קוטג' אחד בהיתר - שתי דירות בטאבו

לדוגמא, נתקלתי ב"דירה" ברחוב ארלוזורוב בשכונת הדר בחיפה, הרשומה בטאבו כדירה בבית משותף - תת חלקה 4 בחלקה 297 בגוש 10861. הדירה נמכרה מספר פעמים כדירת מגורים, והקונים אף קיבלו משכנתאות למימון הרכישה.

בדיקה העלתה, כי מדובר בחלל שנבנה ללא היתר בנייה, הכלוא מתחת לבניין שמעליו, ואף מתחת למדרכה. קיים היתר בנייה שהכשיר חלק מהשרץ. ההיתר התיר בית שימוש בחלל, ששימש בפועל למרפדיה. הודגש בהיתר, כי "אין אישור זה מהווה ליגליזציה לחלל הקיים", אך נכתב כי "ייבנה פרוזדור כניסה (לובי) לבית השימוש", והדירה אף סומנה כמשמשת בפועל כמרפדיה.

המציאות ההזויה הזו מוכרת היטב הן לבנקים למשכנתאות, הן לרשויות התכנון, הן לבתי המשפט, וכמובן אף להנהלת הטאבו. הנה קטע מראיון עם עו"ד חוה הלברייך, מנהלת הטאבו (רואיינה על-ידי יו"ר לשכת שמאי המקרקעין רן וירניק והח"מ). הלברייך משמשת כ"מנהלת האגף לרישום מקרקעין" במשרד המשפטים. הראיון פורסם באפריל 2004 בביטאון לשכת השמאים:

שאלה: מדוע נרשמות בפנקס בתים משותפים דירות שנבנו שלא בהתאם להיתרי בנייה?

תשובה: "האחריות על כך מוטלת על הרשויות המקומיות, שכן בהיעדר הוראת חוק מפורשת איננו מוסמכים שלא לרשום בית משותף, אף מן הטעם שלא הוצג בפנינו היתר. חוק המקרקעין מאפשר לרשויות התכנון לאכוף ייעוד, שימוש ומניעת סטייה מהוראות התכנון. ועדות מקומיות יכולות אף לעשות שימוש בתקנה 27 לתקנות המקרקעין ולרשום בהסתמך על התקנה הערת אזהרה בחלקה. במקרה זה תוצאת הרישום היא, כי לא תעשה עיסקה בניגוד להערה, ואף בדרך כלל לא יירשם בית משותף. למרות כל האמור, אנו בודקים את עצמנו כל הזמן ומנסים לראות מה ניתן לתקן. יש מחשבה חדשה בהקשר זה לגבי תיקוני צווי בית משותף, ונפרסם פרטים כשנגיע למסקנות".

בעיריית ראשון לציון החליטו להיאבק בתופעה. העירייה הגישה תביעה במקרה קיצוני במיוחד, שגרר אף הליכים משפטיים בין המוכר לקונה. פסק דין בנושא פורסם באתר האינטרנט של בתי המשפט, וכך התגלגל אל פיתחנו סיפור מוזר ומשעשע.

כבר בשולי הדברים נקבע עקרונית, כי עורך דין, ששלח לקוח לבדוק בעצמו היתרי בנייה וחריגות בנייה בוועדה המקומית, התרשל, משום שלא בדק בעצמו, כאשר הבדיקה דורשת מיומנות מקצועית של בעל מקצוע. מתברר, כי היתר הבנייה מתיר בית אחד דו-קומתי. בפועל נבנו דירת גן ודירת גג, והבית נרשם כבית משותף.

פסק דין פלילי קבע, שהשימוש בדירה העליונה ייאסר לאחר 4 שנים, כלומר מסוף 2006, אלא אם תאושר תב"ע (תוכנית בניין עיר) נקודתית, שתאשר 2 דירות. בית המשפט שמע עדות של בעלי תפקידים בוועדה המקומית, שהותירו רושם שאישור תוכנית כזו היא חלום באספמיא.

שמאי המקרקעין סיפקו לביהמ"ש חוות דעת שמאיות בנושא ירידת הערך בגין בעיית הרישוי. רחמים שרם, כמומחה מטעם ביהמ"ש, ואריק אביגד מטעם התובעים, קבעו ירידת ערך דומה בסביבות 40 אלף דולר - לדירה תחתונה בבניין.

מדובר בבית שברח' נהריה 4, חולון (גוש 6020 חלקה 925). שווי הדירה כחוקית, אם נתייחס לפיסות המידע הרלוונטיות בפסק הדין, הוא בגבולות 270-280 אלף דולר, וירידת הערך של אביגד חושבה לפי 15% מ-280 אלף דולר, דהיינו 42 אלף דולר. שרם קבע ירידת ערך דומה, בסך 39 אלף דולר. הדירה נבנתה במידות המתאימות להיתר הבנייה אך בחלוקה אסורה לשתי דירות. השופט כתב על כך: "לטעמי אכן רישום הבית כבית משותף מונע ירידת ערך שהיתה נגרמת אלמלא היה רישום כזה, אולם עדיין אין לעובדה זו ולקיום הפגם התכנוני דבר וחצי דבר מן המשותף".

פסק הדין ניתן ביום 15/9/05 בבית משפט השלום בראשל"צ. אגב, השופט, שאול מנהיים מתבלט בו בשנים האחרונות בפסקי דין יצירתיים ומפגין מומחיות מרשימה בסוגיות נדל"ן סבוכות. סימון התיק: תביעה אזרחית א 6299/01, בלפר נגד הושמנד.

הכותב הוא שמאי מקרקעין.