"קנסו" את הכונסת

נטילת הלוואה מובטחת במשכנתא לשם מימון רכישת דירה הפכה לחזון נפוץ ויומיומי במחוזותינו. האדם הפשוט, הפונה לבנק למשכנתאות, על-מנת ליטול ממנו את ההלוואה, מבין שאם הוא לא יעמוד בתשלומי הסילוקין של ההלוואה, יהיה הבנק זכאי לכך שהדירה תימכר ושיתרת החוב תשולם לו מתוך כספי המכירה, ובא לציון גואל. ואכן, מדי יום נפתחים תיקי הוצאה-לפועל לשם מימוש משכנתאות שכאלה, ועורכי הדין של הבנקים מתמנים כונסי נכסים לשם מכירת הדירות. פסק דין, שיצא אתמול תחת ידיו של השופט דניאל פיש, מבית משפט השלום בחיפה, שופך אור על מעמדו ועל חובותיו של כונס הנכסים מטעם הבנק, ומדגיש שעל אף הכוח, שיש בידי הבנק ובידי כונס הנכסים, אין לשכוח שגם לחייבים יש זכויות, אשר גם על שמירה עליהן מופקד כונס הנכסים.

פסק הדין ניתן בעניינם של בני הזוג דניאלה ויורם דדון. בחודש יוני 1997 רכשו אלה דירה תמורת סך השווה ל-75 אלף דולר. לצורך מימון הרכישה נטלו בני הזוג דדון, מבנק טפחות, הלוואה בשיעור השווה לכ-75% מעלות הדירה. טרם אישור ההלוואה שלח הבנק שמאי אל הדירה, על-מנת שהוא יאמת את זאת, שהמחיר ששולם עבור הדירה אכן משקף את ערכה הריאלי. להבטחת החזר ההלוואה נרשמה לטובת הבנק משכנתא על זכויותיהם של דדון בדירה.

אלא שלאחר שהבעל פוטר מעבודתו, לא היה בידי בני הזוג דדון לעמוד בתשלומים לבנק. לפיכך, מימש הבנק את זכותו ובאת-כוחו, עו"ד תמר ברלינר, מונתה על-ידי ראש ההוצאה-לפועל ככונסת נכסים על הדירה. לצורך מינויה התחייב הבנק, כרגיל, לפצות כל אדם בגין כל נזק או הפסד, שייגרם עקב מימוש המשכנתא במקרה שיוכח, כי המימוש נעשה שלא כדין. לאחר זמן מה בישרה עו"ד ברלינר לבני הזוג, כי המחיר הגבוה ביותר, שהוצע עבור הדירה, עומד על כ-38 אלף דולר. עוד היא הודיעה להם, כי הם רשאים לפדות את הדירה באותו המחיר בתוך שבעה ימים. בהודעתה נמנעה עו"ד ברלינר מלשתף את בני הזוג בכך ש"ההצעה הגבוהה ביותר" הייתה גם ההצעה היחידה, שהתקבלה לרכישת הדירה.

ההפרש העצום בין המחיר, שבו הם רכשו את הדירה אך שלוש שנים קודם לכן, לבין המחיר, שתמורתו עמדה הכונסת למכור את דירתם, הביא את בני הזוג להקים קול צעקה. הם ביקשו מעו"ד ברלינר, כי יינתן להם מעט זמן למצוא קונה במחיר גבוה יותר, ואף סיפרו, כי יתכן שיש להם קונה במחיר כזה. הכונסת לא העניקה להם ולו יום אחד של חסד, וכבר בחלוף שבעה ימים הגישה בקשה לאישור המכירה על-ידי ראש ההוצאה-לפועל. בבקשתה ציינה עו"ד ברלינר, כי שוויה של הדירה הוערך על-ידי שמאי בסכום השווה ל-38 אלף דולר - בדיוק המחיר, שבו היא ביקשה אישור למכור אותה. אלא שבבקשתה נמנעה עו"ד ברלינר לציין, כי סכום זה הוערך על-ידי השמאי כסכום הנמוך ביותר לצורך מימוש מהיר. היא לא שיתפה את ראש ההוצאה-לפועל בכך, שהשמאי העריך את שווי הדירה ב-48 אלף דולר, וכי לשם מימוש מהיר הוא קבע ששווייה נע בין 41 אלף דולר ל-38 אלף דולר.

ראש ההוצאה-לפועל אישר את המכירה, כבקשת עו"ד ברלינר, וזו נמכרה על-ידיה תמורת 38 אלף דולר, סכום שלא הספיק לכיסוי חובם של בני הזוג דדון לבנק, בוודאי לא השאיר בידיהם סכום כסף כלשהו. לפיכך הגישו דדון תביעה נגד הבנק ונגד כונסת הנכסים. בתביעתם טען בא-כוחם, עו"ד עמיאל רן, שדירתם נמכרה במחיר הפסד, לאחר שבמילוי תפקידה פעלה הכונסת בניגוד לדין. דדון הגישו חוות-דעת של שמאי מטעמם, שלפיה בעת מכירתה על-ידי כונסת הנכסים, עמד שווי הדירה על 55 אלף דולר. תביעתם של בני הזוג דדון התקבלה במלואה, תוך שהשופט דניאל פיש מותח ביקורת נוקבת על פועלה של עו"ד ברלינר במילוי תפקידה ככונסת נכסים מטעם הבנק.

"כונסת הנכסים דיווחה לראש ההוצאה לפועל כי התקבלה רק הצעה אחת, אך בבקשה לאשר את מכירת הדירה לא צויין טווח המחירים של השמאות ולא צוין כי מדובר במחיר במימוש מהיר", קבע. הוא הפנה את תשומת הלב לפער העצום שבין הערכת השמאי, שנשלח על-ידי הבנק טרם הענקת ההלוואה, לבין הערכת השמאי, שלפיה הגישה עו"ד ברלינר את בקשתה לאישור המכירה. "לאור הפער הגדול בין שתי חוות הדעת, כונסת הנכסים הייתה חייבת לשקול אם באחת מהן לא נפלה טעות, גם לאחר התחשבות בירידת ערך הנכסים באותה תקופה", קבע והוסיף, כי "אין מקום לקבל את תשובת הכונסת כי אינה שמאית וכי מסיבה זו לא ראתה לנכון לבצע בדיקה נוספת... נראה לי כי לאמיתו של דבר, דאגתה לאינטרסים של התובעים היתה מוגבלת מדי".

"כאשר נבחן רצף הפעולות שננקטו על ידי כונסת הנכסים עולה כי היא גילתה העדפה ברורה לאינטרסים של הבנק ולא גילתה התחשבות שווה לאינטרסים הלגיטימיים של התובעים", קבע פיש. הוא הוסיף ומנה את הפעולות, שבוצעו על-ידי עו"ד ברלינר בניגוד לדין: היא לא המציאה לבני הזוג דדון את הערכת השמאי, שעל בסיסה היא מכרה את הדירה; היא לא המתינה את משך הזמן הדרוש מעת מסירת הערכת השמאי ועד לפרסום הדירה למכירה; וחמור מאלה: היא מסרה לידי המציע, שלבסוף רכש את הדירה, את תוכן חוות-דעתו של השמאי, וזאת טרם קבלת הצעתו. "פעולה זו גם אם אינה הפרה של הוראת חוק, בוודאי אינה תורמת להשגת המחיר הגבוה ביותר האפשרי אלא פועלת בכיוון הפוך; העברת שומה לידי מציע מבטיחה הגשת הצעה המותאמת לאפשרות הנמוכה ביותר הכלולה בשומה", קבע פיש.

פיש הדגיש את החובה המיוחדת, החלה על כונס נכסים, להקפיד ולקיים את הוראות החוק, וזאת לאור הפגיעה החמורה בקניין, שיש במכירת דירה לשם גביית חוב מבעליה. הוא הסב את תשומת הלב לכך, שלמרות על-פני הדברים נראה שבהבטחת הלוואה באמצעות משכנתא מוענק ביטחון בידי שני הצדדים - הבנק מקבל לידיו בטוחה שתכסה את ההלוואה, ואילו הלווים בטוחים בכך שהנכס הממושכן ישמש להחזר ההלוואה במקרה שהם לא יוכלו לפורעה - הרי בפועל נוצר חוסר איזון ביניהם. בעת הענקת ההלוואה ניתנת הערכת שווי בסכום מסוים, שעה שעת נוצר הצורך לממש את אותו הנכס, ניתנת הערכת שווי אחרת. כך, הבנק ניזוק פחות מהלווים: לאחר מכירת הנכס הממושכן בסכום הנמוך מסכום החוב, יהיה הבנק זכאי לגבות מן הלווה את ההפרש החסר בדרך אחרת. ללווים, לעומת זאת, אין שסתום ביטחון במקרה של פער בלתי מוצדק בהערכות השווי. "על כן, על כונס הנכסים לוודא שהליכי המכירה יהיו תקינים למענם", קבע פיש.

"במצב זה, בו השמאות מהווה הערכה בלבד מצווה כונס הנכסים לפעול בזהירות יתרה שמא יגרם הפסד בלתי נחוץ לאחד הצדדים", קבע פיש. "עליו למלא אחר דרישת האובייקטיביות ולהפגין עירנות לאפשרות של תנודות החורגות מהסביר בביצוע השמאות". כך, במקרה שהכונס נתקל בפער גדול בין שומות, אשר אין לו הסבר ברור ומספק, על הכונס לערוך בדיקה נוספת של העניין, קבע. "במצב כזה בוודאי שעליו לתת בידי החייבים אפשרות להראות שהשומה מוטעית וכי ניתן בפועל להשיג מחיר גבוה יותר עבור הנכס". פיש הזכיר עניין עקרוני ובסיסי, שלפיו "מעמדו וחובותיו של כונס נכסים הינם ברורים; הכונס אינו סוכנו או שליחו של מי מהצדדים אלא ידו הארוכה של בית המשפט. עליו לפעול באובייקטיביות, ואל לו להעדיף את האינטרסים של צד אחד לעומת אלה של הצד השני".

"במקרה דנן כאשר הכונסת פעלה בניגוד להוראות הדין ומתוך העדפת האינטרסים של הבנק היא הקימה עילה של הפרת חובה חקוקה ועילת רשלנות מצד התובעים כלפיה", סיכם פיש. לאור זאת ולאור התחייבות הבנק לפצות את מי שייגרם לו נזק, כאמור, חייב פיש את הבנק ואת עו"ד ברלינר לפצות את בני הזוג דדון בסכום ההפרש שבין שוויה הנכון של הדירה לבין המחיר, שתמורתו היא נמכרה. בנוסף הוא חייבם לשלם לדדון שכר-טרחת עו"ד בשיעור 20% מסכום הפיצוי, בצירוף מע"מ (ת"א 11338/03)."