה נעשו שינויים רבים בחוקי המס ובשיעורי המס. השינויים חלשו גם על מס השבח ועל ביטול הפטור הגורף ממס שבח במכירת דירת מגורים מזכה אחת ל-4 שנים. במציאות בה חוקי המס משתנים חדשות לבקרים - נוצר חוסר וודאות שדוחף את המשקיעים בשוק הנדל"ן להתנהגות שלרוב אינה תואמת לאינטרסים החברתיים כלכליים של מדינת ישראל.

יציבות מיסויית היא עמוד התווך ונדבך נדרש לשוק הנדל"ן ולרצון החשוב לייצב אותו לרמת מחירים נאותה לרווחת אזרחי ישראל. בכל פעם שמשתנים דיני המס משתכללים במקביל תכנוני המס. אחת מהשאלות העולות בהקשר זה היא באיזה אופן כדאי לרכוש דירת מגורים- באופן פרטי כיחיד או באמצעות חברה בע"מ.

לכל אחת מהאפשרויות יש יתרונות וחסרונות והמענה לשאלה צריך להיות ספציפי ולכל מקרה לגופו , בהתאם לאופי הפעילות של הרוכש ולתנאי העסקה הפרטניים. בבואנו להחליט באיזה אופן כדאי לנו לרכוש את הדירה, תחילה עלינו לענות על מספר שאלות:
מהי מטרת רכישת הדירה, האם לשם השקעה או שמא למטרת מגורים אישיים? האם המדובר בדירה ראשונה? האם רוב הכסף לרכישת הדירה מקורו בהון עצמי או במימון בנקאי? מה מחיר הדירה וההשלכה שלו על גובה שכר הדירה הצפוי - האם שכר הדירה יהיה בגובה הפטור או לחילופין יהיה חייב במס גם אצל היחיד? האם קיימת מטרה למשוך את רווחי שכר הדירה כחלק מהכנסות הרוכש - עד הבית ?האם מטרת רכישת הדירה להשקעה לטווח ארוך? האם בכלל יש רווחים צבורים בחברה העתידה לרכוש את הדירה?

אך לפני הכל יש לקחת בחשבוןאת שני הדברים שלהלן:
א. מסתמן כי בחוק ההסדרים הקרוב יהיה שינוי חקיקה בנושא חברות הבית, כך שתכנון המס של רכישת דירה בחברה והפיכתה לחברת בית בכדי ליהנות ממיסוי יחיד בעת מכירת הדירה ודילוג על המיסוי הדו שלבי (הגבוה יותר ) בחברה - לא יתאפשר.

ב. במסגרת החקיקה המסתמנת של חברות הארנק, מסתמן שמי שירכוש דירת מגורים בחברה בסכום הגבוה מ- 2.5 מיליון שקל, אזי עת יעבור לגור בדירה יראו בכך הרשויות חלוקת דיבידנד ללא קשר לשאלה באם בעל החברה המתגורר בדירה משלם שכר דירה לחברה ובאם לאו. מי שירכוש דירת מגורים בסכום הנמוך מ- 2.5 מיליון שקל יידרש לשלם שכירות לפי גובה שוק או לפי תשואה של 4 אחוז משווי הדירה , כגבוה מבינהם.

לאור האמור לעיל וכפי שניווכח בהמשך , ברור כי במידה והיחיד מעוניין לרכוש דירה למגורים עבור עצמו, הכף נוטה לכיוון רכישה במישור הפרטי כיחיד באופן מובהק. כעת עלינו לבחון את האופציות , בהתחשב בתשובות לשאלות הנ"ל , ב-3 פרקי זמן שונים - בעת הרכישה , במסגרת הפעילות השוטפת ובעת המכירה.

פרק זמן ראשון: במועד הרכישה

במידה ונרכוש את הדירה בחברה, על ידי העמדת ההון העצמי הנדרש לתשלום, באמצעות הרווחים הצבורים בה, עליהם שולם מס חברות של 26.5% בלבד, ברור שיעמוד לרשותנו הון עצמי גדול יותר , מאשר באם נעשה זאת באמצעות יחיד, שמשך את רווחיו מהחברה ושילם בגינם מס כולל ( בחברה וכיחיד בגין משיכת דיבידנד ) של 48.5%. למרות היתרון הנ"ל, יש הסוברים בצדק , שרכישה בחברה והחיסכון לעיל במס, בטווח הקצר - זוהי דחיית מס בלבד ואכן השלכותיה יתגלו לנו בהמשך.

מה גם שלעיתים אני מתבקש לייעץ בנושא במצב שבו לחברה כלל אין רווחים צבורים והבעלים נדרש להלוות לחברה את ההון העצמי לצורך רכישת הדירה, בהנחה שהיתרון המיסויי שהצגתי לעיל יתקיים רק באם בעתיד יהיו לחברה רווחים צבורים.

עלינו לזכור שכאשר חברה רוכשת דירה היא אינה נהנית מסכום הפטור הגלום במדרגות מס הרכישה ובמדרגות המס הנמוכות כפי שנהנה מהן היחיד. קרי, החברה תשלם מס רכישה החל מהשקל הראשון לפי מדרגות מס הרכישה לדירת מגורים שניה המשתנות משנה לשנה.

הדברים יפים במקרה שהדירה הנרכשת היא דירתו הראשונה של היחיד, שכבר אמרנו שראוי לרכוש אותה באופן פרטי. במידה ומדובר בדירה שנייה ומעלה, לא יהיה שוני מיסויי ברכישה בכובע של חברה לבין רכישה בכובע של יחיד.

פרק זמן שני: בפעילות השוטפת

ברכישה באמצעות חברה ישתלם מס חברות בשיעור של 26.5% על הרווחים משכ"ד, קרי על ההכנסות בקיזוז הוצאות הפחת והוצאות המימון והכל בתנאי שהכסף נשאר בחברה ולא נמשך על ידי הבעלים.

באם בעל המניות ימשוך את רווחי שכ"ד (באמצעות חלוקת דיבדנד ) שיעור המס יגדל ויעמוד על 48.5% + מס יסף.

לעומת זאת, ברכישת דירה באופן פרטי כיחיד, בגין ההכנסות משכ"ד - מסלול המיסוי הנפוץ (במידה וההכנסות משכ"ד לא עולות על תקרת הפטור) התשלום הוא של 10% מס בלבד, אך ללא הכרה והתרת ניכוי הוצאות הפחת והמימון , ואו כל הוצאה אחרת.

יש לציין כי גם כיחיד ניתן לבחור במסלול של תשלום מס רגיל, בהתאם למס השולי שיחול על הרווח משכ"ד, קרי על ההכנסות בניכוי הוצאות המימון והפחת.

וכעת לצורך השוואת אופציות הרכישה, נתחיל בדוגמה של בחינת תוצאות המס בגין הכנסות שוטפות משכ"ד המתקבלות בחברה או ביחיד כתוצאה מרכישת דירה בעלות של 3 מיליון שקל, ונמצא שכאשר רכישת הדירה נעשתה באמצעות חברה ומרבית המימון הוא בנקאי (70%), אז תשלום מס החברות (26.5% ) על הרווח משכ"ד (הכנסות בניכוי הוצאות ) - יהיה נמוך (אם בכלל) מתשלום המס בשיעור 10% כיחיד על ההכנסות משכ"ד (מכיוון שמסלול המיסוי הזה ליחידים אינו מתיר ניכוי הוצאות), זאת מאחר והוצאות המימון הגבוהות יחד עם הוצאות הפחת, לא יותירו רווח משמעותי מההכנסות משכ"ד בחברה. כמובן שכל זה נכון בתנאי שבעל החברה לא מושך את ההכנסות משכ"ד ומגיע לשיעור מס כולל של 48.5%.

מדוגמה זו אנו למדים כי רק אם הרכישה עונה על ארבעת (התנאי החמישי יתגלה בהמשך) התנאים המצטברים שלהלן: הרכישה לטווח ארוך; הרכישה ממומנת ברובה ע"י מימון בנקאי; לא קיים צורך ורצון של בעל החברה למשוך בשוטף את ההכנסות משכ"ד; ולא ידוע על צורך עתידי נראה לעין למכירת הדירה (כי במכירה המיסוי כיחיד עדיף), אז קיימת נטייה לרכוש את הדירה באמצעות חברה.

אבל, לעומת זאת, במקרה בו מרבית הרכישה ממומנת מהון עצמי ברור כי מאחר ואין הוצאות מימון גדולות המס שישולם על רווחי השכ"ד , באופציית הרכישה באמצעות חברה- בשיעור של 26.5%, יהיה גבוה מתשלום המס על ההכנסות משכ"ד בשיעור 10% כיחיד, וככל שכן במידה ובעל המניות ימשוך את הרווחים משכ"ד ויגיע לתשלום מס כולל של 48.5%.

הדבר נכון שבעתיים כאשר שכ"ד הוא מתחת לתקרת הפטור והיחיד פטור גם מתשלום ה- 10%, אז ברור באופן מובהק, גם באם רוב המימון לרכישת הדירה הוא בנקאי - שיש לרכוש את הדירה במישור הפרטי כיחיד.

פרק זמן שלישי: במכירה - במימוש

במקרה בו רכישת הדירה נעשתה באמצעות חברה אז בעת המכירה הרווח יהיה חייב במס שבח בהתאם לשיעור מס החברות - כיום כאמור 26.5%, וחשוב יותר במידה ובעל החברה ירצה למשוך אליו מהחברה את הרווחים ממכירת הדירה, ישולם מס כולל משוקלל של 48.5%.

זהו בהחלט החיסרון המשמעותי ביותר ברכישת הדירה באמצעות חברה מכיוון שבעת המימוש ומשיכת הרווחים על ידי בעל המניות ישולם מס גבוה (כאמור לעיל) באופן משמעותי יותר לעומת במצב של רכישה במישור הפרטי מכיוון שבעת המימוש - היחיד יחויב במס בשיעור של 25% בלבד על הרווח ממכירת הדירה.

מה גם שחשוב להדגיש כי במכירת הדירה באמצעות החברה הרווח לצרכי מס יהיה גבוה יותר ממכירת הדירה כיחיד מפאת העובדה שהוצאות הפחת והוצאות המימון הותרו בניכוי לחברה. ואילו ליחיד בכל מקרה לא הותרו הוצאות המימון, אך לצרכי חישוב הרווח כן ילקח בחשבון ניכוי הפחת על הדירה, למי שבחר במסלול ה-10% או במסלול הרגיל.
ברור שאם מדובר במכירת דירה יחידה של יחיד, אז הרווח יהיה פטור ממס וכבר סיכמנו שבמצב הזה עלינו לרכוש את הדירה במישור הפרטי.

סיכום

כאשר ברצוננו לרכוש דירת מגורים יחידה לשימוש פרטי למגורי המשפחה - רצוי שנעשה זאת במישור הפרטי.

כאשר ברצוננו לרכוש דירה להשקעה, ששכ"ד שישולם בגינה יהיה מתחת לתקרת הפטור על הכנסות משכ"ד - רצוי שנעשה זאת במישור הפרטי.
כאשר ברצוננו לרכוש דירה להשקעה, ששכ"ד שישולם בגינה יהיה מעל תקרת הפטור על הכנסות משכ"ד, והמימון הבנקאי לרכישת הדירה הוא נמוך - רצוי שנעשה זאת במישור הפרטי.

מנגד, כאשר ברצוננו לרכוש דירה להשקעה לטווח ארוך מאוד, ששכ"ד שישולם בגינה יהיה מעל תקרת הפטור על הכנסות משכ"ד, והמימון הבנקאי לרכישת הדירה הוא גבוה ומקסימלי ובמיוחד כאשר אין בכוונת בעל החברה למשוך לביתו את רווחי שכ"ד - אלא להשאירם בחברה - רצוי שנעשה זאת במסגרת החברה שבבעלותנו. בעיקר באם יש לחברה רווחים צבורים פנויים למימון ההון העצמי שיש להעמיד לצורך הרכישה.

***הכותב הוא נשיא לשכת יועצי המס