שיטת המדרגות ניצחה - עדיין קיים ספק אם תיושם בפרקטיקה

הפסיקה בבקשת רשות ערעור אזרחי 4217/04 אכן מהווה אבן פינה וסוף דבר (בינתיים, כפי שנראה בהמשך) בנושא אשר העסיק וגרם לאין סוף דיונים שמאיים ומשפטיים באשר לפרשנות הראויה שיש ליתן ללשון המחוקק בנושא.

בהתאם להוראות סעיף 4 (5) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, קובע המחוקק את מהות קביעת ההשבחה בעת היווצרן של רצף תוכניות משביחות באופן של "גריפת" כל ה"השבחות" ממועד ערב כניסתה לתוקף של תוכנית הבסיס ("מצב תכנוני קודם") ועד בסמוך לאחר מועד אישורה למתן תוקף של התוכנית המשביחה האחרונה ("מצב תכנוני חדש"). לשון החוק שתקה ושותקת באשר לקביעת זהות "התאריך הקובע" לצורך עריכת תחשיב היטל ההשבחה, וכפי שנראה להלן, קביעת מועד זה הינה המהותית והמשמעותית ביותר באשר לגובה החיוב בהיטל.

החל מיולי 1981 קפצו הוועדות המקומיות השונות כמוצאות שלל רב על קביעת ה"תאריך הקובע" כאחד בלבד, והוא לשיטתן המועד המאוחר ביותר. פרשנות זו נקבעה על ידן ולא בכדי, וזאת עקב טעם כלכלי בלבד כפי שיודגם להלן.

דא עקא, שיטת החישוב השגויה בעליל (וכך גם עולה כיום מפסיקתו האחרונה של בית המשפט העליון שלעיל) שבה נהגו הוועדות המקומיות הרבות יצרה בפועל לא רק אפליה בין נישום לנישום (כאשר מועד תשלום היטל ההשבחה קובע ומשפיע מהותית על גובה התשלום ונותן עדיפות גדולה לבעלים ה"מתוחכמים"), אלא גם "כפל מיסוי". ערכאות השיפוט השונות אשר בפניהן לא הוצגה המסכת המלאה של הדברים באור נכון, כמו גם הטעם הכלכלי האמיתי של הדברים, לא הפנימו עד כה עד אשר באה לעולם פסיקתו האחרונה הראויה של בית המשפט העליון.

כבר בפסיקתו הרלוונטית האחרונה של העליון בדנ"א קרית בית הכרם, אמר וקבע בית המשפט העליון את דברו בנושא: "על השמאי לחלץ ולבודד את המרכיב של השבחת התכנון מכל יתר המרכיבים שהביאו לעליית שוויים של המקרקעין, ורק השבחה זו תשמש נושא להיטל השבחה".

הוועדות המקומיות ומיצגיהם הרבים היו גם ערים ללשונו הברורה והחד-משמעית של המחוקק בסעיף 4 (7) לתוספת השלישית לחוק, ולפיו "...השומה תיערך ליום תחילת התוכנית, או ליום אישור ההקלה או השימוש החורג, לפי העניין, בהתחשב בעליית ערך המקרקעין וכאילו נמכר בשוק החופשי". קיימת כאן התניה ברורה ואולטימטיבית של המחוקק לקביעת אותו ה"נתק" הראוי והרצוי הגורם לבידוד רכיב ההשבחה הנובע מפועלה של הוועדה המקומית, דהיינו אותה עליית הערך או ההשבחה שנובעת אך ורק עקב אישורה למתן תוקף של תוכנית בנין עיר ספציפית. אולם גם דבריו הברורים הקודמים של בית המשפט העליון וגם לשונו הברורה והחד-משמעית של המחוקק לא הביאו אותן לפעול בהתאם ולערוך תחשיב שמאי נכון, אשר יבטא את ההשבחה "נטו".

תכליתה של החקיקה בנושא ברורה, באשר המחוקק ביקש לשתף את בעל המקרקעין בהוצאות הכנת התוכנית והתעשרותו על חשבון הציבור עם הציבור, ואכן תכלית זו הינה נכונה וראויה לדעתנו, אולם אין ספק כי המחוקק לא התכוון ליצור "כפל מיסוי" בגין רווחי הון המופקים מאותה רציפות תכנונית.

מנהגן של הוועדות המקומיות לחשב את ההשבחה למועד האחרון הקובע גרם הלכה למעשה לגביית היטלי השבחה הגבוהים בעשרות ואף במאות אחוזים ממה שהתאפשר להן בהתאם להוראות החוק, ונסביר מעשית עובדה זו.

במרוצת עשרות השנים האחרונות אופיין שוק הנדל"ן הישראלי בדרך כלל בעודפי ביקוש על פני ההיצע. הדברים באו לידי ביטוי בתקופות שונות, ובין השאר בתחילת שנות ה-90, כאשר גלי עלייה מברית המועצות היו המניע לעליית המחירים.

כמו בכל תהליך כלכלי מקובל, כאשר גובר הביקוש על ההיצע הדבר מביא לעליית מחירים. כך גם אירע באותה העת כמו גם בתקופות אחרות. בסה"כ התהליך של עליית מחירים שיקף ומשקף את התנהגות שוק הנדל"ן מקום המדינה ועד ימינו אלו.

הוועדות המקומיות ידעו והבינו תהליכים אלו, ולכן "שיטת המקפצה" היתה השיטה הנוחה להן ואשר על פיה נהגו עשרות בשנים. שיטת ה"מקפצה" שימשה לצורך הקפצתו והסטתו של התאריך הקובע לתחשיב היטל ההשבחה רחוק ומאוחר יותר בציר הזמן, מתוך הנחה (נכונה כלכלית בד"כ) כי ככל שיתאחר מועדו של התאריך הקובע לצורך עריכת השומה כך יגדל ויעלה ערכו של הנכס וכתוצאה מכך תגדל כמובן ההשבחה וההיטל המחויב בגינה.

התוצאה המתמטית הישירה של שיטה חישוב זו הינה "הקפצה" של הערך במצב התכנוני החדש של הנכס הנישום, וכתוצאה מכך יצירת תלות ברורה ומוחלטת בין ה"השבחות" השונות שנוצרו עקב אישורן למתן תוקף של תוכניות בניין העיר אשר הינה ברת חיוב בהיטל, ובין עליית מחירי הנדל"ן בשוק שעלייה משלם הנישום (בעלי המקרקעין) מס רווחי הון הידוע בכינויו מס שבח מקרקעין.

כתוצאה מכך התעשרו הוועדות המקומיות בדרך לא ראויה, הן על חשבון הציבור והן על חשבון קופת האוצר, שכן כל תשלום ששילם נישום כלשהוא לקופת הוועדה המקומית הינו בר קיזוז ממס שבח מקרקעין.

בשבוע שחלף הספקתי להחליף דעות עם עמיתים מהוועדות המקומיות, אשר בחלקם לא מוכנים לקבל את הפסיקה ולנהוג על פיה, ומבקשים לעתור לדיון נוסף בעליון. ובכן רבותי, הגיעה העת לתת כבוד מקצועי לפסיקה חד-משמעית של בית המשפט העליון. יש להיזהר בכבודה של הפסיקה באשר הינה מנחה ומחייבת, מבלי סטייה או הרהור או ערעור כלשהוא (כל עוד שלא יקוים דיון נוסף אשר יהפוך שוב את הקערה על פיה).

הכותב הינו כלכלן ושמאי מקרקעין, המתמחה במיסוי מקרקעין.