פירוק שיתוף: דרושה מידת יצירתיות

רוק שיתוף במקרקעין, להבדיל ממיטלטלין, הינו הליך ממושך, יקר ונכפה על-ידי המחוקק. בעוד שבמיטלטלין ובכספים למחוקק אין הרבה עניין איך השותפים מחלקים את השלל ביניהם, במקרקעין ועל-פי חוק המקרקעין השותפים חייבים לציית להוראות החוק האמור.

דרכי פרוק שיתוף הינן חלוקה בעין ורישום בית משותף, ואם שתי דרכים אלו לא אפשריות בגלל המצב התכנוני ו/או קנייני, אזי הנכס כולו יימכר לצד ג'.

דא עקא, שבפרקטיקה היומיומית לא תמיד הנכס מגיע לשלב פירוק השיתוף כשהוא בשל לכך. לא תמיד הנכס נשוא הפירוק הינו חלקה אחת או בניין אחד הממוקם על חלקה בודדת. לעיתים הנכס הינו עם נתונים פיזיים לא רגילים, הן מבחינה תכנונית והן מבחינה קניינית, ודרושה לא מעט יצירתיות מהשופט היושב בדין כדי להוציא את המתדיינים עם פתרון מעשי בידיהם.

לאחרונה התמודד בית המשפט המחוזי בירושלים, בפסק דין מעניין, עם סוג של פירוק שיתוף בנכס לא שגרתי, אך מעיון בפסק הדין עולה, כי השופט הבחין בכך, שאם לא יתגבר על כמה מכשולים טכניים, הצדדים ימשיכו לריב זה עם זה עוד שנים רבות. העניין היה בת.א 3348/01 מוניק טובול ואח' נ' טובה גרינברג ואח', אשר נדון בפני השופט משה דרורי.

בעניין טובול, הצדדים לפרשה רכשו בשנות ה-60 זכויות בדירות בבניין כדיירים מוגנים, כשמבחינה פיזית היה ממוקם על שתי חלקות וכלל שלושה מבנים. הבעלות במקרקעין שייכת לרשות הפיתוח, וזו החליטה למכור לדיירים המוגנים, קרי הצדדים לפרשה, את זכויות החכירה ואף התחייבה לרשום את הבניין כבית משותף ולחלק את זכויות הבנייה לפי חלקיהם היחסי של הדיירים.

למרבה הצער, הבניין לא נרשם כבית משותף, ועל כן חלק מהדיירים החליטו ליזום הליך של פירוק שיתוף במקרקעין.

ההליך הוגש במקורו לבית המשפט השלום, אליו מופנות התביעות לפירוק שיתוף, באשר הליך פירוק שיתוף נתפס בהליך של חלוקת חזקה (אם כי לעניות דעת כותב שורות אלו, הליך של פירוק שיתוף הינו יותר קנייני מאשר פירוק של חזקה), אך בשל העובדה כי זכויות הצדדים לא היו רשומות בפנקס מקרקעין, התיק הועבר למחוזי.

השופט דרורי, אשר קיבל את התביעה והורה על פירוק השיתוף על דרך רישום בית משותף, נאלץ להתגבר על לא מעט מכשולים טכניים, אשר לא פעם גורמים לכך, שהמתדיינים לא מוצאים פתרונם בבית המשפט. כידוע, הליך של פירוק שיתוף יכול להתבצע רק בין בעלים רשומים או חוכרים רשומים בחלקה בודדת אחת. במקרה דנן המדובר בבניין הבנוי על שתי חלקות, כך שיש צורך ומלכתחילה ולצורך פירוק שיתוף לאחד את שתי החלקות, ורק לאחר מכן להורות על רישום בית משותף.

בפרשה זו חלק מהנתבעים התנגדו לעצם מלאכת פירוק השיתוף, וזאת בטענה, כי אחת מהדירות היתה קיימת מבחינה פיזית בחלקה בודדת, ועל כן אין לערבב אותה עם הדירות מחלקה שנייה.

השופט דרורי לא מקבל את הטענה וקובע, כי גם בהסכמי הרכישה של רשות הפיתוח צוין כי הדירה מצויה על שתי חלקות. על כן, מי שרכש דירה כזו ידע מראש, כי הוא רוכש דירה ששייכת לקומפלקס שלם, וכי גורל הדירה קשור לגורל הקומפלקס כולו.

רצון זה של פיצול והפרדת הדירה היה ברור, באשר פיצול כזה היה מעלה את ערך הדירה אם היא תהיה שייכת לחלקה בודדת אחת. אשר על כן, השופט דרורי מגיע למסקנה: "מדיניות משפטית ראויה מחייבת להטות אוזן לרחשי הרוצה בפיתוח כלכלי, ולעשות עד כמה שאפשר במסגרת הדין ומבלי לפגוע בזכויותיהם של אחרים כדי שבעלי הקרקע יוכלו לנצלה באופן המרבי, ובכך תהיה תועלת לא רק להם אלא גם לכלל הציבור בירושלים".

מכאן, השופט דרורי עובר לחלק של חלוקת אחוזי בנייה בין הצדדים, דבר שמהווה על-פי רוב את עיקר המחלוקת בין הדיירים בבית משותף, באשר אחוזי בנייה אלו הינם יקרים מאוד. בעניין זה השופט דרורי מתלבט בין שתי שיטות: לחלק את אחוזי הבנייה לפי שטח רצפה של כל דירה ביחס לשטח כל הדירות, או שמא לקחת בחשבון גם את ההצמדות כגון מחסן ו/או בית כיסא (שבאותה שכונה נבנה מחוץ לבית מבחינה פיזית). השופט דרורי מגיע למסקנה, כי יש לקחת בחשבון את ההצמדות הללו.

בעניין זה השופט מאמץ את מבחן השימוש או מבחן ייעוד, תוך התחשבות בחלק האדריכלי והחלק הענייני אותה תשמש היחידה (ראו גם ע"א 402/80 אתגר בע"מ נ' מ.ב.א החזקות ונכסים בע"מ).

השופט דרורי קובע: "יישום מבחן זה על אותם מבנים ששימשו למטבחים ולבתי כסא, ואשר היו בפועל סמוכים מאוד לכל דירה ושימשו את המחזיקים בדירה, מביא לתוצאה כי יש לראות, לעניין הזכויות בכלל וזכויות הבנייה בפרט, את הדייר כבעל זכות יחסית של השטח המבונה הכולל של דירתו (כולל מחסן ובית כסא), במסגרת התחשבנות הכוללת שבין הצדדים בתיק זה".

ועל עצם סמכות בית המשפט לחלק את אחוזי הבנייה, השופט דרורי מאמץ את גישת השופט רביד מבית המשפט המחוזי בירושלים, עת בדעת מיעוט קבע בעניין ע.א. 6401/99 שטרייכר נ' לביא, כי עדיף לחלק את אחוזי הבנייה מאשר שהצדדים לא יוכלו בכלל לבנות.

פסק דין זה של השופט דרורי מראה בעליל את רצון בית המשפט לפרק את השיתוף בין הניצים בבית משותף, ובכך להביא סוף סוף מרגוע לבניין. בל נשכח, כי אי רישום בניין כבית משותף בהרבה מקרים גורם לעיכובים במכירת הדירה, באשר קונה המתעניין בדירה ורואה כי מצבו הרישומי אינו כיאות, יעדיף לעבור לנכס הבא, ועל כן זו מדיניות נכונה ויש לעודדה.

הכותב מתמחה בדיני מקרקעין תכנון ובנייה וממ"י.