"על הרגולטור יהיה לקבוע תקנים"

בעניין אנטנות סלולריות, המועד להגשת תביעה על ירידת ערך (סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה) פג ביום 31.5.2005 - שהוא 3 שנים מיום שתמ"א 36א' קיבלה תוקף. תמ"א 36א', שעל פיה ניתנו היתרים להקמת מתקני שידור זעירים (אנטנות סלולריות), הינה תוכנית המתאר הארצית. עפ"י האמור בתמ"א זו, ניתן היה (באופן תיאורטי) להקים אנטנה סלולרית כמעט על כל בניין מגורים או קרקע במדינת ישראל, בכפוף לכך, שכל אנטנה שתוקם תקבל היתר מהוועדה המקומית, ושתצורף להיתר חוות דעת של הממונה על הקרינה במשרד לאיכות הסביבה, ולפיה אין הקרינה במקום המסוים עולה על התקן שנקבע ע"י המשרד לאיכות הסביבה. בנוסף, נקבעו גם היבטים של שיקולים נופיים ואדריכליים, שיכלו לפסול הקמת אנטנות סלולריות במקומות מסוימים.

בתמ"א 36א' לא נקבעה האפשרות לזכאותן של הוועדות המקומיות לקבלת שיפוי כספי מהחברות שמקימות ומפעילות את האנטנות הסלולריות, וכתוצאה מכך הוטל נטל התשלום על הוועדה המקומית.

בפסק דין שניתן ביום 25.1.2005 בביהמ"ש המחוזי בת"א, בשבתו כבימ"ש לעניינים מנהליים, ע"י השופט עודד מודריק - פרטנר וסלקום נגד הוועדה המקומית הרצליה וועדת ערר מחוזית ת"א, נקבע: "בהעדר סימוכין חוקי, לא אוכל לתת תוקף לתנאי בדבר כתבי שיפוי שהציגה הוועדה". וכן: "עד שדרישה הגיונית זו לא תינטע בהוראות מסמיכות כדין, לא ניתן יהיה לממשה הלכה למעשה". ובהמשך קובע השופט מודריק: "התנאי בדבר כתבי שיפוי נמצא חסר עיגון חוקי ואני מבטל אותו".

הבעיה השמאית: מתוך התרשמות שלי, באותם מקרים בהם היתה לי נגיעה בהם, לא עברה הקרינה את התקן הישראלי. מכאן, לעניות דעתי, לא ניתן לתקוף את "ירידת הערך" כנראה במרבית המקרים דרך נושא הקרינה עפ"י התקן המחייב שקיים כיום בישראל.

הזווית השמאית שנראית לי כסבירה והגיונית לתקוף את הנושא הינה ע"י "צילום" מצב שוק המקרקעין באזור שבו נטען לפגיעה, לפני הקמת האנטנות ולאחריה, ובדיקת מחירי המקרקעין בסביבה - האם נשארו באותה רמה או ירדו (באם היתה ירידת מחירים שנובעת מהקמת האנטנות).

כאן נכנסות לתמונה שתי מהמורות משפטיות שצריך יהיה להתגבר עליהן, והן:

1. התוקף של הגשת התביעות - תוך 3 שנים מיום פרסום תמ"א 36א', פג ביום 30.5.2005.

2. עפ"י סעיף 197 יכולים להגיש תביעות בעלים במקרקעין או בעלי זכות בהם, בתחום התוכנית או מקרקעין גובלים.

לגבי 1 - לעיל יש להניח, כי שר הפנים עשוי לתת אורכה להגשת התביעות וכי האורכה עשויה להיות 3 שנים מיום קבלת ההיתר או הצבת האנטנות - המאוחר מביניהן.

ההיגיון שעומד מאחורי הנחה זו הוא, שלפי תמ"א 36א' לא ניתן היה לבעל מקרקעין סמוכים לדעת על קבלת היתר, ולכן תאריך הקמת האנטנות עשוי להיות תאריך שממנו ידעו בעלי מקרקעין סמוכים על ההקמה, וזהו התאריך ממנו יש לספור את 3 השנים.

עפ"י תמ"א 36א', לא היתה חובה לידע בעלי מקרקעין סמוכים לפני קבלת ההיתר, והם גם לא יכלו להתנגד לה. סביר להניח, כי אם שר הפנים לא יטה חסד לפונים בבקשות להארכת מועדים, עשוי ביהמ"ש לתת סעד לפונים בסוגיה זו.

לגבי 2 - הסוגיה של מהו נכס גובל נמצאת כיום בביהמ"ש העליון, שטרם הכריע בדבר.

מתוך שיחות עם אנשים שלהם נכסים הנמצאים בקרבת אנטנות סלולריות, שמעתי על משכירי דירות שטענו, כי שוכרים אינם מעוניינים לשכור דירות או נכסים הסמוכים לאנטנות סלולריות. אין ספק שתהיה לכך גם השפעה על ירידת מחירי שכירויות ומחירי נכסים סמוכים למיקום אנטנות סלולריות. סדר הגודל של ירידת הערך עשוי לנוע בין 10% ל-20%. עם זאת, יכולים להיות מקרים נקודתיים שבהם הפער גדול יותר, לשני הכיוונים.

הצעת התיקון החדשה לתמ"א 36, שהובאה לדיון ביום 24.7.05 בממשלה ואשר טרם אושרה, תכליתה ליידע את התושבים בסביבה הקרובה על הגשת בקשות להיתר להקמת אנטנות סלולריות, והם יוכלו להגיש התנגדות לתוכנית.

כמו כן, הנטל של הפיצויים לא ייפול על כספי הוועדה המקומית, אלא אמור להיות מחולק באופן שהחברות הסלולריות תספוגנה 80% מהנזק (אם יהיה) ויצטרכו להפקיד בוועדות המקומיות כתבי שיפוי בהתאם, ו-20% יוטל על הוועדה המקומית. המצב כיום הוא, שכל הנטל הכספי במלואו מוטל על הוועדה המקומית. הוועדות המקומיות יזדקקו לשמאי מקרקעין, שיעריכו את אומדן השיפוי שתידרשנה החברות הסלולריות להפקיד בידיהן.

יש לציין, כי בפסק הדין שניתן בימים אלו ע"י השופטת יהודית שבח בבימ"ש השלום בתל-אביב (ובו ניתן צו להסרת אנטנה סלולרית), בעניין מתקן תקשורת סלולרית שהוקם ע"י חברת סלקום בתחום שיפוט עיריית רמת-גן על גבול גבעתיים, התייחסה השופטת בפסק הדין למכלול של נושאים הקשורים גם לירידת ערך נכסים וגם לנושא הסיכון הבריאותי, וכך כתבה: "אמנם לא קיימת הוכחה מדעית ודאית בדבר הקשר שבין הקרינה האלקטרומגנטית הנפלטת מן האנטנות הסלולאריות לבין מחלת הסרטן, אם כי מדי יום ביומו מתפרסמים מחקרים חדשים המצביעים על קשר שכזה. דומני כי הגיעה העת להתערבות המחוקק ולרגולציה אשר תסדיר את סוגיית מתן הרישיונות לאנטנות הסלולריות, תוך שים לב לזכות הציבור להשמיע התנגדותו בכל הנוגע להקמת האנטנות".

הכותב הוא שמאי מקרקעין וכלכלן.