בשומת פיצויי פגיעה אין להתחשב בתוכנית עתידית

סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה התשכ"ה-1965 מסדיר את עניין קבלת הפיצויים מהרשות התכנונית בעקבות הפגיעה שנגרמה כתוצאה מתוכנית בניין עיר. משמעות הדבר היא, שבעל מקרקעין או בעל זכות במקרקעין יוכל תוך שלוש שנים מיום אישור התוכנית הפוגעת לדרוש פיצויים מהוועדה המקומית לתכנון ובנייה בגין ירידת ערך שנגרמה לו כתוצאה מאישור התוכנית.

לדוגמא, אם המקרקעין היו למטרת מגורים ו/או תעשייה, ותוכנית בניין עיר שינתה את הייעוד לגן לאומי, אזי שווי המקרקעין יורד בעשרות אחוזים (לא לאפס) לערך שמשקף את שווי המקרקעין לגן לאומי, ככל שיש שווי כזה.

ההליך של קבלת פיצויים מתחיל בדרישה והגשת בקשה מסודרת לוועדה מקומית לתכנון ולבנייה, כדי שזו תשלם את שווי ירידת הערך. דא עקא, כי במציאות הקיימת במרבית המקרים הוועדה המקומית דוחה את הבקשה וקובעת כי למעשה אין כל ירידת ערך או שירידת הערך הינה בשיעור שאינה משביעה את רצון בעל הזכות.

במקרה זה, על בעל הזכות להגיש ערר לוועדת ערר מחוזית, כשוועדה זו הינה ועדה מקצועית ויכולה למעשה לתחום את פעילות השמאי שנבחר מטעמה אם הצדדים לא מגיעים להבנה משותפת בגין שווי ירידת הערך.

סוגית מידת התערבות של ועדות ערר בהחלטת השמאי המכריע העסיקה לא מעט את בתי המשפט בארץ. בדרך כלל הוועדות ממעטות להתערב בשיקוליהם של השמאים ומשאירים את השדה הזה לפעולה של השמאי, אך יש והתערבות כזו נדרשת. אחת מהסוגיות שהן נשוא התערבות הינה האם על השמאי בבואו לשום את שווי ירידת הערך להתחשב גם ב"ציפיות" הקיימות מהמקרקעין לאחר אישור התוכנית הפוגעת?

טול מקרה שבמקרקעין של ראובן שונה הייעוד למטרה מסוימת הגורמת לירידת ערך, והינה לאחר אישור התוכנית הפוגעת, בדעת העירייה לשנות את הייעוד בשנית לייעוד אחר שהינו ייעוד טוב יותר מהייעוד לאחר אישור התוכנית הראשונה. האם על השמאי להתחשב בציפייה הקיימת לאישור התוכנית המיטיבה?

שאלה זו נדונה לאחרונה בעמ"נ (נ"צ) 1013/05, עו"ד יהודה שועלי ואח' נגד ועדה מקומית לתכנון ובנייה אצבע הגליל, שנדון בפני השופט האשם ח'טיב.

בעניין שועלי הנ"ל, המערערים הינם בעלי עניין ובעלי זכויות במקרקעין כלשהם עד לתאריך 6/01. בתאריך זה המערערים מכרו זכויותיהם במקרקעין לחברה כלשהי, כשחברה זו לאחר הרכישה החלה לפעול לשינוי ייעוד המקרקעין. לפני העיסקה ובשנת 1999 פורסמה התוכנית אשר ייעדה חלק מהמקרקעין למסחר ולתיירות ושטח ציבורי פתוח, דבר שגרם לירידת ערך בחלקה.

השמאי המכריע הכין חוות דעת שמאית על ירידת ערך, אך ועדת ערר מחוזית התערבה בחוות הדעת וקבעה כי השמאי שגה שלא התייחס כלל למשמעות של הפקדת התוכנית אשר יזמה אותה חברה שרכשה את המקרקעין, וכי היה על השמאי להתחשב גם בתוכנית המשביחה.

בעניין זה, ועדת ערר מחוזית התבססה על פסק הדין קהתי (ע.א 4809/91 פ"ד מח/2 190) וקבעה, כי יש להתחשב בציפייה שהיתה לאישור תוכנית זו ולהעריך את השווי ירידת ערך נכון לתאריך אישור התוכנית המתקנת, תוכנית אשר תיקנה לדעת ועדת ערר את העוול אשר גרמה התוכנית הפוגעת. מכאן הערעור על החלטת ועדת ערר.

השופט ח'טיב קיבל את הערעור בקובעו: "לא היה מקום להסתמך על הלכת קהתי, שם נקבע כי כאשר מדובר בפגיעה תיאורטית שתוקנה בעקבות תוכנית מאוחרת, וכלל לא באה לידי ביטוי, יש לקחת זאת בחשבון ואין לפסוק פיצוי. לעומת זאת, במקרה שבפנינו מדובר בפגיעה בשווי המקרקעין שהתממשה הלכה למעשה עם מכירת המקרקעין ע"י המערערים".

כידוע, על-פי הלכת קהתי, כשיש כמה תוכניות זו אחר זו, אחת פוגעת ואחת משביחה, יש לקחת בחשבון תוכנית מאוחרת שמשביחה או מתקנת את הפגיעה, וכי חישוב הפיצוי צריך להתבסס על השוואה בין שווי הקרקע לפני אישור התוכנית הפוגעת ובין השווי נכון לתאריך אישור התוכנית המתקנת. אך השופט ח'טיב קובע, כי לכלל זה יש חריג, והוא ש"הפגיעה כתוצאה מהתוכנית הפוגעת יצאה מן הכוח אל הפועל ובעל הקרקע שינה את מצבו לרעה בזמן שבין שתי התוכניות, כגון שבפרק זמן זה הוא מכר את זכויותיו בקרקע. במקרה כזה, המועד הקובע להערכת שווי הפגיעה הינו תאריך אישור התוכנית הפוגעת, ולתוכנית המתקנת אין כל רלבנטיות. בענייננו, המערערים מכרו את זכויותיהם במקרקעין לאחר שפורסמה התוכנית הפוגעת לאישור ובטרם תפורסם לאישור התוכנית המתקנת, ובכך שינו מצבם לרעה והנזק מבחינתם הפך להיות בלתי הפיך".

כמו כן, השופט ח'טיב קובע כי: "אין זה סביר כי הרוכשת תשלם עבור המקרקעין מחיר המגלם בתוכו תוכנית שלא רק טרם אושרה, אלא אף טרם נולדה, ולפחות מבחינת המוכרים-המערערים היא גם לא היתה תוכנית צפויה".

ובעניין מידת התערבות של ועדת ערר בשיקולי השמאי המכריע, השופט ח'טיב קובע כי בעניין זה יש שלוש גישות. גישה מצמצמת שלפיה מתערבים במקרים יוצאי דופן; גישה מרחיבה וגישת ביניים. בעניין זה, השופט ח'טיב נוקט בגישת ביניים בקובעו כי כל עוד השיקולים של השמאי הינם שיקולים רלוונטיים ולא הושפעו משיקולים זרים, ועדת ערר מנועה מלהכתיב את הדרך והאופן של עריכת השמאות.

הכותב מתמחה בדיני מקרקעין, תכנון ובנייה וממ"י.