מחיר התהילה - גרסת השמאי

רבות נכתב ונאמר לאחר פרסום העסקאות בהן מכר וקנה ראש הממשלה, אהוד אולמרט, דירות מגורים בירושלים ובתל-אביב. רוב המגיבים לאותם פרסומים אינם מבינים את שוק המקרקעין למגורים. לדעתם, עצם העובדה שאולמרט מכר ביוקר וקנה בזול, די בה בכדי להרשיעו, לפחות ברמה הציבורית. לעומתם, אני גורס, כי הבנת שוק המקרקעין, ולפחות הבנת מונחי היסוד של שוק זה, יש בהן כדי לסייע להבנת מהלך העסקאות, ולהאיר אותן באור שונה מזה המוצג בידי אנשים שאינם בקיאים בתחום הנדל"ן.אקדים ואומר, כי איני מכיר ולא בדקתי את עסקאות המכירה והרכישה של ראש הממשלה, והבסיס למאמר זה הם הפרסומים בעיתונות הכתובה והאלקטרונית, בהנחה שהללו נכונים.

עיקרון חשוב ובסיסי בשוק הנדל"ן (כמו גם בשווקים אחרים) הוא עקרון הביקוש וההיצע. במסגרתו, כל מי שמצליח למכור ביוקר (ולהתגבר על ההיצע) או לקנות בזול (ולהתגבר על הביקוש), הוא סוחר ממולח, הזוכה לכותרות ולתשבחות מצד גורמים כלכליים.

עקומות הביקוש וההיצע לנכס נדל"ני מסוים, כזה או אחר, קובעות את שווי הנכס. במילים אחרות, שווי הנכס הוא ממוצע המחירים, שסביר שיתקבלו בגין אותו הנכס בזמן מסוים, על ידי גורמים שונים, בשוק חופשי. להבדיל משווי הנכס, קיים המחיר בעיסקה מסוימת, שהיא אותה עיסקה, שבסופו של דבר נרקמת בין מוכר לקונה.

מחיר העיסקה שונה בדרך כלל משווי הנכס, מאחר והוא מושפע מגורמים נוספים, כגון: ייחודיות הנכס, משך החשיפה בשוק, איכות החשיפה, עובדת היותו של השוק לא משוכלל, כישורי המשא ומתן של הצדדים לעיסקה, תנאי התשלום וגם - זהותם של הצדדים לעיסקה.

כאן, למעשה, נכנסים המונחים המקובלים בשוק המקרקעין, של "מוכר מיוחד" ו"קונה מיוחד". מוכר מיוחד וקונה מיוחד הם אותם אלה, שיש להם יתרון מסוים במכירה או בקניה, הנובע מאותם גורמים שפורטו לעיל. במובן זה, ראש הממשלה הוא גם מוכר מיוחד וגם קונה מיוחד. אולם הוא הפך לכזה עוד בטרם הפך לראש ממשלה ועוד בטרם כיהן כראש עיריית ירושלים. הוא הפך לכזה כשהגיע לתודעה הציבורית והפך לאיש ציבור.

בכך אולמרט אינו שונה מעשרות מפורסמים אחרים, אנשי ציבור, פוליטיקאים, אילי הון, אנשי תקשורת, שחקנים ואמנים, אשר "מרוויחים" מעובדת היותם קונים או מוכרים "מיוחדים", ונהנים ממחירים טובים והנחות כאשר הם מבצעים עסקאות נדל"ן.

ואולם, הרווח האמיתי באותן עסקאות מצוי, על פי רוב, בידי הצד השני לעיסקה. הנה דוגמה: ראש עיר חייב להיות תושב העיר בה הוא מכהן. במסגרת זו, רשאי ראש העיר לבחור היכן להתגורר בגבולות העיר. אך בחירה בפרויקט מסוים מביאה אוטומטית לשדרוג והעצמת אותו פרויקט, כאשר ברור שהיזם ישתמש בפרסום עסקת המכירה על מנת להצביע על יתרון נוסף בפרויקט שבבעלותו.

הטעם לכך הוא, שהציבור סומך על שיקול דעתו של הקונה המפורסם ולעיתים אף מעוניין בקרבתו. כך קורה גם כאשר רוכשים נכס מאישיות ציבורית ידועה. אז קיימים יתרונות כגון הביטחון בעיסקה, המיתוג של הנכס כ"נכס שהיה של...", ושוב, שיקול הדעת של אותה אישיות שהביא לרכישת הנכס מלכתחילה.

ברור, כי היתרונות לעיל מתורגמים בסופו של דבר למונחים כלכליים, שרק מחלקם נהנה אותו מוכר או קונה מיוחד, ויתרת הרווח היא ליזם. על כן, לאור מה שפורסם, אני סבור, כי לפחות מהבחינה השמאית קיים הסבר שמאי הגיוני לפערים (אם בכלל) בין מחירי העסקאות לשווי השוק של הנכסים. פערים הנובעים מהיותו של אולמרט מוכר-קונה מיוחד - עובדה שאינה נתונה לשליטתו.

הכותב הינו שמאי מקרקעין, חבר ועד לשכת שמאי מקרקעין בישראל וכיהן בעבר כיו"ר הועדה המקצועית לכללי השמאות בלשכה.