אפשר לפרוק את עול השותפות במקרקעין

הצורך לעתור לפירוק השיתוף נולד לשותף בחלקת ענק כמקרקעי כיכר המדינה, בהם מנסים השותפים משך שנים רבות לפתור את השותפות הכפויה אליה הוכנסו על-ידי תוכנית בניין עיר ולהגיע לבנייה במקרקעין ולמימושם, ממשיך בבעלי חלקות במתחם ח/300 בחולון שמצאו עצמם שותפים במגרשי בנייה לאחר שכל חייהם היו בעלים של חלקות קטנות יותר, אבל לבדם, וכלה בבעל הזכויות המשותפות בדירתו הקטנה, אשר מוצא עצמו נאלץ להתמודד עם שותף שאינו רצוי וחפץ לפרק שותפות כפויה זו.

עיקרון העל הראשון בפירוק שיתוף הינו כי כל שותף במקרקעין משותפים יכול ורשאי כרצונו לדרוש את פירוק השיתוף במקרקעין. אולם, גם זאת כפוף לכך שהדרישה תהא בתום לב. נקבע כי אין בית המשפט מסוגל להקנות שלום בין אנשים "צהובים זה לזה", ועל כן קבעו כי לכל בעל הזכות לעתור לפירוק.

העיקרון השני בפירוק השיתוף הינו כי ככלל (סע' 39(א) לחוק) הפירוק יהא ככל הניתן בדרך של "חלוקה בעין", ז"א ללא צורך במכירת הנכס, כאשר עיקרון זה מקורו בנתון בו משאב הקרקע הינו מוגבל וייחודי והחוק מתייחס בכבוד לזכותו של האדם להישאר בעל נכסיו.

העיקרון השלישי הינו (סע' 40(א) לחוק המקרקעין) כי בית המשפט לא יורה על "חלוקה בעין" של מקרקעין שאינם ניתנים לחלוקה, וכך גם אם חלוקה בעין תגרום להפסד ניכר לשותפים, בשני מקרים אלו הרי שהדרך תהא מכירת המקרקעין במכירה פומבית. זאת, כשם שנמכרים מקרקעין בהוצאה לפועל על ידי מינוי כונס נכסים על ידי בית המשפט, שמטפל בהליכי המכירה בדרך של מכרז פומבי.

העיקרון הרביעי הינו (סע' 42 לחוק) כי ככלל, כאשר מדובר במקרקעין הניתנים לרישום כבית משותף, רשאי בית המשפט להורות על דרך החלוקה ברישומו של הבית בפנקס הבתים המשותפים והקצאת דירות לבעלים לפי חלקיהם. יש לתת תשומת לב, כי על-פי חוק המקרקעין הרי שככלל אין אפשרות לפרק שיתוף בבית שכבר רשום כבית משותף.

נמצא לפיכך, כי סדר העניינים הינו ראשית עדיפות ל"חלוקה בעין", כאשר על המבקש חלוקה בעין של המקרקעין מוטל הנטל להוכיח כי אכן ניתן לחלק את המקרקעין בעין. חלוקה מעין זו אפשרית בעיקרון אם היא ניתנת על-ידי דיני התכנון והבנייה, ובראשם חוק התכנון והבנייה תשכ"ה - 1965, ויש צורך בדרך כלל להגיש תשריט ואישור של המפקח על המקרקעין וחוות דעת שאכן ניתן לבצע חלוקה זו "בעין".

לאור האמור, במקרה בו מוצאים עצמם בעלים משותפים של נכס מקרקעין, חלקה או מבנה או דירה, הרי עליהם לעתור לבית המשפט בבקשה כי יורה על פירוק השיתוף בנכס, ובית המשפט יבחן את המקרה לפי המבחנים העיקריים לעיל, דהיינו ראשית האם הנכס ניתן לחלוקה "בעין", מהי דרך החלוקה בעין ואם לא תגרום לנזק ניכר לבעלים, שאז עדיין יפנו לדרך המכירה.

בית המשפט כבר פסק בעבר, כי "נזק ניכר" הינו נזק ממשי, לא כל אובדן רווח מהווה נזק שימנע חלוקה בעין. ומנגד, קיימת אפשרות שניתן לבצע חלוקה בעין אולם נסיבות המקרה מובילות את בית המשפט למסקנה שעדיין חלוקה בעין לא תפתור המחלוקות, והדרך הינה מכירה.

גם במכירה, ועל אף העיקרון הנ"ל של מכירה במכירה פומבית, עדיין קיימת אפשרות לביצוע מכר בדרך אחרת, אם על-ידי מכר לשותף שיש לו מקרקעין גובלים, או במכר בין השותפים לבין עצמם. כמובן שאין לבעלים מניעה להשתתף בעצמו ברכישה, כאשר פועלת לזכותו ומקילה עליו העובדה שעבור חלקיו הוא אין הוא נדרש לשלם.

יש לשים לב, כי אמנם בדרך כלל המסלול הינו תביעה בבית המשפט השלום, אולם במקרקעין שאינם רשומים הפסיקה קבעה כי הקובע לעניין הסמכות הינו שווי הזכויות, ועל כן ייתכן שהמוסמך הינו בית המשפט המחוזי דווקא. כן יש לבחון אם הצדדים לפירוק שיתוף רשומים כבעלים או כחוכרים, ולא לדוגמא בעלי הערת אזהרה בלבד.

לבסוף, קיימת חשיבות לבחון נסיבות ספציפיות של חוקים שונים כגון זכות שיכולה לקום בדירת המגורים לבן זוג שגר בה אם על פי חוק הירושה ואם על פי חוק הגנת הדייר.

ההמלצה הינה לפיכך, כי אם אכן נקלעת למצב בו הינך בשותפות כפויה הרי שיש וניתן לפרק שותפות זו, ואין כל הכרח לחיות בשותפות שאינה לפי רצונך. אולם יש ליקח בחשבון את המבחנים אותם יבחן בית המשפט ואת האפשרויות השונות שתביעה מעין זו תוביל ותגרום, כולל האפשרות של הפרדות כל השותפים מהנכס ומכירתו לצד ג'.

הכותב הינו בעל משרד עו"ד המתמחה בדיני מקרקעין.