רוב אזרחי מדינת ישראל, המשכירים דירות ויש להם הכנסות מעל תקרת הפטור, בוחרים במסלול של מיסוי המוטב של 10 אחוז, אבל האם זהו אכן המסלול הנכון לבחור בו?

ישנם שלושה מסלולי מיסוי על הכנסה מהשכרת דירת מגורים בישראל , לכל מסלול יש יתרונות וחסרונות, כאשר בחירת המסלול היא בידי המשכיר. והכי חשוב ניתן לבחור מסלול שונה בכל שנה, בהתאם לנתונים הכספיים ולתכנון המס שנכון לנו לאותה שנה.

מסלול הפטור ממס (מלא או חלקי)

כדי ליהנות מפטור על הכנסה משכר דירה למגורים עלינו לעמוד במספר תנאים מצטברים אשר נקבעו בחוק:

* הדירה משמשת למגורים בלבד .
* הדירה לא רשומה בספרי העסק של המשכיר, או איננה חייבת ברישום.
* הדירה מושכרת לשוכר שהוא יחיד או לשוכר שהוא "חבר בני אדם" (מוסד שעיקר פעילותו קליטת עליה, בריאות או סעד ופעילותו אינה למטרת רווח).
* למשכיר חוזה חתום כי הדירה משמשת למגורים בלבד.

כל זאת, כאשר תקרת הפטור לשנת 2016 היא 5,030 שקל לחודש בלבד.

שכר דירה מעל התקרה

כאשר שכר הדירה הוא מעל 5,030 שקל, האופציות העומדות לפנינו הן בחירה במסלול תשלום מס סופי של 10% על כל גובה שכ"ד ללא אופציה של ניכוי הוצאות בכלל, או בחירה במסלול של פטור חלקי, בתנאי שגובה שכ"ד הוא מתחת לפעמיים גובה הפטור - קרי, עד - 10,060 שקל לחודש.

מסלול הפטור החלקי: זהו מסלול שבו בעצם אנו מבצעים חישוב של תקרת פטור חדשה ספציפית לאותו משכיר, באופן הבא:

1. מפחיתים מסכום שכ"ד החודשי את סכום תקרת הפטור - אותם 5,030 שקל , ההפרש בניהם יחשב כסכום שכ"ד העודף.

2. כעת מחשבים סכום פטור חדש שהוא תוצאה של הפחתת שכ"ד העודף מסכום הפטור הקיים של ה 5,030 שקל, לדוגמא אם קיבלתי ,6,030 שקל לחודש , יש לי שכ"ד עודף של 1,000 שקל ולכן תקרת הפטור החדשה שלי היא 4,030 שקל וכל סכום שקיבלתי מעל 4,030 שקל - 2,000 שקל במקרה הנוכחי, נחשבים כהכנסה משכ"ד ממנה ניתן לנכות, באופן יחסי, הוצאות על אחזקת הדירה, מימון ופחת בהתאם למחיר הרכישה.

3. הסכום החייב במס יצורף לכלל ההכנסות הפאסיביות של המשכיר ושיעור המס עליהן יחל מ 31%, למעט מי שמלאו לו בשנת המס 60, שלגביו מדרגת המס הראשונה היא 10%.

4. חשוב לזכור שההכנסה החייבת הזאת תחויב גם בדמי ביטוח לאומי בשיעור של 12%.

כדי לבדוק למי המסלול מתאים יש לבחון את כל הנתונים הספציפיים לכל משכיר ונכס, אבל בעיקרון מסלול הפטור החלקי - מתאים במיוחד למי שיש לו הכנסה נמוכה או יחידה שהוא יכול לנצל את נקודות הזיכוי המגיעות לו כתושב ישראל ; למי שמעל גיל 60, שאז מדרגות המס שלו על הכנסה פאסיבית מתחילות ב 10%; למי שהיו לו באותה שנה הוצאות גבוהות על הדירה; למי שההכנסות הפאסיביות החייבות במס שלו לא עולות על כ- 2,400 שקל, או אז הן פטורות מדמי ביטוח לאומי.

מסלול ה-10%: בנוסף, כאמור, יחיד המשכיר דירת מגורים אחת או יותר רשאי לשלם מס סופי בשיעור 10% על הכנסותיו מדמי השכירות. במסלול הזה לא ניתן לתבוע הוצאות, כמו אחזקה, מימון ופחת. את המס ניתן לשלם תוך 30 יום מתום שנת המס ללא חיוב הצמדה וריבית. מבחינת המוסד לביטוח לאומי ההכנסות משכר דירה שמוסו במסלול הפטור, או במסלול של ה-10% פטורות מדמי ביטוח לאומי.

מסלול זה מתאים במיוחד למי שכלל ההוצאות שלו בגין הדירה, מימון פחת ואחזקה - נמוכות יחסית; למי ששיעורי המס השולי שלו גבוהים; מי שבשכלול הכללי חיסכון בדמי ביטוח לאומי על השכ"ד משמעותיים לסה"כ היקף תשלומי המס בנושא; ולמי שלא מעוניין להגיש לרשויות המס דוח שנתי.

ברגע שההכנסות משכ"ד עולות על פעמיים תקרת הפטור ( 10,060 שקל) ניתן לבחור, כאמור, במסלול ה-10%, או במסלול של מס רגיל, הדומה לחלוטין למסלול של הפטור החלקי רק שהוא חל על כל ההכנסה משכ"ד.

בכל מקרה, לפני ההחלטה הסופית על המסלול בו נכון לבחור, מומלץ להיוועץ ביועץ מס, חבר לשכת יועצי המס.