מה עושים עם "אזור נופש מטרופוליני"

בימים הראשונים של נובמבר מסתיים מועד הגשת תביעות 197 בגין תוכנית המתאר המחוזית מרכז, שבה הוטמע ייעוד תכנוני שאי אפשר לדעת מה יהיו בו שימושי הקרקע, ואם כך - כיצד נדע מה שווייה של הקרקע בייעוד החדש?

תוכנית המתאר המחוזית למחוז המרכז (תמ"מ 21/3), אושרה ופורסמה למתן תוקף בחודש נובמבר 2003. התוכנית משתרעת על פני שטחים נרחבים: מגדרה בדרום ועד דרומית לחדרה בצפון, מחוף הים במערב ועד לתוואי של כביש ארצי מס' 6 במזרח.

התוכנית נועדה לקבוע הנחיות תכנון ומגמות פיתוח לכלל מחוז המרכז. בין יתר ייעודי הקרקע שנקבעו בתוכנית, קיים ייעוד קרקע אחד המהווה חידוש תכנוני במידה מסויימת: "אזור נופש מטרופוליני". זהו ייעוד קרקע המשתרע על פני שטחים רבים ברחבי כל המחוז, ומטרתו, בין היתר, להתוות ולהגדיר אזורים שיהוו "ריאה ירוקה" לתושבי המחוז בפרט ומדינת ישראל בכלל. זהו ייעוד השונה במהותו מגן לאומי או שמורת טבע, מקרקע חקלאית או מאזור חוף הים. זהו שימוש קרקע ה"מייעד את מרבית השטח למטרות שטחים פתוחים ונופש בשטחים פתוחים ושירותים נלווים להם בלבד, בראיה אזורית".

קודם אישורה של התוכנית, מרבית השטחים המוגדרים עתה ביעוד אזור נופש מטרופוליני (אך כמובן שלא כולם), היו בייעוד חקלאי. דומני שלא אטעה לכוונת עורכי התכנית אם בהגדירם ייעוד זה הם ניסו למנוע הפשרות מסיביות של קרקעות חקלאיות ושמירתן כאזור נופש, כדי שבבוא בעת לא ייהפכו למשטחי אספלט ובטון. או כהגדרתם של עורכי התכנית :"שטח בעל חשיבות על-מקומית המיועד בעיקרו לפעילות נופש, פנאי וספורט בשטחים פתוחים ולעיבוד חקלאי, וכן למטרות משלימות ותואמות של בינוי גובל".

אמור מעתה: קרקע בייעוד אזור נופש מטרופוליני היא קרקע חקלאית ללא פוטנציאל לשינוי ייעוד לשימושים עירוניים.

שוויה של קרקע חקלאית נגזר משני מרכיבים: הראשון והקלאסי - הרנטה לעיבודים חקלאיים ואמצעי ייצור של תוצרת חקלאית. השני - הפוטנציאל הגלום בקרקע לשינוי ייעודה ביום מן הימים. ככל שהקרקע החקלאית קרובה וסמוכה יותר לתחום יישוב עירוני, כך עולה מרכיב הפוטנציאל בשווייה.

המרכיב הראשון בשווי הקרקע החקלאית אינו עולה במרבית המקרים על אלפי דולרים בודדים. ככל שהפוטנציאל לשינוי הייעוד גבוה יותר, שווייה של הקרקע החקלאית מאמיר לכדי אלפי אחוזים מעל השווי ה"חקלאי הטהור", ויכול להגיע במקרים מסויים עד כדי 200,000 דולר לדונם **** ואף יותר.

מקרקעות חקלאיות הסמוכות לתחומי יישוב עירוניים, ושייעודן שונה בתמ"מ 21/3 לאזור נופש מטרופוליני , ניטל בהינף תוכנית כמעט כל מרכיב הפוטנציאל בשווי. אמנם, התוכנית מאפשרת שימושים שאינם חקלאיים בתחומי ייעוד קרקע זה, וניתן יהיה לעשות בו שימוש שאינו חקלאי כגון: מגרשים ומתקנים המיועדים לפעילות ספורטיבית על כל גווניה, מיתקני פיקניק, גני חיות, גני שעשועים, אמפיתיאטרונים, חוות סוסים, פארקי מים, מגרשי מרוצים, סדנאות וירידי אומניות. כמו כן בסמכותה של הוועדה המחוזית לאשר תוכנית מפורטת הכוללת ייעוד שטחים למטרות נוספות, ובלבד שייעודם תואם ומשלים אזורי פיתוח גובלים, ושסך הבינוי לא יעלה על 15% מכלל השטח המיועד לאזור נופש מטרופוליני.

למה התכוונו עורכי התכנית בהגדרה: "מטרות נוספות ובלבד שייעודם תואם ומשלים אזורי פיתוח גובלים"? יהיו שיבינו זאת בצורה אחת, ויהיו שיבינו זאת אחרת. דומני שלא אחטא למציאות אם אניח, שהפרשנות להגדרה כללית זו תעסיק לא מעט את בתי המשפט.

מצד אחד התוכנית נטלה מהקרקעות החקלאיות את הפוטנציאל לשינוי ייעודן. מצד שני התוכנית מאפשרת שימושי קרקע רבים ומגוונים, שלא בהירה לדעתי מהותן. עוד פחות מכך בהירה האפשרות לתרגם שימושי קרקע אלו לערכים כספיים. יתרה מזאת, הגדרת שימושי הקרקע כרוכה בהכנת תוכנית מפורטת, ומשך הכנתה יכול להמשך עשור ואף למעלה מכך.

סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה מאפשר הגשת תביעה בגין פגיעה בשווי מקרקעין כתוצאה מאישור תוכנית. תביעה כשזאת יכול שתהיה מוגשת עקב אישורה של תמ"מ 21/3. הימים הראשונים של חודש נובמבר ש.ז. הם המועד האחרון להגשת תביעות שכגון אלו.

כפי שראינו לעיל, מקרקע חקלאית, שייעודה בתמ"מ 21/3 שונה לאזור נופש מטרופוליני, ניטל כמעט כל הפוטנציאל לשינוי ייעודה. מה יהיו השימושים בייעוד החדש? אני חושב שאין מי שיוכל לתת מענה לשאלה זו.

ומכיוון שאין לדעת מה יהיו השימושים, כיצד נדע מה שווייה של הקרקע בייעוד החדש? על שמאי המקרקעין, האמורים להעריך את שווי הקרקע בייעוד זה, לעשות את הדברים הבאים: קודם כל לנחש, אחר כך להניח הנחות עבודה (מוצלחות יותר או מוצלחות פחות), לבנות פרוגרמות תכנוניות שייתכן ויהיו תלושות מהמציאות, לדמיין את אופן הכנת התכנית (יתכן וזה יהיה במתכונת איחוד וחלוקה חדשה, אבל רק יתכן ולא בטוח), ועוד השערות והנחות שמי יודע אם הן צודקות וסבירות.

ועל בסיס הנחות עבודה אלו על שמאי המקרקעין להעריך את שווי הקרקע, ובסופו של יום לדייק בשומתו. עכשיו תגידו לי אתם - האם יהיה זה סביר שהפערים בין שתי הערכות של שני שמאים יהיו בטווחים של מאות אחוזים? שמאי שמאי והנחות העבודה שלו. שמאי שמאי והערכת הסיכונים שהוא בוחר בהם. ומכאן, צא ולמד על הפערים שאפשריים בין השומות.

זהו. עוד שבועיים והמועד להגשת התביעות מסתיים. אבל הקרקע בייעוד נופש מטרופוליני תישאר, והשמאים יצטרכו להעריך את שווייה גם ללא קשר להגשת התביעות. ומה הם יעשו אז?

הכותב הוא מתכנן ערים ושמאי מקרקעין, חבר האקדמיה למחקר ויישום שמאות המקרקעין בישראל.

צרו איתנו קשר *5988