חברת דלק נדל"ן, זרוע הנדל"ן של קבוצת דלק שבשליטת יצחק תשובה, היתה עד עתה אחת ההנפקות הגדולות בבורסה של ת"א בשנת 2005. למרות זאת, המשקיעים שרכשו את חבילת ני"ע שהוצעה בהנפקה עדיין מופסדים, כשנראה ששוק ההון המקומי טרם 'גילה' את החברה, שהציגה שיעורי צמיחה פנומנאליים בשנים האחרונות.
בית ההשקעות אי.בי.אי הוא הראשון מבין הגופים הפיננסיים שהחל לסקר את החברה. הוא מפרגן לדלק נדל"ן וממליץ לקנות את מניית החברה, עם מחיר יעד של 17.9 שקל.
האנליסטית רונה סמט מאי.בי.אי מציינת, שמרכז הכובד של דלק נדל"ן הנו באנגליה ובקנדה, שם מצויים 65% מנכסי החברה. לפיכך, לדבריה, חשופה החברה לתנודות במחירי שכר הדירה ומחירי הנכסים במדינות הללו.
עם זאת מציינת סמט, כי לפחות באנגליה הבעיה מסתכמת במצבים של תום חוזי השכירות או בעת חתימת חוזים חדשים, לאור המדיניות בשוק הנדל"ן הבריטי לפיו שכר הדירה יכול להתעדכן כל 5 שנים ורק כלפי מעלה.
סמט מוסיפה עוד כי סיכון נוסף עבור דלק נדל"ן טמון בחברות הכלולות באנגליה. "בנדל"ן המניב אשר נרכש באמצעות חברות כלולות, הנכסים מוצגים עפ"י שווי הוגן לפי תקנים בינלאומיים. לפיכך, ירידה במחירי הנדל"ן משפיעה מיידית על תוצאות החברות הכלולות", אומרת סמט.
סיכון נוסף אותו מציינת סמט הוא תלותה של החברה בשוכר עיקרי בחברה בה שותפה דלק נדל"ן, המחזיקה שורה של חניונים ברחבי בריטניה המושכרים לשוכר יחיד. סמט מוסיפה, כי גם בקנדה קיים שוכר אחד המניב 31% מההכנסות מדמי שכירות במדינה, נתון הטומן בחובו סיכון נוסף.
לסיכום מציינת סמט, כי אסטרטגיית הניהול של החברה באנגליה דוגלת בריכוז נכסי החברה בלונדון, תוך מימוש בתקופות שיא ושימוש בכספי המימוש להרחבת הפעילות. סמט מוסיפה, כי יתר הנכסים של החברה באנגליה מושכרים ומוגנים בחוזי שכירות ארוכי טווח, שמייצרים חשיפה פחותה להאטה הצפויה בכלכלת המדינה.
לגבי פעילות החברה בקנדה מציינת סמט, כי היא מתבצעת באמצעות חברה אחזקות זרה המוחזקת כולה ע"י החברה-הבת דלק בלרון. סמט מציינת עוד, כי עיקר הכנסות החברה בקנדה מגיעות מהשכרת משרדים הכוללים שטחי חניה ומסר. הכנסות נוספות נובעות מאחזקת מבני מגדלי מגורים המשמשים להשכרה.
"כלכלת קנדה ממשיכה להתחזק, ובמיוחד בא הדבר לידי ביטוי בערים הגדולות בהם מתרכזת הפעילות של דלק נדל"ן. ענף המשרדים עלול לאבד מערכו בעקבות הבעת נכונות של ממשלת קנדה למכור נכסים בהיקף של כ-3 מיליארד דולר, אשר ללא ספק תשפיע על הענף בטווח הקרוב. עם זאת, החוסן הכלכלי שמפגינה קנדה, ובנוסף הציפייה להתחזקות המטבע הקנדי, עשויים לשחק לטובתה של דלק נדל"ן ולעזור לה להציג תוצאות טובות בטווח הבינוני-רחוק", מסכמת סמט.
לדברי סמט, לחברה גם פעילות סמלית בשבדיה, המתבצעת באמצעות שתי חברות כלולות. מצבת הנכסים של החברה בשבדיה כוללת שני נכסים, האחד בניין מגורים הכולל גם מרכז מסחרי, והשני הוא נכס הכולל כ-350 דירות, כ-1,250 מקומות חניה ושטחים מסחריים.
לגבי פעילות החברה בגרמניה מציינת סמט, כי היא מסתכמת באחזקה בכ-40% מחברה כלולה המחזיקה ב-7 נכסים. "הנכסים בגרמניה מושכרים במלואם לחברת התקשורת הגרמנית דויטשה טלקום עד סוף 2019. מצד אחד, חוזי השכירות הנם ארוכי טווח ומושכרים לחברה בעלת איתנות פיננסית גבוהה, ומצד שני קיים סיכון של 'כל הביצים בסל אחד'. למרות האמור, הערכה היא כי לא קיים סיכון ממשי להרעה בפעילותה של דויטשה טלקום אשר תחייב את החברה לעזוב נכסים, אולם קיימת תלות גבוהה של דלק נדל"ן בלקוח זה", מסכמת סמט.
כניסה אגרסיבית לישראל
לגבי פעילות החברה בישראל מציינת סמט, כי החברה נכנסה לשוק הנדל"ן המקומי באופן אגרסיבי, לאחר שרכשה את השליטה המלאה בחברת דנקנר בסוף שנת 2004, לפי שווי של כ-300 מיליון שקל.
דנקנר עצמה עוסקת בעיקר בתחום יזמות הבנייה למגורים, ודלק מצידה העדיפה לשמור על שם החברה לאור הערכה ששם המותג 'דנקנר' בתחום הבנייה מייצר ערך מוסף. כיום לחברת דנקנר מספר פרויקטים בשלבי ביצוע, ביניהם פרויקט מגורים בנס-ציונה, דנקנר בשרון, לב סביונים ושבי צפון.
בנוסף, לחברה עתודת קרקעות אשר קיבלו אישורים, אך החברה החליטה להשעות בינתיים את ביצוע הפרויקטים, בשל מצב השוק. להערכת סמט, רוב הפרויקטים יצאו אל הפועל בתקופה הקרובה, בעקבות נתונים מאקרו כלכליים מעודדים שמייצר המשק בתקופה האחרונה, ואשר צפויים להשפיע לחיוב על ענף הנדל"ן. סמט מוסיפה עוד, כי לחברה קרקעות נוספות הרשומות בספריה בשווי של 105 מיליון שקל, אשר לגביהם לא קיימת עדיין תב"ע.
סמט מציינת עוד, כי לדלק נדל"ן אחזקות גם בתחום הנדל"ן המסחרי, בו היא פועלת בפיתוח ובנייה של שטחי מסחר, תחנות דלק ובנייני משרדים. האחזקות הבולטות של החברה בתחום זה בארץ: קניון חיפה (32%), קניון דרורים (50%), 6 תחנות דלק וכיכר פריז בחיפה (100%). סמט מוסיפה, כי לחברה יש נכסים שלגביהם יש תוכניות בניין עיר המאפשרות בנייה של 42 אלף מ"ר שטחים מסחריים וכן 22 אלף מ"ר של שטחי משרדים.
לסיכום מצבה של החברה כותבת סמט, כי סימני ההאטה שנראו בשנת 2004 ממשיכים לדחוף את הכלכלה הבריטית כלפי מטה, כשהצמיחה באנגליה ממשיכה אמנם להיות גבוהה מהצמיחה בגוש האירו, אך בהחלט נמצאת במגמת נסיגה.
נקודת האור בשוק הנדל"ן הבריטי, לדברי סמט, היא קיומם של המשחקים האולימפיים בלונדון בשנת 2012, אשר צפויים להשפיע לחיוב על תוצר המשק, על ההשקעה בתשתיות ועל ההכנסה מתיירות.
לגבי קנדה מציינת סמט, כי הכלכלה המקומית מושכת בשנים האחרונות את ענף הנדל"ן כלפי מעלה, כשאינדקס מחירי הבתים עלה ב-12 החודשים שהסתיימו בחודש אפריל ב-4.6%.
התפלגות ההכנסות של החברה, על-פי סמט, היא 50% אנגליה, 22% קנדה ו-28% ישראל, כשברבעונים הקרובים ינבעו לחברה הכנסות גם מהפעילות החדשה יחסית בשבדיה ובגרמניה.
לפיכך, מסכמת סמט, השווי הכלכלי הנגזר לדלק נדל"ן עומד על כ-1.8 מיליארד שקל, ומשקף כאמור מחיר מנייה של 17.9 שקל. הדיסקאונט הטמון במניית דלק נדל"ן, נכון להיום, עומד לדבריה על 23%.
דלק נדל"ן הוקמה בשנת 1999, ומנוהלת כיום ע"י איליק רוז'נסקי. החברה עוסקת ביזמות, שיווק ופיתוח עסקאות נדל"ן בחו"ל ע"י החברה-הבת דלק בלרון בינלאומי, ובארץ ע"י החברה-הבת דנקנר השקעות. ביוני 2005 הנפיקה החברה בבורסה, וגייסה כ-300 מיליון שקל באמצעות מניות, אג"ח ואופציות. בעלת השליטה בחברה היא קבוצת דלק, עם אחזקה של כ-80% מההון. קרן הפנסיה מבטחים מחזיקה כ-7% מהונה של החברה, המנכ"ל רוז'נסקי מחזיק בכ-1% מההון, ושאר האחזקות הנן בידי הציבור.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
