דניה סיבוס: מעבר הדרגתי ממגורים לתשתיות

חברת דניה סיבוס, זרוע הנדל"ן של קבוצת אפריקה ישראל, סגרה את הרבעון השני של 2005 תוך צמצום ניכר בהיקפי הפעילות, על רקע סיום בניית כביש חוצה ישראל. עם זאת, דו"חות החברה לרבעון השני מלמדים על גידול בשיעורי הרווחיות, נתון אשר בא לידי על רקע ההשתתפות בפרויקטים רווחים יותר מברבעון המקביל בכל תחומי הפעילות. במבט כללי ניתן לומר, שדניה סיבוס של השנה האחרונה, וככל הנראה גם של השנים הבאות, היא חברה שאינה נשענת רק על תחום הבנייה למגורים, אלא על תחום התשתיות, ובעתיד יתכן שתישען גם על קשת רחבה של פעילויות בחו"ל.

שיפור ברווחיות

הכנסות החברה ברבעון השני של 2005 קטנו ב-29% ל-220 מיליון שקל, על רקע צמצום בהיקפי הפעילות בתחום התשתיות, והכרה נמוכה יותר בהכנסות מענף הבנייה למגורים. ההכנסות בסיכום המחצית הראשונה קטנו בכ-30% ל-446 מיליון שקל, ומסמנות אף הן את המגמה שבאה לידי ביטוי ברבעון השני.

בסיכום המחצית רשמה החברה הכנסות של 82 מיליון שקל מהפעילות בענף התשתיות, קיטון של כמעט 50% לעומת המחצית המקבילה. הרווח הגולמי שנבע מהענף עמד על 10.4 מיליון שקל, לעומת 6.1 מיליון שקל בלבד ברבעון המקביל. ההכנסות מבנייה למגורים עמדו בסיכום המחצית על 364 מיליון שקל, קיטון של 24% לעומת הרבעון המקביל.

החברה הוסיפה, כי נכון לתום הרבעון 85% מהעבודות בתחום התשתיות מבוצעות עבור הסקטור הממשלתי, ו-15% מבוצעות עבור הסקטור הפרטי. החברה הוסיפה עוד, כי הקיטון בפעילות בתחום התשתיות מיוחס לקיטון בהיקף ההשקעות הממשלתיות בענף בתקופת הדו"ח. עם זאת, מגמה זו עשויה, כידוע, להשתנות בקרוב על רקע מספר מכרזים בהיקף מיליארדי שקלים, אשר נפתחים כבר בחודשים הקרובים.

הרווח הגולמי אשר נבע מענף הבנייה למגורים השתפר גם הוא ועמד על 19 מיליון שקל, לעומת 17 מיליון שקל ברבעון המקביל. החברה ציינה עוד, כי נכון לתום המחצית הראשונה של 2005 היא נמצאת בשלבי ביצוע של 2,570 יחידות דיור בפרויקטים למגורים, וכן פועלת להקמת 95 אלף מ"ר בפרויקטים שאינם למגורים. בתקופת הדו"ח מסרה החברה, כי מכרה 1,070 יח"ד והשלימה בנייה של כ-800 יחידות דיור למגורים וכן 48 אלף מ"ר שאינם למגורים. מבחינת פילוח הלקוחות של החברה, עולה ש-5% מכלל העבודות של החברה בתחום מוזמנות ע"י החברה-האם אפריקה ישראל, 25% מהיקף הפעילות מופנה לחברות שבהן לאפריקה יש אחזקות, ושאר הפעילות, כ-70%, הנה עבור צדדים שלישיים.

הרווח הגולמי הכולל ברבעון השני לבדו עמד על 12.9 מיליון שקל, בדומה לרווח הגולמי שנרשם ברבעון המקביל. שולי הרווח ברבעון השני הסתכמו ב-5.9% מההכנסות, לעומת שוליים של 4.2% ברבעון המקביל.

לאור הגידול המינורי בהוצאות ההנהלה והכלליות ברבעון והכנסות מימון בהיקף של 2.6 מיליון שקל, לעומת הכנסות של 1.2 מיליון שקל ברבעון המקביל, רשמה החברה רווח תפעולי של 10.6 מיליון שקל בסיכום הרבעון, גידול של 6% לעומת הרבעון המקביל. הרווח הנקי בסיכום הרבעון השני גדל גם הוא בשיעור דומה לעומת הרבעון המקביל, ועמד על 7.5 מיליון שקל. בסיכום המחצית רשמה החברה רווח נקי של 15.8 מיליון שקל, גידול של 19% לעומת נתוני המחצית המקבילה.

הונה העצמי של דניה סיבוס עומד נכון לתום הרבעון השני על 171 מיליון שקל, ומממן מאזן של 565 מיליון שקל. חובות החברה לטווח הארוך שוליים למדי, ועומדים על 18 מיליון שקל. בקופת החברה מונחים נכון לתום הרבעון 224 מיליון שקל, לאחר שייצרה 33 מיליון שקל במחצית הראשונה של 2005. דניה סיבוס נסחרת כיום לפי שווי של 483 מיליון שקל, לאחר ששווייה זינק מתחילת השנה ב-26%.

"יציבות בהתחלות הבנייה"

איתמר דויטשר, מנכ"ל דניה סיבוס, מפגין דעה שונה מעמיתיו לענף בנוגע לסקטור הבנייה למגורים, ומסביר כי זה 10 שנים ששיעור התחלות הבנייה שומר על יציבות ואינו מושפע יתר על המידה מהמצב הכלכלי.

דויטשר: "מאז שנפסקה העלייה מרוסיה התייצב שיעור התחלות הבנייה על כ-30,000 יחידות דיור בשנה, ואני חושב שבדומה לכל מוצר צריכה אחר, התחום מתאפיין בתנודתיות ובעונתיות, אך בהחלט ניתן לראות יציבות סביב המספר האמור. שוק הבנייה למגורים מבוסס בעיקר על ביקוש פנימי, ושני הנתונים שיכולים לשנות את כללי המשחק בו הם הפיכתו ממוצר צריכה למוצר השקעה, או גידול בביקושים, שיכול לנבוע מיהודים בחו"ל.

"אני חושב שלנתונים הכלכליים, כמו הדולר והריבית, השפעה על היקפי הביקושים רק בשוליים. צריך להבין, שבשונה מארה"ב, רמת הריבית היא תנאי קריטי להחלטה האם לרכוש דירה. בארה"ב, בתקופה של ריביות גבוהות, אנשים מעדיפים לשכור מאשר לקנות, אבל בארץ השוק בנוי בצורה אחרת ומדובר בעיקר בשוק של קונים, ולא של שוכרים.

"באופן ספציפי אני חושב, שהשוק המקומי מתאפיין היום בתחרותיות גבוהה, ובנישות שונות כמו בנייה לגובה או מתן טיפול הולם לדיירים. אנחנו בהחלט חשים בטוחים בנתח השוק שלנו, ואני חושב שמה שמניע אותנו הוא הגישה השמרנית שלנו, המבוססת על תמחור נכון של הפרויקטים שאנחנו מבצעים".

לגבי תחום התשתיות, אשר צמח בדניה סיבוס לפני 5 שנים, מציין דויטשר, כי היום ענף התשתיות מהווה את אחת משתי הרגליים של החברה, על כל המשתמע מכך, ובהחלט יש כוונה לשמר את המצב הנוכחי.

"אנחנו רואים הרבה מאוד פעילות בתחום התשתיות בשנה האחרונה, כשעיקר הביקושים מופנים מהסקטור הציבורי, ואני רואה את החברה ממשיכה להשתלב בפרויקטים השונים, על סמך הידע הרב שצברנו מביצוע פרויקט כביש חוצה ישראל.

"אנחנו נמצאים כיום בהכנות לתחילת העבודה בכביש 431, פרויקט בו זכינו לאחרונה, והביצוע עצמו יחל לקראת סוף 2005. אנחנו צופים, כי ההכנסות מהפרויקט בשלב ההקמה יהיו בסדר גודל של כ-700 מיליון שקל, תוך רווח נקי של 25 מיליון שקל. לאחר תקופה זו, שתימשך שנתיים וחצי, הכביש יהווה עבורנו נכס מניב ל-22 שנים נוספות, עם תשואה בהחלט טובה. בכל אופן, אנחנו בהחלט רואים את עצמנו משתלבים בעתיד במגה-פרויקטים נוספים, דוגמת כביש חוצה ישראל והפרויקט הנוכחי, ומשמרים את תחום התשתיות כחלק מרכזי בפעילות הקבוצה".

דויטשר מסביר, שבחברה רואים גם בהקמת זרוע פעילות בחו"ל כנדבך חשוב בפעילות הכוללת, ותחום שעשוי להפוך בשנים הקרובות ל'רגל שלישית' עבור דניה, מלבד תחום הבנייה למגורים ותחום התשתיות.

"אנחנו חושבים כבר תקופה לא מבוטלת על יציאה לחו"ל, וכיום הפעילות שלנו מתמצית בבנייה בתוך הקבוצה של פרויקטים ברוסיה, ופעילות בתחום גם בקנדה. בעבר ניסינו לרכוש גם חברה בתחום הקבלנות בארה"ב, אך לאחר שניתחנו את הסיכונים הטמונים במהלך ירדנו מהנושא לעת עתה.

"בכל אופן, אנחנו בהחלט מעוניינים להרחיב את הפעילות שלנו בחו"ל ולהפוך אותה לנדבך מרכזי בחברה. בהקשר זה אני יכול לציין, כי כיום אנחנו נמצאים במו"מ לייזום מספר פרויקטים בתחום המגורים באירופה, גם במקומות שבהם אין פעילות לקבוצת אפריקה ישראל".