"המטרה - להיות חברת נדל"ן מניב גדולה"

בצלאל איגר, בעל השליטה בחברת דוראה, מסתובב בתפר הזה שבין שוק ההון, שוק הנדל"ן והמערכת הבנקאית כבר עשרות שנים, אך בשונה מחלק גדול מעמיתיו מעולם לא נשמע קולו של איגר בראיונות בתקשורת, שלא לדבר על צילום שלו. איגר בורח מהתקשורת כמו מאש, ובניגוד לרבים אחרים לא משום שנכווה בעבר ברותחין והיום הוא נזהר בצוננים. "אני מעדיף להמשיך לעבוד בשקט בלי רעש תקשורתי. אם הגעתי עד לכאן ללא שימוש בתקשורת, אז כנראה שאפשר להתקדם גם ככה", אומר היום איגר בהתבטאות ראשונה ובלעדית למדור "חברה על הכוונת".

איגר החל את דרכו בבנק לאומי והתקדם בסולם הדרגות, עד אשר הפך לאיש החזק בתחום האשראי הבנקאי לחברות הנדל"ן. לאחר 15 שנה בתפקיד החליט איגר, אי שם באמצע שנות ה-90, למרות הפיתוי הגדול להישאר בבנק, כי הגיעה העת להתקדם ולעבור לצדו השני של השולחן בוועדות האשראי, קרי להפוך ממלווה ללווה. אלא שאז הגיעה הצעה קוסמת מיצחק תשובה שביקש מאיגר לנהל את זרוע הנדל"ן שלו, שרוכזה בחברות דלק בלרון, תשלו"ז ואלעד.

"קיבלתי מתשובה הצעה שאי אפשר לסרב לה", משחזר היום איגר שמהר מאוד מצא את עצמו טרוד בהשתלטות על האימפריה שבנה תשובה. כעבור חמש שנים החליט איגר, שוב, כי הגיעה העת להתקדם, והפעם גמר אומר להפוך לעצמאי. בשנת 2000 רכש איגר ביחד עם משפחת רויטמן את השליטה בחברת דוראה ממשפחת סביר, וזאת לפי שווי חברה של כ-4 מיליון דולר. מי שהצטרף למסע העצמאות של איגר בדוראה עשה תשואה לא רעה על ההשקעה שלו, בלשון המעטה: היום עומד שווי החברה על כ-32 מיליון דולר (החברה חילקה דיבידנדים בסכום לא מהותי של כחצי מיליון דולר בתקופה זו).

"המטרה שלנו היא להיות חברת נדל"ן מניב גדולה, כשהתוכנית היא לעשות את זה צעד צעד ולא בקפיצות גדולות מדי, שיקשו עלינו בדרך יותר משיעזרו. בלי להזכיר שמות, יש לא מעט חברות ישראליות שעוסקות בתחום שלנו ועשו כברת דרך ארוכה, בהפכן מחברה קטנה לחברה גדולה בתחום הנדל"ן המניב. לשם אנחנו מכוונים".

דוראה עשתה היום צעד נוסף בכיוון אותו סימן איגר. החברה דיווחה על מעורבותה במגעים המנוהלים להשלמת עסקה, הכוללת רכישת בניין משרדים בגרמניה תמורת 26 מיליון אירו (ראו ידיעה נפרדת בעמ' 4). שוויה הכולל של העסקה עומד על 130 מיליון אירו, או 730 מיליון שקל, וחלקה של דוראה בהון העצמי בעסקה יסתכם בכ-4 מיליון אירו שהם 22 מיליון שקל. ההון העצמי הכולל בעסקה יסתכם בכ-113 מיליון שקל - כ-15% מסך העסקה. הבניין הנרכש מושכר לחברת הביטוח הענקית אליאנס עד לשנת 2013. מדובר בבניין המשתרע על פני שטח של 17 אלף מ"ר אליו מתווספים 200 מקומות חנייה. חלקה של החברה בדמי השכירות שיניב הבניין, צפוי להסתכם ב-1.9 מיליון אירו המשקפים תשואה של 7.3% על ההשקעה. עלות המימון של הנכס עומדת על 5.3%, כך שהמרווח ממנו תיהנה דוראה בעסקה צפוי לעמוד על כ-2%.

דוראה, לנוכח היותה חברה קטנה ומתבגרת בתחום הנדל"ן המניב, בדרך כלל מעדיפה להיות חלק קטן בעסקאות גדולות מאשר להשתתף בעסקה קטנה לבד, או לשמש כשותף בכיר בעסקה גדולה. העסקה עליה דיווחה החברה היום היא המשך ישיר לרצף של עסקאות ענק בהן נטלה חלק. העסקה המפורסמת ביותר היא כמובן זו שזכתה לכינוי "עסקת ההילטונים", במסגרתה נרכשו 16 בתי מלון של רשת הילטון באנגליה. עלותה הכוללת של העסקה הסתכמה ב-3.4 מיליארד שקל, וחלקה של דוראה בה עמד על 170 מיליון שקל. חלקה בהון העצמי עמד על 35 מיליון שקלים. קדמו לעסקת ההילטונים עסקאות גדולות נוספות בהן הייתה דוראה שותפה קטנה: החברה מחזיקה בכ-14.8% מעסקת "דויטשה טלקום", הכוללת רכישת שבעה נכסים מניבים ברחבי גרמניה המושכרים כולם לחברת התקשורת הגרמנית; היא החזיקה בכ-8% מעסקת החניונים באנגליה (עסקה בהיקף כולל של 4.3 מיליארד שקל שבוצעה באמצעות גירון, שבינתיים נמכרה); ורק מתחילת השנה הודיעה על השתתפותה (20%) בשתי עסקאות לרכישת נכסים מניבים בגרמניה, שחלקה בהן עמד על 20 מיליון שקל.

"יש יתרונות גדולים בלהיות חלק קטן בעסקאות גדולות", אומר היום איגר. "צריך להבין, עסקת נדל"ן גדולה מגלמת בתוכה עלויות לא מעטות כמו בדיקת הנכס, בדיקת השוכרים, יצירת הקשרים עם הבנקים המממנים ותפירת חבילת המימון. העלויות הללו קיימות הן בעסקה קטנה והן בעסקה גדולה, אך מכיוון שבעסקה גדולה יש מספר שותפים, עלויות אלו מתחלקות בין כל השותפים והנטל על כל שותף קטן".

עוד לדברי איגר, "מכיוון שאנחנו עדיין לא חברה גדולה, הנושא הזה מאוד חשוב לנו. לכן, בשלב זה הקונספט בו אנו משלבים כוחות עם גורמים נוספים וחוסכים בהוצאות, מתאים לנו. השתתפות בעסקה גדולה מקצרת לנו תהליכים באופן משמעותי וחוסכת לנו בעלויות, ואין שום סיבה שלא נמשיך לעשות עסקאות בקונספט דומה".

למרות שחלקה של דוראה בעסקאות אינו גדול, איגר מקפיד לראות בעיניו את הנכסים - גדולים כקטנים. "אני זוכר איך נסענו, יגאל אהובי ואני בתחילת הדרך לפני שנים, שלוש שעות במונית בשביל לראות בניין בשווי של מיליון פאונד בלבד", משחזר איגר את תחילת דרכו המשותפת עם יזם הנדל"ן אהובי. לא בכדי הקשר בין אהובי, דלק ואיגר מחזיק מעמד עד היום, ובחלק גדול מהעסקאות אותן יוזם אהובי הוא מקפיד לשתף את דלק נדל"ן ואת דוראה. "ליגאל יש קשרים מצוינים ויכולת להביא עסקאות, ואין ספק שהקשר ארוך השנים שלי איתו מסייע לדוראה להיות חלק מעסקאות ענק", מודה איגר.

מעבר לעסקאות הנדל"ן המניב בחו"ל, לדוראה יש גם פעילות מקומית לא קטנה. ביולי 2005 רכשה החברה 25% מחברת הביצוע אורתם סהר בתמורה ל-6.6 מיליון שקל. "הרכישה של אורתם סהר נולדה בתור לשירותים במטוס לפולין. ראשי החברה היו בדרך לקרקוב לנכס שהם בחנו שם, ואנחנו היינו בדרך לוורשה. מפה לשם נולדה שיחה בה עלה הרעיון לרכישת חלק מהחברה על ידינו", נזכר איגר. "הרכישה נעשתה מתוך הנחה שבשנים הקרובות תחום התשתיות ופרויקטי ה-BOT צפוי לצמוח בצורה משמעותית". לא אחת בפרויקטים מסוג זה, החברה המבצעת מקבלת גם אחוזים בחברה שניגשה לפרויקט, כך שהיא יכולה ליהנות משני העולמות, אומר איגר. "אורתם היא חברה מובילה בתחומה, ומצאנו לנכון לאמץ לנו אפיק השקעה גם בתחום הזה".

מדו"חותיה של דוראה עולה כי אורתם סהר סיימה את שנת 2005 עם מחזור הכנסות של 127 מיליון שקל, ששיקף צמיחה של 42% לעומת שנת 2004, ויש להניח כי לאור הפרויקטים בהם מעורבת החברה כיום, צמיחתה של אורתם סהר תימשך גם בשנה הקרובה. עם זאת, שיעור הרווחיות התפעולית של החברה לא היה גבוה במיוחד ועמד על 1.9% בשנת 2005. זרוע נוספת של דוראה היא החברה הציבורית ליברטי פרופרטיס (שקם נדל"ן לשעבר), חברה ציבורית שנסחרת בבורסה של תל אביב והייתה בעבר בשליטתה של קבוצת אלקו, ולאחר מכן נשלטה על ידי קבוצת משקיעים בראשות רו"ח יאיר רבינוביץ'. איגר שילם עבור 84% ממניות ליברטי סכום לא מבוטל של 114.5 מיליון שקל, לפי שווי חברה של 135 מיליון שקל, אך מצד שני הצליח להגדיל באחת את היקף הנכסים של החברה שבבעלותו בכ-300 מיליון שקל. לליברטי נכסים בישראל, צ'כיה והולנד, ואלו מאפשרים לדוראה לגוון את רשימת המדינות בהן היא פועלת ולהוריד את אלמנט סיכון השוק.

מבט קצר על ביאור 27 בדו"חות הכספיים השנתיים של דוראה לשנת 2005, מאפשר למשקיעים לראות כיצד ייראו הדו"חות המאוחדים שלה עם ליברטי: היקף ההכנסות המאוחדות של החברות אילו הייתה הרכישה מתבצעת בתחילת השנה, היה עומד על 22.5 מיליון שקל, והרווח הנקי היה מסתכם ב-11.6 מיליון שקל. יחד עם זאת, מכיוון שבנדל"ן עסקינן, הרי שמבנה המאזן לאחר העסקה הוא הנתון המעניין. למעשה, מאזנה של דוראה לאחר רכישת ליברטי הוכפל, מרמה של 248 מיליון שקל לרמה של 495 מיליון שקל.

בשבועות הקרובים יוצאת דוראה לגיוס חוב בהיקף של כמה עשרות מיליוני שקלים משוק ההון, במטרה להפנות את עיקר הכסף שיגויס לביצוע עסקאות נדל"ן מניב נוספות. איגר סבור כי ברמות המינוף הקיימות כיום בחו"ל, ניתן יהיה למנף את הסכום שיגויס ברמה של 1:6, מה שיאפשר ביצוע עסקאות בהיקף כולל של כמה מאות בודדות של מיליוני שקלים בשנים הקרובות. "