בועת שוק הנדל"ן בארה"ב ערוכה ומוכנה לפקוע

האם יש בועת נדל"ן למגורים? העובדה שהשאלה הזו מועלית פעמים חוזרות ונשנות היא, לבדה, הוכחה לחוכמה של האימרה הישנה שאיש אינו עיוור כמו אלה שאינם רואים. מחירי נכסי הדיור גואים ללא לאות לשמיים, עם טיפוס של 8%-10% בשנה האחרונה לבדה. מכירות בתים קיימים רשמו שיא היסטורי ב-2004, וה"בום" בהתחלות הבנייה נמשך באותו הקצב. אפילו וול סטריט, שמכירה את ההיסטוריה התנודתית הפראית של המגזר הזה, נראית כמי שאימצה את התחזית שהימים המאושרים של הקבלנים יימשכו עד כמה שהעין האנליסטית יכולה לראות.

אבל במציאות, היחידים כמדומה שמתעקשים שאין בועת נכסי דיור הם האנשים שבונים בתים, והאנשים שמגירים ריר לנוכח המחשבה שהם ימכרו את בתיהם במכפילי רווח מוגזמים ביחס לסכום ששילמו בעדם. השאלה האמיתית איננה אם יש בועת נדל"ן אלא מתי היא הולכת לפקוע. וזה ממש לא ברור, למרות שאנחנו נסתכן בעצה למשקיעים, שמוטב להקדים מאשר להצטער אחר כך. אבל לנו יש רתיעה בלתי הגיונית מפני בועות, שנובעת מילדותנו: מעולם לא למדנו להפריח בועות כמו שצריך ממי סבון.

מוצג מס' 1

הגרף בעמוד זה, עבודת היד של קבוצת ISI הנערצת של אד היימן, מספק המחשה גרפית למידת החום של שוק נכסי הדיור. הקו הנחשי שעושה את דרכו אל התקרה הוא הגרסה המחוכמת של אד למדד ה- affordability (היכולת לממן רכישות בתים): הוא מחלק את מחירי הבתים מיד שנייה בהכנסת המשפחה החציונית. מה שהמדד מראה הוא שמחיר הבתים עולה על ההכנסה פי 3.5, רמת שיא, ומכאן שנכסי הדיור מצויים בטריטוריה בועתית ללא ספק, לדעתו של אד.

אד מציין שהבום בשוק נכסי הדיור לוהט עוד יותר בקנדה, בריטניה ויפן, ולכן הוא חושד שלגירסה האמריקנית יש עוד לאן לעלות. למרות שאנחנו מעריצים את הידע של אד היימן על שווקים, אנחנו לא חושבים שהדיבורים על דרגות שונות של שיגעון הם טיעוני השקעה משכנעים. השיגעון חזק גם אצלנו. העדות האחרונה לכך היא סקר הסנטימנט הצרכני של אוניברסיטת מישיגן. בסקר הזה, מציין דיוויד רוזנברג ממריל לינץ' בסקירתו האחרונה, שיעור משקי הבית שמשוכנע שזה הזמן לקפוץ לקלחת ולרכוש בית, מפני שנדל"ן הוא השקעה טובה או כדי להרוויח מן האקשן, קפץ בינואר ל-22%, כפול מן השיעור שנרשם לפני 15 חודשים.

מוצג מס' 2

סימן מבשר רעות אחר לצרות בבועה התקבל באדיבותו של ג'וזף קווינלן, אסטרטג השוק המצטיין של בנק אוף אמריקה. ג'ו מצביע על כתבה שהתפרסמה בעיתון "כריסטיאן סיינס מוניטור", לפיה הנדל"ן הוא "אחד מנושאי הלימוד הלוהטים ביותר בקמפוסים של מכללות" בימים אלו. יותר מ-60 מכללות מציעות תואר אקדמי בנדל"ן, יותר מפי שניים בהשוואה ללפני עשר שנים. 5,000 סטודנטים לומדים כיום ב"מכון הנדל"ן" של אוניברסיטת ניו יורק, NYU (אנחנו מתביישים להתוודות שאפילו לא ידענו של-NYU יש מכון נדל"ן, לגודל בורותנו).

ג'ו מזכיר לנו שבסוף שנות ה-90, כאשר בועת שוק המניות התכוננה להתפוצץ, ההשתתפות בלימודי שירותים פיננסיים הייתה בקו עלייה לכל אורכה ורוחבה של ארצנו הנאווה.

מוצג מס' 3

המוצג האחרון בטיעון שלנו שבועת שוק הדיור ערוכה ומוכנה לפקוע, בא מקורא חד-עין שבהחלט גם יודע לכתוב היטב. מדובר על לנאר (Lennar), חברה קבלנית מובילה מפלורידה, עם פעילות בטקסס, קליפורניה, נבאדה ועוד. החברה הזו הצליחה בצורה מדהימה לשפר את רווחיותה והכנסותיה, וגם בעלי המניות נהנו מכך: המניה נסחרה לפני כמה שנים בכ-20 דולר, וכעת היא רשמה שיא חדש, של קרוב ל-60 דולר.

הקורא שלנו, תושב מיאמי, שיגר אלינו קטע מעיתון עסקים מקומי, "דיילי ביזנס ריביו", שמתאר בפרטים נחמדים איך המנכ"ל של לנאר "מדבר כמו שור, אבל הולך כמו דוב". למרות שהמנכ"ל הזה ועוזריו שפעו אופטימיות בשיחת ועידה עם אנליסטים באמצע דצמבר, הוא לא נרתע ממכירת 98,156 מניות של לנאר כעבור חודש. במחיר של 54-55 דולר למניה, המנכ"ל שלשל לכיסו יותר מ-5 מיליון דולר (והוא עדיין בעלים של 60,000 מניות מוגבלות ועוד כ-71,000 מניות באמצעות קרנות).

לבעלי עניין יש כל מיני סיבות טובות לממש מניות. אבל, כפי שאמרנו בעבר, הציפייה שהמניה תמשיך לעלות איננה אחת מן הסיבות הללו. *