הדורש פירוק שיתוף, זכויותיו יימכרו לשותף האחר

בענין זה, חוק המקרקעין התשכ"ט-1969 מונה שלוש דרכים לפרוק השיתוף, וזאת אם הצדדים עצמם לא מגיעים להסכמה על הדרך הנאותה לפרק את השיתוף ביניהם.

סעיף 39 לחוק המקרקעין קובע, שאם יש דין חלוקה בין השותפים, כלומר כל שותף יכול לקבל, מבחינה גיאוגרפית תכנונית, מגרש השווה לחלקיו במקרקעין כולו, אזי ניתן לחלק את המגרש בפועל, וזאת ע"י תשריט חלוקה המאושר על ידי ועדה מקומית לתכנון ולבנייה - ובזה השותפים נפרדים.

אך אם אין הסכמה בין השותפים, הדרך לפירוק השיתוף הינה אחת מהשלוש הבאות: או חלוקה בעין (סעיף 39 לחוק המקרקעין), או מכירה של כל המקרקעין (סעיף 40 לחוק המקרקעין), ואם הנכס נשוא הפרוק הינו בנין הראוי להירשם כבית משותף, אזי פרוק השיתוף יהיה על דרך רשום בית משותף (סעיף 42 לחוק המקרקעין).

לאחרונה נדרש בית משפט השלום בתל אביב לסוגיה של פירוק שיתוף במקרקעין והכדאיות של פירוק השיתוף על דרך רשום בית משותף. כידוע, סעיף 40 לחוק המקרקעין קובע, שאם אין דין חלוקה במקרקעין או שהחלוקה גורמת להפסד ניכר, אזי פירוק השיתוף יהיה על דרך של מכירה. אותו סעיף גם קובע, כי פירוק השיתוף יהיה על דרך שמוכרים נכסים מעוקלים בהוצל"פ. כלומר, על ידי מכירה פומבית, אלא אם כך בית המשפט ראה לנכון, כי יהיה זה צודק לנקוט בדרך אחרת למכירת הנכס בכדי למקסם את הרווחים או להפחית את הנזקים.

הענין נדון בת.א. 1495/04 א. לוי השקעות ובנין בע"מ נגד ראובן אמינוף ואח', שנידון בפני השופטת אילתה זיסקינב.

בענין דנן, התובעת והנתבעים הינם בעלים של שני בניינים בשתי חלקות סמוכות, כשהתובעת בעלים של 5/36 חלקים מכל אחת מהחלקות והנתבעים בעלי 31/36 חלקים מהחלקות. על כל אחת מהחלקות קיים בניין, כך שעיקר המקרקעין הינו בנין. התובעת עתרה לפרוק השיתוף בדרך של מכירת כל הבנין במכירה פומבית לכל המרבה במחיר, וחלוקת הפיקדון בין כל הבעלים, לפי חלקיהם היחסיים במקרקעין.

הנתבעים לעומת זאת טענו, כי יש לפרק את השיתוף על ידי רשום בית משותף וייחוס דירות בבניינים לכל אחד לפי חלקו, או לחילופין על ידי שהתובעת תמכור זכויותיה בבניינים לנתבעת.

כידוע על פי הלכת קוצר נ' ציתיאת (ע.א. 8318/96), הדרך העדיפה לפרוק שיתוף בבניין הינו על ידי רישום בית משותף, וכי רישום בית משותף הינו למעשה חלוקה בעין, ועל מי שטוען נגד רשום בית משותף נטל הראיה.

יחד עם זאת, פירוק שיתוף על דרך רישום בית משותף הינו אופציונלי, ואם בית משפט מגיע למסקנה כי זו לא דרך ראויה לפרק שיתוף, אזי יוכל לחזור לאופציה של מכירת כל הבנין.

השופטת זיסקינד, בענין זה, הולכת צעד אחד קדימה ומחילה את הוראות סעיף 40 לחוק המקרקעין גם על פירוק שיתוף של בנין.

כאמור לעיל, סעיף 40 מורה, כי מכירת החלקה תתבצע על דרך שנמכרים נכסים מעוקלים בהוצל"פ, אלא אם כן בית משפט ראה לנכון, כי בנסיבות המקרה עדיף לנקוט "בדרך אחרת".

"דרך אחרת", בענין זה, בדרך כלל פורשה כמכירה בין השותפים, כלומר, שההתמחרות לא תהיה החוצה אלא בין השותפים, בינם לבין עצמם. השופטת זיסקינד קובעת בענין דנן, כי פירוק השיתוף במקרה זה יהיה על דרך שהתובעת תמכור זכויותיה לנתבעים לפי חוות דעת שמאי שיש בפני בית המשפט.

השופטת זיסקינד דוחה חלק מהטענות של כל צד. לענין טענת הנתבעים לרישום בית משותף, בית משפט מגיע למסקנה, כי לא הובאה כל הוכחה שאכן הבניינים ניתנים לרישום כבית משותף, ומלבד זאת, דרך זו יש להחיל במצב בו שני הצדדים מתכוננים לגור בבניין, אך במקרה דנן לתובעת אין עניין להתגורר בבניין.

אך מצד שני, מכירת כל הבניין כולו תהיה בבחינת נישול הנתבעים מהדירות בהן הם מתגוררים, ודרך זו אינה ראויה, באשר הנתבעים מהווים את החלק הארי של הבניינים ועבורם זה מהווה נכס משפחתי, ויש להם עניין להישאר כבעלי זכויות בבניינים.

כידוע, סעיף 43 מאפשר גם להתחשב במשאלות ליבם של שותפים עת נדרשים למלאכת פירוק השיתוף.

בעקבות כך השופטת זיסקינד קובעת: "בנסיבות המקרה, אין כל הצדקה למכירת המקרקעין רק כדי לקבוע את שווי חלקה הקטן יחסית של התובעת בהם, מה עוד שנראה, כי יש ממש בטענת נתבעים, כי עלול להיגרם להם הפסד כספי, לאור שינויים תכנוניים במרכז העיר, שיש בהם כדי להשפיע על עליית שווי הנכס. אשר על כן אני דוחה את טענות התובעת לפירוק השיתוף בדרך של מכירה פומבית של הנכס כולו. מאידך, סבורתני כי בשלב זה נסיבות המקרה אינן מצדיקות פירוק השיתוף בדרך של רישום הבניינים כבתים משותפים".

ובהמשך השופטת זיסקינד קובעת: "לכאורה, עולה במשתמע, כי קיימת הסכמה בין הצדדים לבצע את פירוק השיתוף בדרך של מכירת חלקה של התובעת בנכס, שכן התובעת מחד מעוניינת למכור את חלקה, והנתבעים הביעו רצון לרכוש את חלקה, באם יעמדו בתשלום המגיע. השאלה היחידה היא, מהי התמורה המגיעה לתובעת, בגין חלקה בנכס".

נשאלת השאלה, האם ניתן היה להחיל את הפיתרון שנקבע דלעיל גם על מקרה בו לא היתה נכונות מצב התובעת למכור זכויותיה לנתבעים? האם גם אז בית משפט יכול לאכוף על הצדדים כי פירוק השיתוף יהיה על דרך של מכירת זכויות שותף אחד למשנהו?

מתן תשובה לשאלה זו תלוי במידה רבה בשאלה, האם אין בדרך זו כדי להפחית את הרווח של השותף שזכויותיו נמכרות. לעיתים, במציאות, ההתמחרות מאפשרת לגבות סכום יותר גדול ממה שהשותף מציע, כך שאותו שותף שמעוניין לרכוש זכויות שותף אחר, נאלץ להוסיף על המחיר אם רצונו להיות הבעלים היחידי של הנכס.

כלומר, כשם שאם חלוקה גורמת להפסד ניכר אזי הולכים על דרך של מכירה, כך גם אם מכירה פנימית עלולה לגרום להפסד ניכר אז יש ללכת על מכירה החוצה.

הכותב מתמחה בדיני מקרקעין, תכנון ובנייה וממ"י.