קבוצת אורקו עולה על גל הנדל"ן בפראג

אורקו, הנסחרת בבורסה בפראג, בונה בממוצע למעלה מ-600 דירות בשנה. נכון להיום, לקבוצה נכסים הכוללים מלונות, מגורים, מסחר ומשרדים בשווי כולל של 600 מיליון אירו. השנה הפורטפוליו של החברה צפוי להגיע לכמיליארד אירו.

אורקו נוסדה בשנת 1991 ועיקר פעילותה מתרכז באיתור קרקעות וייזום פרויקטים לבנייה, בעיקר ברחבי אירופה, עם עדיפות ברורה לחלק המזרחי המתפתח בשנים האחרונות.

סמנכ"ל הקבוצה באירופה, סטיבן דיוויס הוא יהודי בריטי, המתגורר זה כ-15 שנה בעיר פראג שבצ'כיה.

בראיון ל"גלובס", שנערך בעת שהותו בארץ, דיוויס מספר על פעילות הקבוצה, שאיפותיה, וגם על מספר עסקאות גדולות שעשתה לאחרונה עם יזמים ישראלים.

גלובס: מתי החלה הקבוצה לפעול באירופה?

"אורקו פועלת באירופה מתחילת שנות ה-90, בתקופה בה נפל שלטון הקומוניזם. באותה עת, נוצר מצב שתושבים קשיי יום, הפכו בן לילה לבעלי בתים ובניינים. אנו באורקו גילינו את הפוטנציאל הרב שנוצר, ופרסמנו מודעות בעיתונים, לפיהן אנו מחפשים לרכוש בניינים, וכך רכשנו נדל"ן רב בחלקה המזרחי של אירופה.

"עברנו בניין בניין וניהלנו מו"מ עם הבעלים החדשים. לעיתים אפשר היה לראות, שבדירה אחת, בשטח של 70 מ"ר התגוררו ארבעה דורות. כמובן, שבמהלך המשא ומתן המשפחה המורחבת דרשה לקבל בתמורה לפינוי הבית דירה לכל בוגר, כך שלא אחת המחיר היה גבוה.

"מכל מקום, הבניינים היו ישנים ולא מטופחים, כך שבהשקעה לא גבוהה השבחנו אותם והעלנו את ערכם, פי כמה מהמחיר שרכשנו אותם. המטרה העיקרית הייתה לרכוש מספר רב יותר של בניינים, שכן ידענו שבחלוף מספר שנים ערכם ירקיע לשחקים ואכן זה מה שאירע".

מאין הכסף לרכישת הבניינים?

"באותן שנים לא היו בנקים שהלוו כספים עבור פרויקטים במזרח אירופה,ולכן הבאנו כסף מהמשקיעים שלנו. כיום נוצר מצב שהבנק שלך הוא גם המתחרה שלך, שכן לכל בנק יש כיום זרוע נדלנ"ית המשקיעה גם היא כספים בנדל"ן אירופאי. אין ספק שמדובר בניגוד אינטרסים, אך מצב זה קיים, שכן לבנקים כיום יש הון רב והם חייבים להראות לבעלי המניות שלהן רווח מקסימלי".

כיום השוק במזרח אירופה רווי בגופים מוסדיים, אשר מתחרים עימך על כל בניין. בכל עסקת רכישה אתה נאלץ להתמודד עם ארבעה או חמישה גופים נוספים, המעוניינים בנכס. נוצר מצב שבעל הנכס מראיין אותך, בכדי לראות עד כמה זריז ואמין אתה. למזלנו, בניגוד לגופים הגדולים מאד בשוק, לנו יש יכולת תגובה מהירה וזה היתרון היחסי שלנו".

לאחרונה רכשתם מידי ב.ס.ר אירופה מרכז עסקים בפראג

"רכשנו מידי ב.ס.ר קומפלקס משרדים של 30 אלף מ"ר במתחם הנקרא "4D Center", בתמורה ל-135 מיליון שקל. מדובר בעיסקה טובה מבחינתנו, שכן המשרדים מאוכלסים בתפוסה כמעט מלאה, ולדעתנו, ניתן יהיה לשדרג את הבניין ולשפר את דמי השכירות שהוא מניב".

אין ספק שהעיסקה בפראג היטיבה עם ב.ס.ר אירופה, הפועלת תחת ניהולו של שחר למקין. החברה רכשה את מתחם המשרדים בפברואר 2002 בתמורה ל-12 מיליון אירו והשקיעה בשיפוצו כ-4 מיליון אירו נוספים, כך שבשורה התחתונה רשמה אקזיט של 18.5 מיליון שקל.

היו עסקאות נוספות עם יזמים ישראלים?

"בעיסקה נוספת, רכשנו לפני כחודש פורטפוליו נכסים, מידי האחים עופר, תמורת 70 מיליון אירו. מדובר ב-5 בניינים בלב בודפשט, כאשר באחד מהבניינים יושבת הבורסה לניירות ערך של הונגריה. האחים עופר מאד מקצועיים ואמינים. אני ניהלתי את המשא ומתן עם אבי לוי, איש חכם ביותר אשר נהניתי לעשות עימו עסקים".

בעיסקה נוספת, רכשנו ממריו לזניק בניין בכ-16 מיליון אירו. הישראלים היו חכמים וידעו מתי להיכנס למזרח אירופה. הם ישבו על הנכסים במשך מספר שנים וכעת הם קוצרים את הפירות".

איך היית מאפיין את שוק המגורים במזרח אירופה?

"מכרנו במהלך השנה האחרונה כ-600 דירות בפראג, לפי מחיר של 1,000-2,000 אירו למ"ר, כך שמדובר במחיר ממוצע של 60 אלף אירו לדירה. ראה את רמת המחירים בלונדון, שם אתה משלם 5,000 אירו למ"ר ואף למעלה מכך. אני לא בא וטוען שמחירי הדירות בפראג יאמירו וישתוו לאלו שבלונדון, אך אין ספק, שיש מקום לעלייה חדה במחירי הדירות בשנים הקרובות.

"בתחום המגורים, צ'כיה מקדימה את שאר מדינות מזרח אירופה, וכיום ניתן לראות במדינה חברות צרפתיות ובריטיות, המתמחות בבניית בתים. כיום, רק כ-20% מהתושבים בצ'כיה הם בעלי בתים, וזוגות צעירים זכאים למשכנתא של 85% מערך הדירה בריבית קבועה ל-3-4 שנים בשיעור של 3.5%, כך שיש עוד פוטנציאל רב במדינה זו.

אורוקו רכשה לאחרונה את חברת IPB, לה מספר פרויקטים למגורים במזרח אירופה, תמורת כ-18 מיליון אירו. לחברה יש פרויקט בפראג של 16 האקר לבניית 800 דירות, ופרויקט נוסף בו אורקו שותפה עם חברת GE לבניית 1,200 דירות. סה"כ לאורקו כיום קרקע לבניית כ-3,000-4,000 דירות.

לדברי דיוויס, "אחד היתרונות של אורקו, זו היכלות של החברה להשביח בניינים.

לחברה יש כ-90 בניינים מכל הסוגים ב-6 מדינות שונות והיכולת להשביח אותם, מהווה את מקור הרווח שלנו".

"התורה עליה מבוססת פעילות קבוצת אורקו היא פשוטה למדי - אתר את הפרויקטים בעלי מקורות רווח מבטיחים, במקום לרכוש קרקעות בכל מחיר

להערכת מנכ"ל החברה, ג'ין פראנקסויס, רוסיה וברלין הן שתי דוגמאות לשווקים מבטיחים.

לדבריו, "איזו חברה יזמית אינה חולמת לבסס את מעמדה בשוק הרוסי, השלישי בגודלו עם כ-12 מיליון תושבים. אורקו קיבלה מספר רב של הצעות של פרויקטים שונים בשוק הנדל"ן הרוסי, אך מרביתם יקרים למדי. החברה מעוניינת להיכנס לשוק הרוסי באמצעות חברת בת שלה בשם MaMaison Residences במחירים נמוכים של כ-2,000 יורו למ"ר.

אורקו נמצאת בחיפוש מתמיד אחר שווקים חדשים הנמצאים במגמת צמיחה, כך למשל, הקבוצה רכשה לאחרונה חברה בשם Suncani המחזיקה בכ-90% מהמלונות ב-ISLAND OF HAVER .