המניב בעקבות המשבר במגורים

ה"מופתעות" של השווקים מפתיעה את כל מי שקצת התעניין בשווקי הנדל"ן למגורים בעולם. כל מי שעיניים לו היה מופתע עוד קודם לכן מהידרדרות התנאים למתן הלוואות למגורים בארה"ב. השאלה היא, האם צודקים אלו מאיתנו שמופתעים כבר זמן רב מרמות המינוף והידרדרות ההגדרה של הון עצמי בנדל"ן המניב. בימים אלו הוציאה חברת דירוג האשראי פיץ' אזהרה לגבי מדיניות ההלוואות לנדל"ן מניב, המזכירה את מדיניות ההלוואות למגורים.

אחת התופעות הבולטות והמשמעותיות בשוק הנדל"ן למגורים בארה"ב בשנים 2003 עד 2005 הייתה היכולת של לווים "חלשים" לקבל משכנתאות. לווים אשר בשנים קודמות לא נמצאו מתאימים לקבלת משכנתא גייסו משכנתאות בתנאים שלא היו אפשריים בעבר, במשכנתאות שזכו לכינוי SUBPRIME. לווים עם הון עצמי נמוך או ללא הון עצמי כלל, לווים עם יחס נמוך בין ההכנסות לתשלומי דיור ולווים עם היסטוריית אשראי בעייתית ראו את דלתות המלווים נפתחות בפניהם וקיבלו משכנתאות. אלא שבחודשים האחרונים אנו עדים לגל גובר של אי עמידה בתשלומי המשכנתאות ופשיטות רגל של מלווים בשוק ה-SUBPRIME, משבר הגורר בשבועות האחרונים את שווקי ההון בעולם לכיוון מטה.

ההידרדרות בתנאי ההלוואות ללווים חלשים הייתה כתובה על הקיר זמן רב לפני תחילת גל אי העמידה בתשלומי המשכנתאות. על אותו קיר בדיוק רשומה גם הידרדרות תנאי האשראי לנדל"ן מניב בעולם.

כולנו שומעים סיפורים מסמרי שיער בנוגע להון עצמי המשמש כהון עצמי הן לצורך משכנתא כנגד נכס והן כהון עצמי לצורך גיוס חוב בשוק ההון; סיפורים על חוב שמגויס בשוק אחד והופך להון עצמי בשוק אחר; סיפורים על הלוואות בשיעור של יותר מ-100% משווי הנכס בריביות מגוחכות ובתשלום תקופתי של הריבית בלבד. חברת דירוג האשראי פיץ' הוציאה בימים אלו הודעה המזהירה ממתן הלוואות אשר להחזרתן נדרשת עלייה בשווי הנכס. החברה צופה בשנה הקרובה גידול של 15% באי עמידה בתשלומים על הלוואות לנדל"ן מניב. האם הכתובות על הקיר בתחום ההלוואות לנדל"ן מניב אכן דומות לכתובות שהיו על הקיר בתחום ההלוואות ללווים בעיתיים? אם כן, אנחנו רק בתחילת ההתדרדרות.

אם תתעורר בעיה מקיפה גם בתחום הלוואות לנדל"ן מניב היא עלולה להיות מסוכנת הרבה יותר. חלק גדול מההלוואות לנדל"ן מניב נשאר במאזנים של הבנקים, בעוד ההלוואות ללווים בעיתיים אוגחו ונמכרו בשווקי ההון. הדירוג של הלוואות לנדל"ן מניב מתבסס על הדרוג של הדיירים בנכס. משבר אשראי עלול לפעול כפעולת מלקחיים, הן על הנכסים והן על היכולת של הדיירים לייצר מזומנים ולשלם שכ"ד.

הכותבת הינה מנהלת מכון כצמן גזית גלוב לנדל"ן, ומנהלת אקדמית בקורסי נדל"ן בלה"ב .