זכויות בן זוג שאינו רשום מול המשכנתא

לאחרונה נדון בבית המשפט המחוזי (בש"א 1950/06) מקרה, בו בן הזוג הרשום שיעבד במשכנתא רשומה את המקרקעין, ולימים, כאשר לא שילם את חובו לבנק, ביקש הבנק להיפרע מחובו באמצעות מימוש המשכנתא על כל נכס המקרקעין. אז באה בת זוגו, שזכויותיה לא היו רשומות במרשם המקרקעין, וטענה שזכויותיה גוברות על המשכנתא הרשומה במרשם לטובת הבנק.

בת הזוג ביקשה למנוע מהבנק מימוש המקרקעין, וטענה בפני בית המשפט כי לא ידעה על יצירת המשכנתא, כי מחצית מהמקרקעין היו והנם בבעלותה, על אף היותם רשומים במלואם על שם בעלה, וזאת מכוח חזקת השיתוף בין בני זוג, וכן שהמקרקעין והבניין הנבנה עליהם הנם "נכס משפחתי" ולא עסקי, אשר פינויו יותיר את בני משפחתה ואותה ללא קורת גג. לטענתה, היה על הבנק, כמוסד בנקאי, לדעת שהיא בעלת מחצית מהזכויות במקרקעין, ומשלא קיבל הסכמתה לשעבודם פעל שלא כדין ובחוסר תום לב, ולפיכך זכותה גוברת על המשכנתא.

הבנק מצידו טען, שלא חלה חזקת השיתוף על המקרקעין הנדונים, ואף אם חלה, כי אז קיימת חזקת שיתוף גם בחובות כלפי הבנק, הגם שלטענתו האישה ידעה על החוב ועל המשכנתא. בנוסף נטען, כי בעת משכון המקרקעין היו המקרקעין נכס פנוי שלא שימש למגורי האישה, ולכן הבנק רשאי היה להסתמך על הרישום הקיים בלשכת רישום המקרקעין. בפועל, לאחר רישום המשכנתא, בוצעה בנייה על המקרקעין, אשר מומנה באמצעות כספי הלוואות שנתן הבנק.

שופטת בית המשפט המחוזי, דינה מויאל, ביקשה לבחון האם, ככלל, יוכלו זכויות שהנן בלתי רשומות במקרקעין לגבור על זכות קניינית רשומה, היא המשכנתא. לדבריה, הכלל הוא שחזקת השיתוף מקימה את ההנחה שבן הזוג הרשום פועל מכוח הסמכה של בן הזוג שאינו רשום ובהסכמתו, ולכן פעולה שעשה בן זוג בנכס הרשום על שמו, עם צד שלישי, בתום לב, מחייבת את בן הזוג השני (ע"א 3563/92).

מאידך, בתי המשפט הכירו במצבים בהם עשויה זכותו הלא רשומה של בן הזוג, מכוח חזקת השיתוף, לגבור על זכויות צד ג' שפעל בתום לב ובתמורה, וזכויותיו קיבלו ביטוי ברישום. אולם, בתי המשפט צמצמו את תחולת הלכה זו לדירת מגוריהם של בני זוג בלבד. זאת, מכיוון שדירת מגורים של בני זוג הנה נכס בעל חשיבות ומעמד מיוחדים, וזכויות בן הזוג שאינו רשום ראויות להגנה מיוחדת בשל אופיו של הנכס ככזה. זוהי למעשה "גולת הכותרת של חזקת השיתוף" (ע"א 806/93), ולגבי דירה ההנחה היא שכל אחד יודע, או אמור לדעת, גם מבלי לחקור את טיב היחסים הממוניים שבין בני זוג, כי בדרך כלל זכאית האישה למחצית מן הזכויות בה (פס"ד אהרונוב).

לכן, הטיל בית המשפט על צד שלישי, המבקש לעשות עיסקה בנכס מגורים, את החובה לבדוק האם אכן יש לבן הזוג השני זכויות בו (עניין בן-צבי). חובה זו היא לדירת מגורים בלבד (במקרים חריגים ביותר גם לרכוש עסקי - ת.א 7230/03), בין היתר לאור כך, שלמול זכויותיו של בן הזוג שאינו רשום עומדות זכויות שאף הן ראויות להגנה, והן זכויות הצד השלישי, אשר התבסס על הרישום, פעל בתום לב ובתמורה.

השופטת מסייגת במעט דבריה בכך, שהפסיקה עד כה דנה במצב בו ניצבו זכותו של בן-זוג, שנסמכה על חזקת השיתוף בנכסים, למול זכותו החוזית ולא הקניינית של צד שלישי, ואילו במקרה זה מדובר בזכות קניינית של הבנק, היא המשכנתא, אשר נרשמה בפנקס המקרקעין בתום לב.

במקרנו לא התקבלה הכרעה עקרונית, שכן בקשת האישה לעיכוב מימוש הנכס נדחתה, לאור כך שהוכח כי הבנק היה תם לב לחלוטין וסיים את העיסקה ברישום, הגם שהנכס לא שימש בפועל למגוריהם של בני הזוג. בנוסף נראה, שכיום תינתן במקרים המתאימים עדיפות למשכנתא שנרשמה על פני זכות לפי חזקת שיתוף שאינה רשומה. אולם לדעתנו, וכפי שנאמר במספר פסקי דין בנושא (בש"א 2463/03), חובה על גורם בנקאי לקבל לכל הפחות הצהרה מפורשת וחתומה של בן הזוג שאינו רשום, כי הוא מסכים ליצירת המשכנתא ע"י הבעלים הרשום של המקרקעין.

עם זאת יתכן, שאף בכך לא תמיד יהיה די, בעיקר כלפי צדדים שלישיים, וזאת לאור המציאות המשפטית בה מקבלות משנה תוקף "זכויות קניין שביושר" שאינן רשומות במרשם, הפוגעות בוודאות ופומביות המרשמים.

הכותב מכהן כיועץ המשפטי של יחידת המשכנתאות של הבנק הבינלאומי. הכתוב הנו על דעתו בלבד.