שווי הקרקע כולל את הוצאות פינוי הדיירים

עסקאות פינוי-בינוי רוכש יזם זכות לבנות על מקרקעין מיושבים שלהם פוטנציאל בנייה גבוה, המנוצל באופן חלקי בלבד. היזם מתחייב לפנות את הדיירים המתגוררים במתחם, להרוס את המבנים הקיימים ולבנות במקומם חדשים. התמורה ליזם היא בדרך כלל קבלת חלק מן הקרקע, עליה הוא בונה יחידות ומוכר אותן.

בפסק דין שניתן לאחרונה (ו"ע 1055/03 חכשורי) נדונה השאלה, מהו "שווי המכירה" של הקרקע שרכש היזם, לצורך חיוב היזם במס רכישה. האם "שווי המכירה" של הקרקע הוא הסכום שמשלם היזם למינהל עבור הקרקע עצמה (כשהיא תפוסה), או שמא כולל שווי המכירה גם את כלל התמורות שנדרש היזם לתת לדיירים בעבור הסכמתם להתפנות.

פסק הדין מתייחס לעיסקה שנערכה בשנת 1999, בטרם כניסתו לתוקף של תיקון מס' 50. במסגרת התיקון (החל מיום 7.11.2001) נוסף לחוק פרק חמישי 4, הקובע באופן ספציפי, כי ברכישת קרקע לצורך פינוי-בינוי ישולם על-ידי הרוכש מס רכישה בגובה כלל התמורות שנדרש לשלם בשל רכישת הזכות במתחם, בניכוי שווי הקרקע של דירות המגורים החלופיות שבנה לדיירים.

במקרה שנדון בפסק הדין, נערך מכרז לפינוי-בינוי בשכונת הארגזים. העוררת, שזכתה במכרז, התחייבה בהסכם משנת 1999 לשלם למינהל מקרקעי ישראל סך של 1.25 מיליון דולר עבור הקרקע, ובנוסף לפצות את הדיירים המתפנים על-פי קריטריונים שנקבעו במכרז (דירות חלופיות).

השאלה שנדונה בפסק הדין היתה, האם "שווי המכירה" הוא הסכום ששולם למינהל עבור המקרקעין (1.25 מיליון דולר), או שמא סכום זה בתוספת הוצאות הפינוי והפיצוי לדיירים (91 מיליון שקל).

לגישת העוררת, את הפסיקה בעניין הוצאות הפיתוח (פסה"ד גרינבלט מלמוד והכט) יש ליישם גם בעניינה: קרי, במועד הרכישה קונה העוררת מגרש תפוס ובו דיירים. התחייבות העוררת לפיצוי הדיירים היא התחייבות שנועדה להתקיים לאחר ביצוע העיסקה, ואין בה כדי להשליך על שווי המקרקעין הנרכשים, במועד ביצוע העיסקה.

לעומתה טען מנהל מיסוי מקרקעין, כי על מנת להגיע לשווי המקרקעין יש לבחון את כל ההתחייבויות החוזיות שנטלה על עצמה העוררת, שכן אלה מהוות למעשה את שווי השוק של המקרקעין, אותו היתה העוררת מוכנה לשלם על מנת לקבל את המקרקעין כפנויים.

ועדת הערר לא קיבלה את עמדת העוררת, וקבעה כי "שווי המכירה" של המקרקעין, לצורך תשלום מס רכישה כולל גם את הוצאות הפינוי. הוועדה קבעה, כי בעסקאות פינוי-בינוי מימוש פוטנציאל הבנייה הגלום במקרקעין מותנה בכך שהיזם והדיירים יגיעו להסדר ביניהם בדבר פינויים מן המקרקעין. במקום לשלם למינהל את הוצאות הפינוי ולחכות להבשלה כלכלית של הפוטנציאל הטמון במקרקעין - לקחה העוררת התחייבויות אלה על עצמה, אך למעשה רכשה מהמינהל קרקע בשווי פנוי.

לדעתנו, יש להעמיק בסוגיית ההבחנה בין הוצאות פינוי להוצאות פיתוח, שלא נתבררה די צורכה בפסק הדין. יתרה מזאת, גם אם נאמר כי הוצאות הפינוי הינן חלק מ"שווי המכירה" של המקרקעין, יתכן ויש להבחין בין דיירים שלהם "זכות במקרקעין" לבין פולשים שאין להם "זכות במקרקעין", ואשר בגין רכישת "זכויותיהם" במקרקעין חלה חבות במס הכנסה ולא במס רכישה.