המוכר כבר לא גר בנכס - הבנק רשאי למכרו

החלטה זו, של השופט אליקים רובינשטיין, מצמצמת את הלכת שטיינמץ (ברע"א 8792/00 שטיינמץ נ' בנק משכן), בה נקבע, כי בנק המממן רכישת דירה באמצעות הלוואה לא רשאי לרדת במישרין לדירת המוכר בהליכי ההוצאה לפועל מכוח שטר המשכון בו מושכנו זכויותיו החוזיות של הלווה, וכן אין בכוחו של כתב ההתחייבות שניתן ע"י המוכר ליצור משכנתא על נכסי המוכר.

בפס"ד שטיינמץ נקבע עוד, כי לבנק עומדות שתי דרכים למימוש המשכון: הדרך האחת היא באמצעות מכירת הזכויות הממושכנות למרבה במחיר, או להיכנס לנעלי הקונים ולתבוע מן המוכר את קיום החוזה, דהיינו העברת זכות החזקה בדירה אליו ורישום הזכויות בדירה על שמו. בדרך זו יהפוך המשכון על הזכויות למשכנתא, וזאת לאחר רישומה בפנקסי המקרקעין.

בנוסף נקבע, כי הבנק רשאי, מכוח כתב ההתחייבות שניתן לו, להגיש תביעה נגד המוכר ולדרוש תשלום ההלוואה מהמוכר, מכוח זכות עצמאית ולא מכוח הזכות שמושכנה לו. במסגרת תביעה זו יכול הבנק לבקש הטלת עיקול על הדירה, וכן לאחר קבלת פסק דין לטובתו רשאי הוא לרדת לכלל נכסיו של המוכר.

הלכה זו שינתה מהקצה אל הקצה את הפרקטיקה הנוהגת ביחס למימושי נכסים: היא חייבה מחד את הבנקים להתאים את שיקולי האשראי שלהם ואת מערך הבטוחות שלהם, ומאידך חייבה את כונסי הנכסים, שמונו לבקשת הבנקים, לנקוט בדרך הארוכה אותה התווה פסק הדין במקרים בהם מושכנו זכויות הלווים בלבד, להבדיל מזכויות בעלי הנכס.

החלטת השופט רובינשטיין שנקבלה לאחרונה (רע"א 3880/06), הנה למעשה גלגול נוסף של פס"ד בעניין בירס (רע"א 2550/01). בפס"ד בירס רכשו הורים דירה, אולם בשל חששם מפני נושים רשמוה על שם בנם, הוא שמואל בירס, שהיה אותה עת בן 5. בהגיע הבן לגיל 18 שנה, חתם הוא על הסכם מראית עין למכירת הדירה לבני הזוג ולסון, הוריה של חברתו דאז, מכירה שנעשתה ללא ידיעת הוריו, אשר התגוררו בדירה. לצורך רכישת הדירה נטלו "הרוכשים", בני הזוג ולסון, הלוואה מבנק הפועלים ששולמה ע"י הבנק כמקובל ישירות לבירס (הוא "המוכר"). בירס חתם על התחייבות אישית כלפי הבנק, אשר מצדו משכן את זכויותיהם החוזיות של הלווים, על-פי הסכם המכר, לטובת הבנק, ורשם הערת אזהרה. הלווים לא עמדו בהתחייבויותיהם כלפי הבנק, אשר פתח בהליכי הוצאה לפועל כנגדם לצורך מימוש המשכון. לאור הלכת שטיינמץ, לא איפשר ביהמ"ש לבנק לממש את הנכס באופן ישיר.

מאז פס"ד בירס חלו השתלשלות אירועים, אשר כללה, בין היתר, מכירת הדירה ע"י בירס שבוטלה, ומאידך בקשה של כונס הנכסים לפינויו של הקונה הנ"ל מהדירה, שאושרה. הבקשה הושתתה על העובדה, שבירס והוריו אינם מתגוררים כבר בנכס, ומשכך אין מניעה לפנות צד שלישי היושב בנכס והשואב את זכויותיו מזכויות המוכר, שהוקנו בעבר לחייבים (בני הזוג ולסון).

לאחר מכן שוב נמכרה הדירה לצדדים שלישיים, אולם הפעם הקונים שרכשו את הזכויות בה קיבלו את החזקה, שילמו את מלוא תמורתה וקיבלו את אישור ראש ההוצאה לפועל למכירה. בירס, אשר ביקש למנוע מכירה זו, הגיע עד לפתחו של בית המשפט העליון, תוך שהוא טוען כי הערכאות דלמטה פעלו בניגוד להלכת שטיינץ.

הבנק מצדו טען, בין היתר, כי פסקי הדין בפרשיות בירס ושטיינמץ ניתנו על יסוד ההנחה שמוכר הדירה גר בנכס. נטען, שכאשר המוכר אינו מתגורר בדירה הרציונל העומד בבסיסן של ההלכות האמורות אינו מתקיים, שכן לא קיים אינטרס בר הגנה של המוכר, למעט זכותו לקבלת כספים מתמורת המכירה, ששמורה לו בכל מקרה.

בית המשפט, מפיו של השופט רובינשטין, קבע, שמחד שיקולי פינוי ומימוש הדירה אינם תקפים במקרה זה, שכן הבקשה לפינוי הדירה ולמימושה הוגשה לאחר שבירס והוריו חדלו מלהתגורר בנכס, ואף נעשה ניסיון מצד בירס למכרו לצד שלישי. לימים נמכרה הדירה לצד השלישי המחזיק בו כיום, והדבר אושר בהליך שיפוטי בלא שנעשה ניסיון ערעור.

לעומת זאת, שרירים וקיימים הן זכותו של הבנק לגבות את חובו, הן האינטרס הציבורי לאפשר לו לעשות כן, והן האינטרס הציבורי בדבר ההגנה על הקונים אשר פעלו בתום לב. לדעת השופט, אין עומד בנסיבות אלה, שבבסיס הלכת שטיינמץ בדבר הגנה על מי שבעבורו הנכס נשוא המחלוקת מהווה קורת גג. נראה כי מקרה זה הוכרע בין היתר לאור חוסר תום לבו של בירס, אשר כאמור ניסה לבדו למכור את הדירה בעבר ועתה הוא מנסה כדברי ביהמ"ש להיבנות מטיעון זה.

יצוין כי אין זה הצמצום היחיד להלכת שטיינמץ אשר ניתן מפי השופט רובינשטיין. על אף כרסומים פסיקתיים וחריגים להלכת שטיינמץ, המאפשרים לנושים לממש נכסי מגורים בדרך מהירה יחסית, מן הראוי לזכור את רוחה של ההלכה העברית, על פיה נושים רשאים להיפרע מהלוואות באמצעות מימוש הבטוחה, אולם עליהם לנהוג תמיד באופן מוסרי, אנושי וזהיר במימושי נכסים ".... כי ישרים ישכנו ארץ ותמימים יוותרו בה" (משלי ב' כא).

הכותב מתמחה בדיני מקרקעין ומכהן כיועץ המשפטי של הבנק הבינלאומי הראשון למשכנתאות. הכתוב הנו על דעתו בלבד.